公房承租人去世后，誰能“頂替”？新承租人指定規則全解析

公房承租權并非遺產，不能按繼承處理，但直接決定居住保障與動遷利益分配。原承租人去世后，家庭內部常因“誰當新承租人”爆發激烈爭議，甚至導致簽約受阻、利益受損。本文結合《上海市房屋租賃條例》及滬房規范〔2024〕5號最新規定，系統拆解承租人變更的資格、順序、程序與撤銷規則，為實務處理提供清晰指引。
一、核心前提：公房承租權≠遺產，變更有法定門檻
公房歸國家或單位所有，承租人僅享有居住使用權，不屬于《民法典》規定的遺產范圍，不發生法定繼承、遺囑繼承。
觸發變更的法定情形：
原承租人死亡/被宣告死亡；
原承租人戶口遷離本市。
兩類人具備申請資格：
共同居住人：本處有本市常住戶口，實際居住滿1年以上，且他處無住房或住房困難；
直系親屬：無符合條件同住人時，原承租人有本市常住戶口的配偶、父母、子女可順位申請。
二、變更流程：先協商，后指定，物業無權隨意定
（一）協商一致：最穩妥、最高效的路徑
全體符合條件人員達成書面一致，向出租人（物業公司/房管部門）提交申請，材料齊全且符合條件的，出租人應當予以變更。
要點：協商文件需全體成年權利人簽字，避免事后以“不知情、被脅迫”為由反悔。
（二）協商不成：出租人按法定順序指定（30日內作出）
依據滬房規范〔2024〕5號，協商不一致時，出租人必須嚴格按以下書面順序確定，不得跳序、亂序：
原承租人的配偶（第一順位，絕對優先）；
原承租人的子女（按他處住房情況、本處居住時長綜合考量）；
原承租人的父母；
其他直系親屬（同順位參考住房與居住情況）。
實務關鍵：前一順位存在適格主體，后一順位無權競爭；同一順位多人，優先保護“無福利分房、長期實際居住”一方。
三、原承租人在世時，能否提前變更？
可以，但需同時滿足：
全體同住人一致書面同意；
新承租人從本處同住人中產生；
無違規、無爭議，出租人審核通過。
提示：生前變更可有效避免身后家庭矛盾，建議以書面協議固定權利義務。
四、已指定的承租人，什么情況下能撤銷？
違規指定的變更行為可訴請撤銷，恢復原狀態，常見撤銷情形：
隱瞞關鍵事實：虛報居住時長、隱瞞他處福利房、偽造簽字；
惡意串通：部分家庭成員合謀排除其他適格主體，侵害合法權益；
程序嚴重違法：出租人未按法定順序指定、未審核資格、未聽取利害關系人意見；
主體不適格：新承租人無本市戶口、未實際居住、他處有房且不符合困難標準。
救濟路徑：權利人可在知道或應當知道權利受損后，提起民事訴訟，請求確認變更行為無效/撤銷變更決定。
五、實務風險與律師建議
戶口≠資格：僅空掛戶口、未實際居住，不構成同住人，無權申請變更；
動遷背景下：新承租人有權代表家庭簽約，但不獨占動遷款，利益仍需在同住人間依法分割；
證據留存：居住證明、水電煤繳費記錄、戶籍材料、協商記錄均為核心證據，務必妥善保存；
爭議盡早處理：協商不成及時要求物業指定，對指定不服盡快訴訟，避免長期僵持影響居住與征收。
結語
上海資深動遷律師雷敬祺認為，公房承租人變更，是政策規則+家庭利益的交叉難題。配偶優先、按序指定、協商前置、違規可撤，是貫穿始終的四大核心原則。面對家庭分歧，建議先以法律規則統一認知，必要時委托專業律師介入調解或訴訟，既守住居住底線，也避免親情破裂。