北京三環王炸地塊，隱秘的退線

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

該來的，總是會來。

8月27日，北京太陽宮0627地塊正式上架土拍。一天前，它才進入用地預申請環節。

它的買家，將在9月30日誕生，喜迎國慶。

這塊地的起始價為31億元，綜合樓面價6.13萬元/㎡——住宅6.77萬元/平米，商業2.4萬元/平米。

三年前，它東面的中建玖合府，起拍樓面價約7.67萬元/㎡，最終溢價15%達8.825萬元/㎡，成交房價11.7萬元/平米。

從表面上看，0627地塊住宅樓面價，比中建玖合府低了0.9萬元/平米，但它背了1.3萬平米商業的包袱——允許整售。

0627地塊的門檻蠻高的，即便之前減負過。（詳見《太陽宮地塊調規，自揭其短》）

有人將0627地塊稱為"王炸"地塊。它位于東北三四環之間，確實是三年來罕見的核心地段地塊。

花姐了解到，除了深耕北京的中海地產、華潤置地和中建智地等，還有不少外地開發商也盯著它。

一個月后，0627地塊會拍出什么價呢？

花姐不好瞎猜。因為，如今不僅市場變了，且地塊之間的素質也不一樣。

幸福的煩惱

0627地塊，有個幸福的煩惱。

那就是，離地鐵太近，地鐵10號線和17號線換乘站太陽宮站。

這是一柄雙刃劍。

家門口的地鐵，確實方便，但它至少帶來兩個煩惱：1、人多且雜，共享自行車占地；2、地鐵震動引發的噪音問題。

針對非機動車停車位，地塊東南面的太陽宮中路，有不少于500個非機動車停車位，南面10號線A口附近，則有不少于150個。

關于地鐵噪音問題，在6月中旬調規方案里已經說明，“地鐵振動對養老設施的影響，以及養老與居住人群的流線干擾”，故而，砍掉了0.8萬平米養老設施，將重新擇址布局。

當然，砍掉養老設施，也變相給地塊減負了。只不過，拿地鐵振動說事，顯得一舉兩得。

與地鐵親密無間

0627地塊與地鐵的關系，可用一個詞來形態：親密無間。

當它上架后，它們之間的親密關系曝光了。

最密的，要數地鐵17號線，穿越了0627地塊東側。它的外軌中心線在用地紅線內，且距離紅線約為6-11米。

從圖紙上可以清晰地看到，17號線的走向和0627地塊平行，呈東偏南45度。不僅如此，17號線的G口有兩個出口、兩個地鐵風亭組，共占地318.18平米，納入出讓容積率。

花姐猜測，這兩座建筑應該會拆除改建，與0627地塊的商業融合。

簡而言之，地鐵17號線下穿了0627地塊，至少有長約130米、寬約6-11米的面積重疊。

這種地鐵下穿的樓盤，還有豐臺的中海豐和叁號，它身下是地鐵9號線和房山線，但不是地鐵站。

退線后容積率飆升

有了地鐵下穿，0627地塊必然牽扯到退線問題。

到底怎么個退法？

根據土拍文件，地塊內擬建設的敏感建筑，退17號線外軌中心線約30米。

依照花姐理解，6027地塊要遠離17號線約30米處，才能建房。

這個數字，再加上紅線與外軌中心的6-11米距離，實際退線可能達到36-41米。

假如以平均退線寬38.5米、長117米計算，扣除邊角料，退線面積約占0627地塊總占地面積19,446.8平方米的20%。

幸運的是，10號線外軌中心線30米，在0626地塊紅線之外。因此，它不會影響到敏感建筑的退線。

由于0627地塊的容積率為2.6，如果扣除退線占地，它住宅區域的實際容積率，高達3.12。

如此高的容積率，恐怕創造了近幾年北京供地之最。

強排方案推測

0627地塊有著高達3.12容積率，加上西北和東北方向，分別是老盤安馨家園和中建玖合府。

這又牽扯到一個問題，強排怎么排？

按照土地文件，它的車庫出入口在東北面。由于車庫口距離太陽宮中路必須要大于50米。因此，留給車庫的可選范圍，只有67米。

這67米寬，可能還包括小區的大門。一般來說，大門和車庫會緊挨一起。

受地鐵保護線影響，東面退紅線36-41米、容積率3.12、住宅4.28萬平米，再加上地上0.75萬平米商業，種種條件湊在一起，0627地塊的確蠻難排方案的。

花姐根據現有條件，做一個推測版：

1、大門和車庫出入口在東北方向；

2、小區共計6棟住宅樓樓15F\18F\25F，每棟只有1個單元；

3、戶型面積段為180平米和200平米兩種；

4、地上沿太陽宮中路，會打造一條精品商業街，地上兩層、地下兩層。