繼承農村房屋│這些事情一定要搞清！

在城鎮化加速發展的今天，越來越多的農村年輕人遷居城市，如何繼承父母在農村遺留的房屋，成為了許多人關心的話題。

農村宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織，本集體經濟組織的村民僅享有宅基地使用權，宅基地不屬于遺產，不能被繼承。

但農村宅基地上的房屋（以下簡稱農村房屋）可以作為遺產繼承，對繼承人沒有戶籍限制，基于“地隨房走”“房地一體”的原則，繼承人繼承房屋后也隨之可以享有宅基地使用權。

今天，我主要談談農村房屋的繼承公證，公證員除了按照一般繼承公證的標準進行審查外，建議重點注意以下事項：

一、審查農村房屋的存續情況

《確定土地所有權和使用有權的若干規定》（國土〔籍〕字第26號）第五十二條規定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不確定土地使用權。已經確定使用權的,由集體報經縣級人民政府批準,注銷其土地登記,土地由集體收回。

根據上述規定，作為建設用地的宅基地，權利人取得集體土地使用權后，未按照批準的土地用途使用土地建造房屋，造成宅基地空閑兩年以上的，或者房屋建成后已經坍塌、拆除的，經村民會議討論通過，報縣級人民政府批準，集體經濟組織有權收回宅基地使用權。

農村房屋的繼承公證，繼承標的僅限于地上的定著物—房屋，如果標的物已經滅失，就不符合公證的受理條件了。公證員可以通過實地考察、讓當事人提供房屋的照片或視頻資料等方式進行審查。

二、審查農村房屋的權屬情況

在辦理國有土地上房屋的繼承公證時，我們習慣以產權登記人為對象，根據產權人的結婚時間、房屋的購買時間以及產權人有無夫妻財產約定等，一般認定房屋屬于產權人個人所有或者夫妻共有。

但是，農村宅基地是以“戶”為單位進行分配、使用和管理的。“戶”通常以家庭為單位，宅基地使用權歸戶內全體成員共同享有，戶內成員對宅基地上的房屋及附屬設施擁有共同的權益。

在農村，可能存在父母與子女共同出資建房或由某個子女全額出資為父母建房的情形，在戶內成員未分戶或未明確分割權益的情況下，農村房屋可能屬于家庭共有財產，不能簡單地認定為產權人（宅基地使用權登記人）個人所有或夫妻共有。

那么，公證員應如何審查農村房屋的權屬情況呢？

“聽”，就是聽所有法定繼承人的陳述，由他們陳述房屋的由來，包括宅基地是以誰作為戶主申請的、家庭成員共有哪些人、建造房屋的實際出資情況、房屋建成后的實際使用情況，等等。當事人陳述的情況均需記入《詢問記錄》。

“看”，就是到鄉鎮國土所（部分省市現已更名為“自然資源和規劃所”）查閱戶主申請宅基地時所填寫的《村民建房用地申請表》或《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（不同省市的表格名稱可能不同），以此來核驗農村房屋的共有人情況。

“分”，公證員根據核實了解的情況，如果房屋屬于家庭共有，在所有法定繼承人協商一致的前提下，可以促成達成財產分割協議，屬于共有人的財產份額劃歸共有人所有，把遺產剝離出來作為遺產繼承。建議要考慮房屋的整體性和現狀，協議中一般不宜分出各繼承人的房屋間數，可以約定各自取得的房屋份額（百分比），在達成財產分割協議前，要提前了解當地農村宅基地房地一體不動產權登記的相關政策，讓財產分割協議能最終落地。

三、未辦理不動產權證書或房屋所有權證的農村房屋能否申請辦理繼承公證？

不動產登記制度改革前，宅基地使用權頒發的是《宅基地使用證》或《集體土地建設用地使用證》，地上房屋頒發的是《房屋所有權證》。

因為不同省市推動農村房屋所有權登記的進度不同，所以，很多農村房屋尚未取得不動產權證書或房屋所有權證，僅有《宅基地使用證》或《集體土地建設用地使用證》，這是普遍存在的現象。

如果僅以農村房屋沒有辦理不動產權證書或房屋所有權證，就拒絕受理公證，顯然是沒有考慮到社會現實狀況，無法滿足人民群眾對公證的實際需求。

并且，根據《中華人民共和國民法典》第二百三十一條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。所以，農村房屋實際建造完成之日就完成了物權設立。

在辦理公證的過程中，建議對房屋現狀進行拍照，照片打印附公證卷宗存檔；如房屋外墻上貼有公安機關制作的標準二維碼地址，可以掃碼識別作為描述房屋坐落位置的依據；如村委會熟悉房屋的基本情況，也可由當事人向村委會申請出具相關證明，提交給公證處。

但是，鑒于農村房屋可能存在各種特殊情況，比如超面積建房、不排除“一戶多宅”等，建議在繼承公證書中注明“上述房屋的坐落位置、建筑面積等以不動登記中心的最終核定為準”。

要避免建房人先期存在違法行為，之后通過繼承公證來“洗白”。公證員也應告知當事人，農村房屋最終能否辦理不動產權登記，應以不動產登記中心的審核為準，并將相關告知的內容記入《詢問記錄》。

四、“五保戶”的農村房屋能否繼承

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉繼承編的解釋（一）》第三十九條規定，由國家或者集體組織供給生活費用的烈屬和享受社會救濟的自然人，其遺產仍應準許合法繼承人繼承。

原則上，“五保戶”的農村房屋是可以按照《中華人民共和國民法典》繼承編的相關規定依法繼承的。

但建議在辦理繼承公證的過程中，向“五保戶”生前所在集體經濟組織核實相關情況，聽取集體經濟組織的意見，核實“五保戶”生前是否與相關機構簽訂過遺贈扶養協議，生前是否有債務。

五、農村房屋能否遺贈給法定繼承人以外的人？

對于這個問題，筆者尚未進行深入研究，但個人認為，農村房屋不能遺贈給法定繼承人以外的人，否則，就可能成為城鎮居民到農村購買宅基地建房的變異手段，在現有政策條件下，是被命令禁止的。

網上也有司法判例載明：遺贈人生前將宅基地上房屋遺贈本集體經濟組織以外的人，受遺贈人在遺贈人死后主張因遺贈取得宅基地上房屋所有權的，人民法院不予支持。

《不動產登記操作規范（試行）》規定，非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

這是基于親緣關系的法定繼承或遺囑繼承，是對特定親屬間農村房屋繼承的特殊規定，外人不要羨慕。

轉自：公證人