再造一個萬科需要多少年？

前30多年，萬科一直都被奉為行業偶像，被很多人崇拜，被很多人追捧，“招保萬金”、“恒萬碧融”的群體里都有它，行業更迭了幾代，它還在頭部。

截止目前，行業排名超過它的，結局都不是很美滿：綠地控股、恒大、碧桂園

時也運也命也！

萬科的名聲轉向可能開始于2016年的寶萬之爭。

2017年，創始人王石卸任了萬科董事長之位，郁亮的時代開始。

2018年，行業的這一輪調整剛剛開始，萬科率先提出了“活下去”，很多人都不理解，認為這是在傳遞焦慮，矯情。

現在回過頭來看，萬科能在危機始點率先提出“活下去”，是真的有前瞻性。

但萬科卻沒有實際行動，沒有把步伐縮一縮，沒有做好風險應對的準備。

2024年，煙臺合作方的幾封公開信，將很多“不為人知”的內容公之于眾，將萬科及郁亮、祝九勝等一眾管理層送上了公開審判席，一場傷筋動骨的大危機就此開啟。

業績極速下挫，管理層動蕩，債務壓頂，投身深鐵集團求生。

萬科或許不會想到，7年后的今天，曾經說出口的話得以印證，真的在想方設法“活下去”。

如果萬科7年前能說到做到，現在的結局會不會不一樣？

現在的萬科真的很難！

銷售業績像坐火箭一樣往下沖。

2023年銷售額3761.2億，行業排名第二位；

2024年，萬科來到不惑之年，銷售額2460.2億，業績降幅35%，排名掉出行業前三，下滑到第五位；

2025年1-8月的業績沒過千億，只有911.1億，降幅高達44%，行業排名來到第六位；

2026年，能不能再出發，往回走？未完待續……

銷售代表著回款，銷售情況也一定程度上反映著企業的現金流情況。2024年經營性現金流凈額38億，連續16年為正，2025年逆轉，上半年經營性活動性現金流凈額是-30.39億。

萬科仍在努力的改善企業現金流情況：

一方面，加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流為正，同時進一步發揮好經營服務類業務的造血功能；

另一方面，落實收斂聚焦，根據市場條件靈活采用市場化轉讓、資產證券化、戰略引戰、擴大合作等策略，充分實現資產價值，適時補充流動性。

虧損嚴重！

2024年，是萬科經營的轉折年，這一年萬科出現了歷史上的首次虧損，實實在在的演繹了不虧則已，一虧驚人，全年歸屬于上市公司股東的凈利潤巨虧494.8億，同比大幅下滑506.8%，是虧損最多的A股上市房企。

2025年3/4的時間過去了，萬科依舊沒有擺脫虧損的命運，半年度實現營業收入1053.2億，同比分別下降26.2%，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億。

虧損的原因無外乎幾個：

（一）房地產開發項目結算的規模顯著下降，毛利潤率也處在低位上；

（二）結合行業、市場和經營環境變化，考慮到業務風險敞口升高，新增計提了資產減值；

（三）部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

還想“活下去”，也在努力“活下去”

收縮到腳踝，沒怎么拿地！

從2024年的風波開始，萬科就開啟了資產負債表的收縮。把一些資產和業務甩出去。上半年完成13個項目的大宗交易，涵蓋辦公、商業、公寓、教育等業態，合計簽約金額64.3億。

2025年也是以去化庫存為主，專門針對現房、尾盤、車位、商辦實行銷售品類專項管理。上半年，年初現房實現銷售176億，準現房銷售183億，車商辦銷售81億，實現69個尾盤項目清尾。

真的怕了，不敢再大手筆拿地。2024年已經開始收縮，2024年全年只新增了13個項目，總規劃計容建筑面積137萬㎡，權益計容規劃建筑面積83.3萬㎡，權益地價總額約是55.6億，不及2023年的零頭（2023年權益地價總額是463.2億），同比降幅高達88%，即一年時間，權益投資額斬到了腳面，只剩下一成。

2025年以來，更加謹小慎微，1-8月只拿了10塊地，規劃計容建筑面積85萬㎡，權益規劃計容建筑面積50.8萬㎡，這樣的土地補充量，很難維持住規模。

圖表：2025年1-8月新增土地投資情況（萬㎡）

資料來源：企業年報，億翰智庫

土地投資的收縮可以節省開支，減輕企業壓力，但同時，投資上已經連續收縮兩年，貨值短缺的壓力必然是與日俱增的。如果說2025年經營上再沒有什么明顯的改善，業績下滑，站位后移是板上釘釘的事情，有些機會錯過了，可能就很難再有了。

截止2025年6月30日，萬科擁有在建項目總計容建筑面積約3227.2萬㎡，權益計容建筑面積約2116.6 萬㎡；規劃中項目總計容建筑面積約3007.4萬㎡，權益計容建筑面積約1926.5萬㎡，合計是擁有6234.6萬㎡的土地儲備，能給予企業一定的業績支撐，但庫存的問題還是不容易解決。

不停借錢！未來2年沒有境外公開債到期

上半年合并報表范圍內新增融資和再融資249億（不含股東借款）；順利完成243.9億元公開債務償還，2027年之前已經沒有境外公開債到期。

2025年已向深鐵集團十次求援，合計（擬）借款金額278.04億，2025年1月以來，已經獲得了大股東深鐵集團的股東借款累計238.77億（不加9.16最新一期），最好的資產萬物云派上了用場。

2月10日，28億借款，提供不超過價值40億元的資產進行質押，質押率設定為70%。初始是以公司持有的萬物云市值為40億的股票提供質押擔保，

2月21日，借款42億，以不超過60億元萬物云股票作為原借款合同質押物；

3月20日，8.9億借款；

4月29日，借款33億；

5月14日，借款15.51億，以萬物云股票為質押物；

6月6日，借款30億；

7月3日，借款62.49億，已獲得深圳證券交易所同意；

7月30日，不超過8.69億借款，擬提供的抵質押資產價值為不超過12.98億元；

8月5日，不超過16.81億借款，最終借款金額是11.89億；

9月16日，深鐵集團提供不超過20.64億借款……

2024年6月27日萬科2024年度股東大會以來，深鐵確實給了真金白銀的支持，分批次提供的款項及安排如下：

新增借款62.49億元、展期借款8.9億元、新增借款8.69 億元并提供資產抵質押、新增借款11.89億元（2025年8月5日董事會審議通過的借款金額是不超過16.81億元），以及就已有的15.51億元借款提供萬物云股權質押作為擔保。其中 62.49億元借款和8.9億元借款已獲得深圳證券交易所同意 在確認關聯交易是否達到需提交公司股東會審議金額時，豁免累計計算。

盤活資產！

2025年繼續多措并舉推動存量資產盤活：

第一、商辦占比較高的地塊，結合城市需要，進行“收儲、調規、再出讓”；9月把閑置了12年之久福州高新區150畝地塊簽訂收儲協議，還給了政府；

第二、資源置換，通過整售商辦資產，置換住宅項目，例如成都3.8萬㎡商業資產置換成了住宅項目，這個項目已經開盤銷售；

第三、利用專項債收購存量土地與存量商品房，目前已向政府申報36個，15個已經納入市級清單；

另外，通過項目股權退出，自轉銷售等方式，盤活自愿，回收資金，杭州一自持住宅被杭州安居收購用作保障性租賃住房。

上半年通過存量盤活優化和新增產能95.2億，通過存量盤活回款57.5億，2023年以來已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億，通過盤活項目新增銷售約226億。

史上最大力度架構調整！

2024年開始，萬科已經經歷過多次的組織架構調整。2024年3月，合并南方區域公司，原有的區域公司由12個變為7個；2024年7月，區域公司再縮減，東北區域、西北區域降為總公司，只設置管理職能；同時把優勢明顯、貨值大、重大項目多的上海公司和廣佛公司調整為開發經營本部直管。

2025年7月，又進行了力度最大一輪架構調整，撤銷所有的區域公司（華東、南方、北京、西南、華中，共計五個區域公司），由集團直接強管控城市公司。同時，上海的開發經營本部也將遷回深圳，總部對一線業務實行直接管控。減少了管理層級，能一定程度上提高溝通的效率，減少不必要的資源浪費，實現降本增效的效果。

官網已經更新了最新的組織架構：13個中心+16個地區公司+8個事業部，組織架構的調整有種重頭再來的意思，從調架構入手，統一思想再出發。

還有網紅盤撐著。

2025萬科也有紅盤，是上海靜安的中興傲舍，2025年7月第三期開盤，產品的戶型從100+~355㎡，既能滿足高端改善人群的住房需求，也是瞄準了千萬級預算的城市新貴群體，核心1000萬的豪宅不是夢。2024年開盤至今，累計銷售額超過百億，是繼融創外灘壹號院后的第二個百億樓盤。

除此之外，也有一些項目取得了理想的銷售業績，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開去化率達到9成及以上。

再造一個萬科有多難？

任何人都不能否認，曾經的萬科做得確實不錯，有很多地方值得學習。現在也確實很難，如果能熬過2025，或許2026年會好過一些，很多人還很期待萬科緩過來去跟“保中華”爭第一。

也沒有人能否認，現在行業不一樣了：

即使“保中華招”取代了“恒萬碧融”，但也很難復制過往的行業榮光；

即使我們看到浙江臺州的“汽車模具大王”跑到上海拿下全國單價地王（徐匯衡復風貌地塊），外界猜測這是要在上海灘搞塊地做“自建房”，連誰來操盤都猜到了；

看到內蒙古的千億煤老板伊泰集團勇闖上海灘，接手恒大的盤，要做豪宅；

看到浙江“紐扣大王”豪賭地產，去杭州、合肥玩高端；

看到世界級辦公與文具巨頭得力在地產行業跑馬圈地20年，被稱為“隱形的地主”；

看到“紡織大王”江蘇南通亞倫殺伐果決，以一己之力逼退保利、華潤等國家隊選手，搶下土地；

看到很多地方型的中小民企（企業）開始蠢蠢欲動，有四川的聯投、北京的懋源、杭州的金帝、江西的佳新、四川的潤達豐濱江、嘉禾興……

但如果萬科倒下，也很難再造另一個萬科。

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