最高院：和解協(xié)議約定由一方取得房屋所有權(quán)，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

最高法院：和解協(xié)議約定由一方當(dāng)事人取得房屋所有權(quán)，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

該約定是普通金錢債權(quán)，不能產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果

閱讀提示：

執(zhí)行和解約定取得房屋所有權(quán)，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？李營營律師團(tuán)隊長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

通過和解協(xié)議約定取得房屋所有權(quán)，不能改變生效判決認(rèn)定的法律關(guān)系，該約定是普通金錢債權(quán)，不能產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果。

案件簡介：

1.2013年7月，李某芬與某東房產(chǎn)公司簽訂某房產(chǎn)認(rèn)購書。

2.2013年7月21日，雙方簽訂回購協(xié)議，約定李某芬可將原購房退交某東房產(chǎn)公司并取得退款。之后，灤南法院判決確認(rèn)購書自然失效，支持李某芬要求履行回購協(xié)議、退還購房款、給付增值款的訴請（下稱3848號判決）。

3.2015年10月29日，某東房產(chǎn)公司作為抵押人與某運(yùn)公司簽署抵押合同，為其辦理涉案房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。之后，某運(yùn)公司向法院申請執(zhí)行涉案抵押房產(chǎn)。

4.2016年8月19日，唐山中院執(zhí)行裁定查封涉案房產(chǎn)。李某芬以其對涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)為由提出異議，要求解除查封。唐山中院裁定中止執(zhí)行后，某運(yùn)公司提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

5.2017年6月27日，唐山中院一審判決準(zhǔn)許執(zhí)行涉案房產(chǎn)。李某芬向河北高院提起上訴被駁回后，向最高法院申請再審，主張3848號判決執(zhí)行過程中，雙方達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，約定李某芬放棄執(zhí)行請求、保留房屋所有權(quán)，某東房產(chǎn)公司不再回購爭議房屋。

6.2019年6月28日，最高法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)始終登記于某東房產(chǎn)公司名下，李某芬未取得所有權(quán)，李某芬僅享有普通金錢債權(quán)，不能排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行，再審裁定駁回李某芬再審申請。

爭議焦點(diǎn)：

李某芬對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

裁判要點(diǎn)：

一、涉案房產(chǎn)始終登記于某東房產(chǎn)公司名下，李某芬從未對其取得過所有權(quán)。

最高法院認(rèn)為，李某芬與某東房產(chǎn)公司就涉案房產(chǎn)簽訂了《麗墅莊園小區(qū)認(rèn)購書》《回購協(xié)議》，《回購協(xié)議》約定自簽訂購房認(rèn)購書之日起2年至5年之間可將原購房退交某東房產(chǎn)公司，某東房產(chǎn)公司按購房時間在原購買價基礎(chǔ)上計算增值后支付退款。李某芬向灤南法院起訴請求某東房產(chǎn)公司給付購房款和增值款，已經(jīng)為法院生效判決所支持。可見，李某芬以自身的訴訟行為變更了其與某東房產(chǎn)公司房屋買賣的意思表示，其對某東房產(chǎn)公司所享有的權(quán)利已經(jīng)屬于普通債權(quán)性質(zhì)。現(xiàn)李某芬主張與某東房產(chǎn)公司達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，其放棄給付回購款、增值款及逾期利息等執(zhí)行請求，某東房產(chǎn)公司不再回購爭議房屋，該房屋的所有權(quán)仍歸李某芬保留。本院認(rèn)為，執(zhí)行和解協(xié)議不能改變生效判決對雙方之間法律關(guān)系所作的認(rèn)定，其并未實際履行完畢，且達(dá)成時間系在本案執(zhí)行異議之訴形成之后，故該和解協(xié)議的內(nèi)容不能對抗相關(guān)債權(quán)人。

二、某運(yùn)公司有權(quán)向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行案涉房屋。

最高法院認(rèn)為，根據(jù)李某芬申請再審期間提交的證據(jù)材料，2015年1月25日，某運(yùn)公司與加油寶公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合作協(xié)議書》，約定某運(yùn)公司將其對客戶的《融資租賃合同》項下應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給加油寶公司，其中包括對某東醫(yī)院的應(yīng)收賬款債權(quán)，加油寶公司委托某運(yùn)公司為收款代理人。該債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生于某運(yùn)公司與加油寶公司之間，與李某芬并無關(guān)系，對李某芬的實體權(quán)利義務(wù)、法律地位并無影響。因此，在得到加油寶公司授權(quán)、某東醫(yī)院未履行主合同義務(wù)的情況下，某運(yùn)公司有權(quán)向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行案涉房屋。

三、李某芬對某東房產(chǎn)公司所享有的權(quán)利是普通金錢債權(quán)，不能產(chǎn)生優(yōu)先、排除某運(yùn)公司抵押權(quán)的法律效果。

最高法院認(rèn)為，至于李某芬主張其對某東房產(chǎn)公司和某運(yùn)公司所簽抵押合同向灤南法院提起確認(rèn)抵押無效之訴的問題，因其并不是某運(yùn)公司申請執(zhí)行案件和簽訂抵押合同的當(dāng)事人，在灤南法院作出生效判決確認(rèn)該抵押權(quán)與其實體權(quán)利有關(guān)聯(lián)之前，不能產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果。

綜上，最高法院認(rèn)為，李某芬不能排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行，再審裁定駁回李某芬再審申請。

案例來源：

《李某芬、某運(yùn)集團(tuán)股份有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》[案號：最高人民法院(2019)最高法民申2449號]

實戰(zhàn)指南：

執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者既可能對標(biāo)的房產(chǎn)享有物權(quán)，也可能享有物權(quán)期待權(quán)，符合條件的，可起到排除強(qiáng)制執(zhí)行效果。消費(fèi)者享有的物權(quán)期待權(quán)尤其特殊，其尚未現(xiàn)實取得房屋所有權(quán)、辦理房產(chǎn)登記，卻能夠優(yōu)先于普通債權(quán)人、抵押權(quán)人，甚至工程價款優(yōu)先權(quán)人，排除強(qiáng)制執(zhí)行。

一、本案當(dāng)事人是否就訴爭房屋享有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)？2013年，當(dāng)事人與房產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購書。根據(jù)目前已公開的案情，我們雖然不能明確該認(rèn)購書的具體內(nèi)容，但理論上，如果房屋認(rèn)購書符合商品房買賣合同的必備要件，也可綜合認(rèn)定為合法有效的買賣合同。換言之，如果當(dāng)事人在查封前簽訂合法有效的書面買賣合同，占有訴爭房產(chǎn)并支付價款的，即使未辦理過戶登記，也可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條主張排除執(zhí)行。但是，當(dāng)事人隨后向法院提起訴訟，要求房產(chǎn)公司履行回購義務(wù)、退還購房款并給付增值款，當(dāng)事人的請求也得到了法院支持。可見，當(dāng)事人是以自身的訴訟行為變更了其與房產(chǎn)公司房屋買賣的意思表示，根據(jù)生效判決，當(dāng)事人對房產(chǎn)公司所享有的權(quán)利，實質(zhì)上是已經(jīng)轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)請求權(quán)，而不再具有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)。

二、本案當(dāng)事人能否通過執(zhí)行和解協(xié)議變更生效法律文書所確定的權(quán)利性質(zhì)？對此，根據(jù)本案最高法院觀點(diǎn)，執(zhí)行和解協(xié)議不能改變生效判決對雙方法律關(guān)系所作的認(rèn)定，因此，案涉?zhèn)鶛?quán)請求權(quán)不能重新轉(zhuǎn)化為訴前的權(quán)利狀態(tài)。加以本案執(zhí)行和解協(xié)議并未實際履行完畢，且達(dá)成時間系在執(zhí)行異議之訴形成之后，故該和解協(xié)議的內(nèi)容不能對抗相關(guān)債權(quán)人。

對此，我們認(rèn)為，執(zhí)行和解協(xié)議本身僅是債權(quán)協(xié)議，依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議設(shè)立的普通債權(quán)，通常不具有優(yōu)先效力，執(zhí)行和解協(xié)議本身不能改變生效判決就法律關(guān)系所作的認(rèn)定。但是，當(dāng)事人可以通過執(zhí)行和解協(xié)議另行實現(xiàn)房屋買賣或以房抵債。如果執(zhí)行和解協(xié)議的簽訂時間、履行情況等符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定)》第二十八條有關(guān)規(guī)定的，當(dāng)事人可依據(jù)本條規(guī)定要求排除強(qiáng)制執(zhí)行。在太原中院的一起入庫案例中，法院就明確了可對書面以房抵債協(xié)議準(zhǔn)用第二十八條進(jìn)行判斷（參見延伸閱讀案例2）。據(jù)此，我們傾向于認(rèn)為，對該條中的“書面買賣合同”可作合理擴(kuò)大解釋，執(zhí)行和解協(xié)議中涉及房屋買賣、以房抵債的情形，可準(zhǔn)用該條作實質(zhì)性判斷。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十七條　申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十九條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

1.消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，所取得的物權(quán)期待權(quán)不僅優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而且優(yōu)于工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

案例1：《寧夏中寧青銀村鎮(zhèn)銀行股份有限公司與李敏、馬新強(qiáng)及潘占榮、劉美蘭、石嘴山市華欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三人撤銷之訴案》[案號：最高人民法院(2018)最高法民終1306號]

最高法院認(rèn)為，由于華欣公司將案涉房屋交付李敏、馬新強(qiáng)后，惡意將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，并隱瞞實情，以案涉房屋向青銀銀行設(shè)置抵押，為潘占榮向青銀銀行借款提供擔(dān)保，最終導(dǎo)致李敏、馬新強(qiáng)與青銀銀行分別對案涉房屋所享有的物權(quán)期待權(quán)和抵押權(quán)發(fā)生沖突。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》明確規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”依據(jù)該規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，所取得的物權(quán)期待權(quán)不僅優(yōu)于銀行等債權(quán)人的抵押權(quán)和其他債權(quán)，而且優(yōu)于承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

2.簽訂書面以房抵債協(xié)議后，權(quán)利人已實際占有房屋的，可依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條排除執(zhí)行。

案例2：《山西中某鋼融資再擔(dān)保公司與太原某融資擔(dān)保公司案外人執(zhí)行異議案》[案號：山西省太原市中級人民法院(2022)晉01執(zhí)異25號]，入庫編號：2024-17-5-201-004

太原中院認(rèn)為，雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司實際合法占有涉案房屋。并非因山西中某鋼融資再擔(dān)保公司自身原因未辦理過戶登記，并且以房抵債協(xié)議約定的抵債價格適當(dāng)。因此參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務(wù)所高級合伙人，業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作委員會副主任，北京企業(yè)法律風(fēng)險防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學(xué)院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于商業(yè)秘密刑事與民事、民商事訴訟與仲裁、保全與執(zhí)行等實務(wù)領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復(fù)雜案件。在商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔(dān)保業(yè)務(wù)領(lǐng)域，李營營律師根據(jù)長期深入研究專項領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時在平臺上進(jìn)行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔(dān)保與反擔(dān)保知識，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額商業(yè)秘密、執(zhí)行、合伙業(yè)務(wù)、擔(dān)保案件，并取得良好效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、擔(dān)保實務(wù)、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評。2022年，李營營律師結(jié)合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，以真實案例為導(dǎo)向，對各種業(yè)務(wù)場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風(fēng)險應(yīng)對策略和解決方案建議進(jìn)行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團(tuán)隊會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實戰(zhàn)的相關(guān)書籍、執(zhí)行擔(dān)保、執(zhí)行和解、技術(shù)合同糾紛、擔(dān)保糾紛、合伙糾紛實戰(zhàn)相關(guān)書籍，以更好服務(wù)客戶。