共有土地登記在一方名下，另一方權益如何保障？

案例回顧

張某與李某協商共同出資購買某市某區一宗商業用地使用權，雙方約定各占50%份額，并將土地登記在李某的丙公司名下。之后，雙方分別建設商業設施，并各自使用。

2015年，市自然資源局向丙公司頒發了國有建設用地使用權證書。2016年，張某在該地塊上注冊成立了丁公司。2020年，因城市規劃調整，部分土地被政府征收，丙公司與丁公司分別與自然資源局及區政府簽訂補償協議并獲相應補償。2022年，自然資源局為丙公司辦理了土地面積變更登記，并于同年完成不動產首次登記。

為明晰產權，張某及丁公司多次請求丙公司配合辦理土地權屬分割登記，但均遭拒絕。此前，雙方曾就共有事實無爭議，但因登記費用分擔問題未能達成一致，經街道人民調解委員會調解未果。后張某與丁公司向市自然資源局遞交更正登記申請，請求將土地使用權人變更為丙公司與丁公司共同共有。

2023年，該局作出不予更正的決定。張某與丁公司認為該決定違法，訴至法院，請求撤銷該決定并責令自然資源局依法辦理更正登記。

案件結果

一審法院認為，自然資源局依據丙公司提交的申請材料辦理各項登記，程序合法、事實清楚，并無過錯。原告請求實質為新增共有人，屬于轉移登記范疇而非更正登記，故判決駁回原告訴請。張某與丁公司不服上訴，二審法院維持原判。

澤達分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十七條規定，當事人申請轉移登記、變更登記、注銷登記等，應提交相關權屬來源材料。而更正登記，則適用于登記機構記載事項存在錯誤，且權利人或利害關系人提出申請的情形。

土地權屬爭議通常指土地所有權、使用權歸屬不明導致的糾紛。《土地管理法》第十四條明確，此類爭議需先由行政機關處理。但若土地已依法登記并頒證，且證載內容清晰、四至明確，則該爭議不屬于權屬爭議，當事人應通過民事或行政訴訟尋求救濟。

一、更正登記

若對登記行為不服，認為頒證行為確有錯誤，可申請更正登記或通過行政復議和訴訟予以撤銷。

《民法典》第二百二十條及《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條至八十一條對更正登記作出明確規定。更正登記需滿足以下條件：一是不動產登記簿記載確有錯誤；二是權利人同意更正或利害關系人提供充分證據證明錯誤存在。

本案中，原告未能提供證據證明登記內容存在錯誤，僅訴請改變共有狀態，該請求不屬于更正登記的法定情形，故行政機關不予支持并無不當。

二、確權之訴

物權的真實狀態與登記狀態不一致時，當事人可依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋(一)》第二條規定，向人民法院提起物權確認之訴，通過司法程序確定真實權利狀態。在取得生效法律文書后，當事人可持該文書向不動產登記機構申請辦理轉移登記。

本案中，原告張某與丁公司并未提起民事確權之訴，而是直接要求行政機關通過更正登記改變權屬狀態，缺乏程序依據，故其訴請未獲法院支持。

三、權屬爭議與非權屬爭議的區分

根據《土地管理法》第十四條，土地所有權和使用權爭議，應由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。這意味著，權屬爭議必須以行政處理為前置程序。然而，在土地已經登記發證后，糾紛的性質往往變得復雜，不能一概而論。

《國土資源部辦公廳關于土地登記發證后提出的爭議能否按權屬爭議處理問題的復函》(國土資廳函〔2007〕60號)為此提供了關鍵的區分標準：核心在于審查權屬證書的記載內容是否清晰、明確。

1.不屬于權屬爭議的情形：如果頒發的權屬證書對土地的權利人、面積、坐落、界址、四至范圍等的記載非常清楚明確，沒有任何歧義或沖突。此時產生的糾紛，往往是登記權利人與其他利害關系人之間的民事權益爭議。

2.仍屬于權屬爭議的情形：如果土地證書因歷史原因、測量錯誤或登記疏漏，對“四至”界址的記載模糊不清、存在矛盾，或者與相鄰宗地權屬證書的記載存在重疊、交叉等沖突，導致根據現有憑證無法確定爭議地塊的準確歸屬。在這種情況下，登記發證本身并未最終定分止爭，人民政府的處理程序仍然是必要的。

律師寄語

土地作為重要不動產，其權屬登記具有公示公信效力。登記發證后，當事人對權屬狀態或份額存有異議的，應首先辨別爭議性質，再選擇相應救濟途徑：

若認為登記錯誤，可申請更正登記，或訴請撤銷登記行為；若系內部權屬或份額爭議，則應通過民事確權之訴明確權利，再辦理轉移登記；唯有在權屬證書內容模糊、存在沖突，無法確定權利歸屬時，才可申請行政機關按權屬爭議處理。

尤其值得注意的是，確權之訴是解決民事主體間不動產權屬糾紛的重要途徑。當事人應注重收集出資證明、協議、實際使用證據等材料，通過司法裁判確定真實物權關系，再據此申請不動產登記機構依法變更登記，以實現權利保護與行政登記的一致性與穩定性。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領