又降了！西安二手房“以?xún)r(jià)換量”失效？

能發(fā)現(xiàn)隨著8月頂層會(huì)議再次明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的政策目標(biāo)后，新房市場(chǎng)的信心恢復(fù)較快，以西安來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)土地端和新房市場(chǎng)端都是動(dòng)作頻頻，為此我們（公眾號(hào)：四海為家）也了通過(guò)系列稿件，為大家進(jìn)行了置業(yè)梳理和指導(dǎo)。

而和新房、土地市場(chǎng)的信心逐漸恢復(fù)不同，剛剛出爐的西安二手房數(shù)據(jù)依然有點(diǎn)“慘”。

量?jī)r(jià)雙降

以?xún)r(jià)換量失效？

西安最新8月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積78.39萬(wàn)㎡；其中，住宅網(wǎng)簽備案7255套，面積73.7萬(wàn)㎡。

而縱向?qū)Ρ?022年8月有網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)發(fā)布至今，3年36個(gè)月僅有10個(gè)月的網(wǎng)簽備案套數(shù)沒(méi)有超過(guò)7255套。再對(duì)比今年，由于1月、2月受春節(jié)影響網(wǎng)簽數(shù)量并未超過(guò)7000套，其余幾月均超過(guò)8月數(shù)據(jù)。

成交量外，來(lái)看二手房套均變化情況，8月西安二手房套均面積101.59㎡，基本穩(wěn)中有升，對(duì)比三年前到現(xiàn)在的套均面積變化，也能發(fā)現(xiàn)尤其是二手市場(chǎng)中，剛需群體在前幾年已基本完成置業(yè)，現(xiàn)階段隨著新交付樓盤(pán)流入二手市場(chǎng)，二手存量整體面積也有所增加。

再結(jié)合西安二手住宅價(jià)格環(huán)比變化來(lái)看，以?xún)r(jià)換量的現(xiàn)象持續(xù)，并且在新房性?xún)r(jià)比和產(chǎn)品更新速度加快的大趨勢(shì)下，二手房也開(kāi)始面臨價(jià)格低也出手難的情況。

當(dāng)然，全國(guó)大環(huán)境來(lái)看就不難理解目前西安二手市場(chǎng)的狀態(tài)，因?yàn)榇蠹叶家粯印?/p>

中指研究院最新發(fā)布的8月百城二手?jǐn)?shù)據(jù)顯示，核心城市二手房成交保持一定規(guī)模，但價(jià)格短期仍有壓力，一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.55%，較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌4.17%；二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.85%、0.78%，跌幅均擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比分別下跌8.14%、7.78%。

這樣的二手房大環(huán)境下，對(duì)西安的二手房東來(lái)講，已經(jīng)不是賣(mài)不賣(mài)的出了，而是降價(jià)多少能有人買(mǎi)。

很明顯的例子在于當(dāng)年逆勢(shì)熱銷(xiāo)的保利天匯，意向登記銷(xiāo)售的時(shí)候單價(jià)小2萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在單價(jià)大約1.85萬(wàn)元/㎡就能出，并且房東還包增值稅。

該不該賣(mài)？

關(guān)注這3個(gè)特征

這樣魔幻的二手房市場(chǎng)中，反映出的情況對(duì)現(xiàn)階段買(mǎi)房有十分重要的指導(dǎo)作用，尤其是數(shù)據(jù)表象后的市場(chǎng)趨勢(shì)，提前關(guān)注很重要。

那么這樣的大環(huán)境下，手頭的二手房該不該賣(mài)？這幾個(gè)特征要關(guān)注起來(lái)。

首先，無(wú)論新房還是二手房，占據(jù)優(yōu)質(zhì)教育資源總是不缺買(mǎi)家，因此對(duì)于二手房東來(lái)講，這類(lèi)房子其實(shí)可以留在手里。

其次，城市更新規(guī)劃明確覆蓋的二手房。城市更新目前以主城為主，主城意味著資源占有量和資源優(yōu)質(zhì)量，受關(guān)注度較高，同時(shí)城市更新意味著界面提升，未來(lái)生活舒適度會(huì)增高。如果糾結(jié)賣(mài)不賣(mài)這類(lèi)房，可以一看區(qū)域內(nèi)是否有能很好置換的新盤(pán)，二看自己是否能習(xí)慣脫離生活多年的生活圈。

而需要注意，目前隨著更多人對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷升高，很多功能性差、地段尷尬、無(wú)配套提升空間的二手房，其實(shí)已經(jīng)存在“隱性貶值”。

梳理西安二手房市場(chǎng)，3000多個(gè)小區(qū)三個(gè)多月0成交，這種情況或許在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是常態(tài)，因此當(dāng)“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)持續(xù)并且仍不容樂(lè)觀的情況下，這類(lèi)存在隱形貶值的二手房如果想要能盡快出售，降價(jià)為好。

當(dāng)然這里也有人會(huì)咨詢(xún)，我現(xiàn)在到底是買(mǎi)新房還是看二手房？如果你有這樣的糾結(jié)，一看價(jià)格，二看交付時(shí)間。

新房目前市場(chǎng)的利好政策較大，購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的貸款、首付等利好政策以及西安目前新房購(gòu)買(mǎi)的案場(chǎng)優(yōu)惠等等，都讓買(mǎi)房擁有更高的性?xún)r(jià)比。

同時(shí)，現(xiàn)階段新房市場(chǎng)的產(chǎn)品內(nèi)卷和高贈(zèng)送空間，讓住宅更具性?xún)r(jià)比。就拿西安來(lái)看，年初入市的項(xiàng)目和現(xiàn)階段新出的項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生很大的產(chǎn)品升級(jí)，而這樣的產(chǎn)品代際差自然也讓看過(guò)新房的朋友減少對(duì)二手房的關(guān)注。

但新房存在一定的交付期限，即買(mǎi)即住的情況并不多，所以如果買(mǎi)新房一定要考慮到這個(gè)因素。同時(shí)很多新盤(pán)附近規(guī)劃的資源較豐富，但是否會(huì)在你入住前或是入住幾年內(nèi)就兌現(xiàn)，也要注意，畢竟這也影響到生活質(zhì)量。

尤其對(duì)于現(xiàn)在的年輕人來(lái)講，叫個(gè)盒馬、點(diǎn)個(gè)外賣(mài)，如果在未來(lái)小區(qū)內(nèi)無(wú)法快速實(shí)現(xiàn)這些“日常”，生活品質(zhì)也會(huì)大打折扣。

此外要注意的是，現(xiàn)階段無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，都進(jìn)入了存量時(shí)代。這讓房子呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，購(gòu)房者選擇變多，就更關(guān)注性?xún)r(jià)比，價(jià)格更實(shí)惠、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)自然會(huì)更容易銷(xiāo)售，這樣的邏輯一二手同樣適用。

雖然現(xiàn)階段一二手差異拉開(kāi)，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，更要理性，買(mǎi)新房還是二手房，綜合考慮并結(jié)合自身情況再入手，切記別跟風(fēng)。