招商地產(chǎn)和港中旅，又手拉手了

上周五，上海土地市場(chǎng)出了一件大事：

徐匯區(qū)東安新村那兩塊地王級(jí)涉宅用地，終于名花有主。

買(mǎi)家湊一起可以打一桌麻將：中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投，再加一位低調(diào)到幾乎隱身的央企——港中旅地產(chǎn)（中旅投資）。

三家央企+一家地方城投，這重磅陣容，放在近幾年上海土拍市場(chǎng)上，屬于“活久見(jiàn)”。估計(jì)未來(lái)幾年，也難復(fù)制。

中海和招商，圈內(nèi)頂流。雖然都是央企豪門(mén)，但這幾年在上海各走各路，從不合體。中海向來(lái)是高冷獨(dú)行俠，基本單打獨(dú)斗，偶爾跟城投組隊(duì)；相比之下，招商時(shí)不時(shí)拉些個(gè)伙伴分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

所以，東安新村地王，算是中海和招商這幾年來(lái)在上海的合作首秀。

中海、招商加徐匯城投，這三家聯(lián)手還算意料之中。地就在徐匯，城投參合進(jìn)來(lái)合情合理；更何況，東安新村地塊總體量龐大、規(guī)劃條件復(fù)雜，開(kāi)發(fā)難度不小，絕非單一企業(yè)可輕松駕馭。

意料之外的是港中旅。

這位朋友在地產(chǎn)圈的存在感之低，低到不少文章誤以為它是2023年才來(lái)上海插旗。

其實(shí)不是。

港中旅，是根正苗紅的地產(chǎn)央企——國(guó)資委認(rèn)定的16家以地產(chǎn)為主業(yè)的老字號(hào)之一。早在1980年代末，人家就搞起了“旅游+綠色地產(chǎn)”的玩法。

但在上海，它確實(shí)像小透明。路數(shù)能扒拉出來(lái)的住宅項(xiàng)目，要追溯到2005年前后普陀的上海匯麗花園二期——由其全資子公司上海天澤房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

這項(xiàng)目故事點(diǎn)可多了。

受非典影響，差點(diǎn)爛尾。一期原來(lái)叫“大眾河濱酒店公寓”，是九羚置業(yè)開(kāi)發(fā)的。九羚置業(yè)的過(guò)往股東構(gòu)成中可以追索到上海大眾。

九羚置業(yè)先是以拍賣(mài)方式拍下一期所在地塊，后從上海天澤房產(chǎn)手上收購(gòu)了一期的商業(yè)裙房，并獲取二期的銷(xiāo)售代理權(quán)。不過(guò)，沒(méi)多久后，項(xiàng)目因代理權(quán)糾紛鬧出“三個(gè)售樓處”的行業(yè)奇聞，成為2005年圈內(nèi)一大談資。

按照當(dāng)時(shí)新聞簡(jiǎn)單總結(jié)，九羚認(rèn)為天澤“過(guò)河拆橋”，市場(chǎng)差時(shí)靠賣(mài)資產(chǎn)，市場(chǎng)好時(shí)不愿讓九羚在利潤(rùn)上分杯羹，想獨(dú)吞。兩家最后以庭外調(diào)解方式和解。

到了2013年，港中旅又開(kāi)始賣(mài)賣(mài)賣(mài)了。

它把上海匯麗花園二期旁邊的辦公樓——港中旅大廈及裙樓（后來(lái)改叫中港匯），一口氣賣(mài)了7.08億元。

接盤(pán)的是香港上市公司滬港聯(lián)合（1001.HK，原名萬(wàn)順昌）,最早以鋼鐵貿(mào)易發(fā)家。這家公司也挺神，早年專(zhuān)薅上海央國(guó)企的商業(yè)資產(chǎn)羊毛，翻新后改名“中港匯”，再講資本故事，一套操作行云流水。

說(shuō)回港中旅，雖然資歷老，但在地產(chǎn)圈始終沒(méi)什么音量。

截至2024年底，港中旅布局了廣州、武漢、杭州、成都、三亞、寧波等城市的23個(gè)項(xiàng)目，但全年銷(xiāo)售額才112.5億——什么概念？甚至比不了中建旗下那幾個(gè)工程局搞地產(chǎn)的規(guī)模。

更慘的是毛利率：2024年同比下滑17.35%，2025年一季度直接跌掉31.87%，堪稱利潤(rùn)比存在感滑得還快。

至于為啥跌這么猛？主要不是它在上海項(xiàng)目的鍋——因?yàn)樗鼈冮_(kāi)賣(mài)沒(méi)多久，背不動(dòng)這鍋。

港中旅在其他城市發(fā)力拿地差不多從2019年開(kāi)始，但在上海，是2023年的事。那一年，它重返上海，并且極其專(zhuān)一：

只跟招商玩。

路數(shù)細(xì)數(shù)下來(lái)，自2021年上海實(shí)行集中供地以來(lái)，招商的合作對(duì)象一大堆，有江西南昌國(guó)資、江蘇南通國(guó)資、上海地產(chǎn)、深圳南山地產(chǎn)、金茂、保利、越秀、新世界、香港置地、路勁、金地、華發(fā)、象嶼等房企，以及光大、平安資管等金融機(jī)構(gòu)。

但港中旅，是其中最特別的那個(gè)。特別點(diǎn)在于：

命中率高。

招商和港中旅6次組隊(duì)，成功拿地5塊。分別是：

• 2023年，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的招商中旅·攬閱，股權(quán)六四開(kāi)；

• 2024年，寶山區(qū)顧村的招商中旅·觀境，股權(quán)也是六四開(kāi)；

• 2025年，招拍掛拿下浦東唐鎮(zhèn)一地塊，股權(quán)七三開(kāi)；

• 以及本次協(xié)議拿下徐匯區(qū)東安新村兩地塊。

看得出來(lái)，港中旅甘當(dāng)招商地產(chǎn)背后那位“小而美”的財(cái)務(wù)型隊(duì)友。你說(shuō)它低調(diào)，它頻頻現(xiàn)身；你說(shuō)它高調(diào)，它又一直站在招商的影子里。

不過(guò)雙方合作歸合作，不代表市場(chǎng)一定買(mǎi)單。目前入市的兩個(gè)項(xiàng)目，攬閱和觀境，一個(gè)網(wǎng)簽率八成，另一個(gè)僅三成，都還沒(méi)清盤(pán)。

幸運(yùn)的是，這兩項(xiàng)目還在建中，沒(méi)到迎接業(yè)主檢驗(yàn)的階段。

至于招商這幾年在上海的其他項(xiàng)目，不管是獨(dú)資還是合資，關(guān)于質(zhì)量的質(zhì)疑和品質(zhì)的爭(zhēng)議從未間斷。

從高端產(chǎn)品線璽系的外灘璽、蘇河璽、虹璽、匯元璽、天匯璽等，到面向中產(chǎn)的產(chǎn)品線璀璨系的虹橋璀璨公館、招商璀璨公館、璀璨城市、虹橋璀璨領(lǐng)峯等，無(wú)一例外，難逃交付即維權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)流程。

2020年中海、華潤(rùn)和萬(wàn)科三家圍標(biāo)被罰后，給了招商在上海連續(xù)幾年霸榜前三的絕好機(jī)會(huì)。

眼下，地產(chǎn)牌桌上的玩家，在肉眼可見(jiàn)的減少。這一次的上海東安新村地王，又給了招商和港中旅撬動(dòng)產(chǎn)品力和品牌力的機(jī)遇。

它們太需要也太有必要，在真正意義上，做出一個(gè)能打動(dòng)買(mǎi)家的城市名片之作。

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