上海
“現在市面上99%的房東都不太會賣房子”。
這句話絕不是危言聳聽。
大家都認為自己的房子特別好，買家沒理由不喜歡。
所以在很多人眼中，賣房就是“掛牌等客”的簡單事。
把房源信息掛在網上，然后坐等中介帶人看房，談好價格就能成交。
但現實情況是，一套房子可能掛牌數月都無人問津，甚至陷入“價格越降越難賣”的怪圈。
我想說的是，現在上海賣房不是簡單的商品交易。
而是一場需要策略、管理與心理博弈的渠道戰爭。
遇到鄰居砸盤，千萬不要一味降價。
買家砍價兇殘，也能在談判桌上拉回來。
看完這篇文章，你會明白為什么你一年都賣不掉的房子，專業團隊只要一個月甚至一周就能賣掉，而且能在買家的大砍刀下賣出更高的價格。
完全信任
這次委托我們賣房的L先生，是房外房的老客戶。
之前根據我們的專家定制選房方案，買到了滿意的房子。
因為早期打過交道，所以房東夫婦對我們是完全信任。
L先生這次要賣的房子，位于內環內凱旋一村，40.85㎡大一房。
該小區是徐匯有名的雙XQ房。
對口交大附屬小學+徐匯中學/南洋模范。
和南丹小區一樣，都屬于交大附小掛戶口小區里的“頂流選手”。
雖說是強勢XQ，早前還加裝了電梯。
但現在畢竟是XQ淡季，又是深度買家市場。
而且市面上35㎡以上的1房老破小，一直是比較難賣的。
更令人棘手的是，這套房子里面有租客，租期簽了5年還沒到期。
別小看這一項問題，很有可能讓房東的房子徹底賣不出去。
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帶租約賣房
我們遇到不少房東，找我們幫忙賣房的時候，租客還住在房子里。
多數情況下，都是舍不得租金，畢竟房東心里也沒底，不知道多久能賣掉房子。
萬一一年半載都賣不掉，那不是虧了一大筆租金。
房租不斷，房子還能順利賣掉。
這種無縫銜接是房東交給我們的難題。
因為有租客在，不確定因素就增加了很多。
站在中介的視角，需要溝通的對象太多，看房時間完全受限于租客，他有功夫等租客有時間，帶看別的可能都成交了。
站在買家的視角，有租客在影響第一眼的美觀，還擔心租賃關系會不會有問題，租客會不會來鬧事等等。
這些都是制約房子交易的不確定因素。
所以有租客在住，該怎么賣房呢？
我們的賣房師選擇“借力打力”。
選擇同小區在賣的同戶型，讓中介帶看那套幫忙轉推薦L先生這套。
在掛牌策略上，賣房師也花了一些心思。
周邊中介我們都掛了，唯獨沒掛LJ。
其實就想等等看，讓他們主動來找我們。
果然，十天之后，“魚上鉤了”！
我們的賣房師裝作“不太情愿”的給他們掛上了。
后來維護人積極帶看，轉推薦，配合度很高。
但說實話，對于誠意賣房的房東來說，我們是不建議帶租賣房的。
這是自降身價、增加賣房難度的行為。
如果清退租客，不僅少了很多風險，也能把房子最好的一面展示出來。
或許一個月要虧租金3000塊。
但是一個月就把房賣了，房價下跌的損失就不用繼續承擔了。
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清退即賣房
眼瞅著快兩個月了，一直沒等到特別誠意的客戶能推進到談判。
我們的賣房師憑借市場敏銳度，果斷決定：
清租客，不能再拖了！
果然，剛清退租客，立馬就來了一組真心想買的客戶。
對于真實客戶的把關，也需要專業的人來辨別。
因為現在中介找假客戶來套底價的太多了。
這里也警示廣大房東，不要輕易透露底價。
最終的底價一定是在談判桌上談出來的。
既然辨別出是誠意買家，我們就不會讓買家流失。
買家最開始出價360萬。
對標的是同小區剛成交一套3樓同戶型是365萬，也加裝了電梯。
價格確實有誠意在，但與房東的底價還有差距。
一般這時候對談判沒有經驗的小中介，就會和買家一起PUA房東，使勁壓房東的價。
所以找一個維護自己權益的賣房專家去幫你談判博弈，十分重要。
如果談判的時候發揮得好，多賣2-5%的價格也不是沒有可能。
房外房團隊在談判前都會花費大量精力去了解市場、了解周邊中介和買家的情況。
現在市場不好，都知道買家要砍價，就看誰能在買家的大砍刀下賣出更高的價格。
我們的賣房師親自下場談判，拋出有理有據的信息，證明房子的價值，無疑增添了買家對價格的認可度。
經過幾輪拉扯，最終敲定385萬的價格，比房東的心理價位還高了點。
談好價格之后，最后一步就是喊房東過來簽個字，省心又省力。
專業的賣房師團隊，也獲得了房東的好評。
小結
如今在上海賣房，既是體力活，也是腦力活。
就算你的房子是那種供不應求的熱門盤，也會有中介來PUA你的價格。
樓市已經成了一個巨大的信息不透明市場。
這個時候，如果有一個靠譜的專家團隊陪伴，單邊守護自己的利益。
不僅能提高成交周期，還能帶來更高的潛在成交價。
房外房的任務，就是幫助房東省時省力省錢地把房子快速賣掉。
每一位找到我們的房東朋友，都是基于對房外房團隊的信賴。
當然也因為我們過往的優異成績。
去年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子在我們這里都是3個月內賣掉的。
房外房的平均賣房周期是41天。
賣過房的房東就只這個數字到底意味著什么。
不是我們自吹自擂，如果真的是想置換的朋友，非常建議你聯系我們。
上海置換，少走彎路。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
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