跳出商業內卷，找到下沉市場的另類增長密碼

作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

商業地產領域的頭部效應正持續增強，行業門檻不斷提升，領先企業正通過戰略聚焦與運營創新構建差異化競爭力。當前，高能級城市競爭日益激烈，消費需求迅速迭代，而零售品牌仍面臨產品與服務同質化的挑戰。與此同時，新興區域市場存在大量未被滿足的消費需求，正為行業帶來豐富的結構性機會。

在此背景下，悅容匯資管基于在一二線城市積累的成熟運營經驗與管理體系，通過“圍點打援”的策略，將核心能力系統化投放到如廣西等潛力市場，為其商業發展提供全面支持。該布局并非戰略重心的轉移，而是公司優勢能力的有序外溢與價值延伸，進一步強化其在主流市場的競爭壁壘。

定戰略

一線優勢賦能區域升級

悅容匯資管依托總部資源整合與標準化運營體系，以南寧作為廣西省會的核心地位為支點，緊扣區域協同發展戰略，將一線市場驗證過的商業邏輯與創新模式，轉化為可落地、可復制的賦能方案，深入滲透至下級市場。

悅容匯資管廣西區域負責人宋祖慶表示:“我們以點帶面、體系賦能的策略，正是我們鏈接核心城市勢能與區域市場需求，實現商業價值與城市發展共振的核心路徑。”

二線或廣西這類潛力省份，尤其是地級市和縣域市場，普遍存在商業地產的“結構性失衡”：新興板塊配套滯后，人口導入區商業供給不足、本土消費升級需求未被滿足。這些客觀存在的市場缺口，恰好成為悅容匯資管實行 “圍點打援” 策略、深化運營能力錘煉的絕佳場景——

在持續深耕一二線主流市場的同時，悅容匯資管將一線城市成熟的運營管理體系、品牌資源和操盤經驗，精準賦能到具有發展潛力的區域市場。這種"以高打低"的戰略部署，既是對自身核心運營能力的有效延伸，也是對區域商業升級需求的積極回應。

悅容匯資管的布局邏輯在于：突破行業固有的"一線經驗簡單復制"模式，著力推動"城市需求與企業能力"的雙向價值匹配。

發揮在一線市場積累的標準化運營流程、智能化管理系統和品牌資源庫優勢，結合當地實際需求進行精準嫁接，使區域商業項目快速提升運營水平，填補市場空白，成為引領當地商業升級的重要標桿。這不僅不是戰略重心的下沉，而是通過區域市場的實踐進一步淬煉和驗證核心運營能力，讓悅容匯資管以更充足的信心和更完善的解決方案，強化在一二線核心市場的競爭優勢，持續鞏固其在主流賽道的領先地位。

實踐

檢驗戰略

廣西市場的深耕，讓悅容匯資管錘煉并驗證了在"供給不足"市場中"從零到一"打造商業體的全流程方法論——

從深度洞察本土消費升級需求，到量身定制商業業態組合，再到依托智能系統實現運營敏捷響應，最終推動商業項目與區域發展深度融合。這套源自一線城市核心經驗、并經過區域實踐驗證的方法論，已成為悅容匯資管對外輸出管理、賦能區域商業的“優勢放大器”，不僅快速提升了項目的商業品質和市場影響力，更重要的是為集團積累了寶貴的區域化運營經驗。

這種"一線經驗+區域特色"的融合模式產生了顯著的雙向價值：一方面，區域商業項目獲得了遠超當地水平的運營管理和資源支持，快速成長為當地商業標桿；另一方面，集團通過區域項目的實踐，進一步錘煉了團隊的區域化運營能力，豐富了應對不同市場環境的解決方案，為鞏固一線市場優勢提供了更多樣的能力支撐。

一、百色：跑通"從零到一"方法論，夯實能力底座

百色項目的蛻變，是悅容匯資管校驗“需求填補”戰略的典型案例。

六年前，百色商業消費供給以傳統百貨為主。青年客群的社交需求、品質餐飲需求幾乎處于空白狀態，品牌商家多集中于省會南寧。

悅容匯資管率先落地唯一全國性購物中心品牌——廣西百色愛琴海悅容匯店，以“城市品質時尚生活聚場”為核心定位，針對家庭客群及青年學生打造專屬社交場景，不僅規劃多元夜經濟街區、潮玩空間站滿足年輕客群社交需求，還通過引入9個百色區域首店、打造“小當家日”親子 IP，形成“體驗+消費”的生態閉環。

廣西百色愛琴海悅容匯店

談及項目定位及操盤思路時，宋祖慶分析稱，作為覆蓋全客層的城市級商業體，項目重點圍繞親子家庭與年輕學生客群，從三大維度深耕垂直需求：

• 聚焦業態升級，提升零售品牌級次、豐富生活體驗業態，匹配客群高頻消費需求；

• 強化營銷IP打造，推出“小當家日”“電音潑水節”“跨年音樂節”等強記憶點活動，還首創漫展、kpop、粉絲應援等年輕人圈層活動；

• 深化社群運營，搭建親子與學生社群，以“活動-打卡-分享-邀約” 閉環提升客群粘性。

廣西百色愛琴海悅容匯店各種活動現場

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如今，該項目已成為 百色 市的 “ 商業地標 ” ， 也獲得 了合作伙伴的深度信任 。 今年， 悅容匯 資管 又承接當地第二個城市更新項目，計劃年內煥新入市。

早期布局下沉市場形成的先發優勢，正在轉化為悅容匯資管的生態壁壘。當其他品牌開始關注百色下沉市場時，悅容匯資管已通過首店效應積累深厚客群認知：早期入駐品牌單店營收表現良好，籌備二店時，合作方的信任度與配合度遠超預期，這讓其在縣域城市商業拓展中持續占據先機。

二、南寧：省會城市的差異化突圍

廣西省會城市南寧的商業競爭近幾年也日趨激烈，但人口持續導入、消費升級趨勢明顯，且部分新興板塊的商業配套仍有缺口，悅容匯資管看到了結構性機會。用南寧華豐城愛琴海悅容匯店為切入點，以“精準定位+深度運營”的策略，構建差異化優勢。

該項目的核心定位是“都市生活潮趣中心”。精準鎖定三類核心客群：60%為鳳嶺及仙葫的家庭客群、25%有明確愛好標簽的青年客群，以及15%的周邊寫字樓商務客群。同時，依托南寧作為區域樞紐的屬性，承接更廣泛的家庭消費升級需求，既錨定了穩固的客群基礎，也為后續戰略復制積累了可落地的經驗。

南寧華豐城愛琴海悅容匯店

在具體實踐中，據宋祖慶介紹，核心思路是瞄準供給缺口形成雙向吸引：

一方面，針對鳳嶺北新樓盤密集帶來的大量家居添置需求，引入家居品類，補充社區急需的生活配套。此舉這不僅提升了商戶租金承受力，也讓居民無需遠行即可滿足裝修采購需求；

另一方面，精準捕捉消費痛點。例如發現當地居民購買優衣庫等品牌，需跨主干道到萬象城，面臨停車難、交通阻隔的問題。便在十字路口黃金位置引入優衣庫，直接解決“最后一公里”的消費需求。

此外，基于南寧客群層次更豐富的特點，項目在深度運營上進一步細化：在服務家庭客群的基礎上，增加對年輕消費群體“粉絲經濟”的運營。通過緊跟市場趨勢的活動，滿足更高階的消費需求；同時，不追求高冷商業形態，而是從居民日常需求出發調整業態。讓商業空間成為社區生活的延伸，最終實現商業收益與民生價值的共生。

南寧華豐城愛琴海悅容匯店各種活動現場

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經驗總結

聚焦與在地化深耕

在二線城市的競爭中，悅容匯資管的核心優勢，源于對需求的精準聚焦與對在地市場的深度深耕，具體體現在客群運營、招商策略、文化融合三大維度。

一、在客群運營上，始終以親子家庭和年輕客群為核心。

親子客群雖單客消費不高，但能帶動全家消費形成持續粘性。針對年輕客群，依托智能敏捷響應系統，發現當地年輕人對高頻社交場景的需求缺口后，快速引入主題活動、升級體驗空間，使其成為青年客群聚集的熱門地，印證了“精準填補缺口就能激活在地消費潛力”的邏輯。

二、招商策略上，不斷尋求差異化。

首店經濟方面，既將未下行到本地的傳統好品牌引入市場，也挖掘當地非遺特色。比如南寧項目中，在餐飲業態上做足“差異化”的功課。3年前，其將廣西非遺特色菜引入購物中心，通過規范化運營和檢測，使其入選大眾點評必吃榜。同時，還主動挖掘異國及鄰省特色資源，如從南寧邊境縣級市“掃街”引入越南風味商家，通過液氮技術解決云南菌子的物流保鮮難題，在南寧開出廣西首家菌子門店。這些商家如今均實現良好發展，也豐富了項目業態多樣性。

值得注意的是，其招商堅持“同一品類只招一家商家”的原則，拒絕“填空鋪”和“追熱點”，實現“讓消費者隨機選擇，而非艱難抉擇”的目標。

三、文化融合上，堅持“一項目一基因”，拒絕照搬成功案例。

南寧和百色雖均運營年輕潮流文化，但百色側重在校學生客群，南寧則兼顧年輕人“粉絲經濟”。在地旅游特色上，百色結合紅色旅游基因，推廣非遺藥材養生文化，南寧則借當地“三月三”等傳統節日、“與哈爾濱商業 CP”等熱點做推廣。

南寧華豐城愛琴海悅容匯店三月三活動現場

同時，項目還主動承接政府資源，百色項目作為“城市唯一的全國性購物中心品牌”，承接了政府大型文旅活動及安全消防等市民教育項目，成為城市活動的指定落地平臺。南寧項目聯合政府開展社區傳統節日活動，讓商業空間成為文化展示與情感連接的平臺。

這種“商業空間+公共服務”的合作模式，既助力政府提升服務效能，也讓項目深度融入城市肌理，為商業運營奠定扎實的社會基礎。

在地需求深挖

下沉市場的“守正”與“創新”

對于下沉市場，宋祖慶認為，未來將呈現“消費升級與本土特色并存”的趨勢。

一方面，一線城市的主理人品牌、松弛感體驗等新商業理念會持續滲透；另一方面，城市文化特質與在地需求仍將主導底層邏輯，不會完全復刻一線模式。

消費市場的特征是，可持續且快速迭代的，“嘗鮮”和“體驗”是消費的本質。對于商業資管企業而言，需要復刻的是戰略定力、機會的識別能力及極強的項目定位能力。

基于此，在今年悅容匯資管的年中戰略務虛會上，公司強調要在“守正”與“創新”中深化。

所謂“守正”，即“堅守供求失衡中找機會”的核心邏輯：對過度競爭區域保持審慎，持續深耕存在供給缺口的板塊；“創新”則是緊跟用戶需求變化，在持續調改中融入新興商業形態；同時深化產品線布局，已規劃集中商業（悅容匯購物公園）、街區商業（容匯天地）、社區商業（容匯里）等多條非標產品線，在創業初心與生存間找到平衡。

此外，悅容匯資管還將持續深化多方合作與跨區域協同。與政府合作上，繼續以“商業空間 +公共服務”模式，承接城市服務功能；與業主方合作上，聚焦存量物業盤活，解決工程爛尾、經營不善等問題。

目前公司已在百色成功調改當地開發商運營不佳的項目，未來還將參與更多不良資產盤活。跨區域協同方面，已在云貴與廣西項目間啟動菜系互補合作，未來計劃串聯多地旅游資源開發主題活動、共享優質品牌資源，通過地域特色互補降低單城運營成本，提升整體品牌影響力。

結語

戰略是長期主義的價值觀與方法論，就是目標純正，心無旁騖，做正確的事，時間就是答案。長期主義的大戰略需要與“順勢而為”的小戰略、企業愿景、使命三位一體，構成完整的企業戰略。

悅容匯資管在廣西等低線市場的實踐，其戰略價值從不在于開拓下沉市場，而在于通過賦能地方商業，錘煉出一套高效的核心能力構建路徑。早期的區域性布局—— 主動切入供給缺口市場，本質是依托一線運營優勢打造優質“練兵場”，通過深度融入地方需求、改造存量項目、推動跨區域協同，系統性地打磨出可反哺一二線主流市場的核心競爭力。

這恰印證了其戰略的長期主義內核：目標純正，始終聚焦一二線核心賽道；心無旁騖，持續構建“需求識別 - 能力落地 - 資源整合” 的核心能力體系。隨著該能力的持續沉淀與迭代，在區域實踐中驗證的方法論與經驗，將進一步鞏固其在一二線市場的競爭優勢，為其持續領跑行業提供堅實支撐。

（以上圖片均為企業自供）