在難賺錢的時代，保持盈利的房企做對了什么？

房地產行業仍處在深度調整期。截至9月1日，Wind數據顯示，滬深兩市的上市房企中，2025年上半年業績虧損的企業占比超過五成，甚至有房企虧損超過了百億元人民幣。

中指研究院在報告中總結，房企業績虧損主要有四個原因：項目結算規模顯著下降，毛利率處低位；新增計提了資產減值；部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值；有息負債利息費用化金額增加。

這四個原因涵蓋了一家房企經營面的三個最重要板塊：利潤、負債和資產。一家公司的財務狀況若要健康向好，每個環節都要盡量正常運轉。而在行業整體艱難的大環境下，能做到的房企的確只有少數。

實現正向盈利的房企，一如既往穩定的債務狀況與良好的現金流狀況，缺一不可。在此基礎上，身處后房地產時代，房企的業務結構也在實現轉向——面對存量時代，傳統開發業務之外，房企還能做些什么、要怎么做，答案逐漸清晰。

1、行業深度調整，龍湖維持正向盈利

Wind數據顯示，截至9月1日，滬深兩市中超過五成的上市房企2025年上半年業績虧損，相比去年同期上升了4個百分點。

為數不多正向盈利的企業，幾乎都在地產主業上不斷聚焦高能級城市，建立起了屬于自己的地域優勢。比如中國海外發展和濱江集團，都有自己聚焦的高能級區域，前者在香港和北上廣深的銷售占比超過了50%；后者則有73%的土儲位于杭州，已經建立起很強的地域認知度，獲得了市場的信賴。

另一方面，聚焦經營性不動產如商場、長租公寓，以及不動產服務的物業管理、代建等第二盈利曲線，也成為了當前房企構建利潤盤面的主要方式，代表房企主要有華潤、龍湖等。

2025年上半年，龍湖集團實現營業收入587.5億元，由運營及服務業務組成的經營性收入則為132.7億元，創下歷史新高，占總營業收入的比例也達到了22.6%。

穩定的經營性業務正在成為龍湖利潤結構的“壓艙石”。

財報數據顯示，2025上半年，龍湖集團實現股東應占溢利32.2億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達13.8億元，同時實現了12.6%的毛利率。更重要的是，上半年度，其含資本性支出的經營性現金流實現了超20億元凈流入。

現金流，是房企在下行市場中最重要的指標之一。

現金流緊張的情況下，不少房企只能通過賣資產來補充。這些被賣掉的資產，往往是開發業務中質量相對較高的存貨，或者能夠長期創造租金收入的經營性業務，如商場等。無論哪一種資產，被迫賣掉能夠造血的重要業務，都會打破企業的良性循環。

穩定的現金流則能夠保持企業正常經營和工程推進，也能夠在一定程度上維持市場信心。周期性波動不是單個企業能夠左右的，但充足的現金流能夠讓自身的發展曲線更為平緩，更從容地面對未來的挑戰。

2、財務結構持續優化，安全底線鞏固發展根基

中指研究院數據顯示，目前全國共有77家房企發生違約。同時，行業整體的債務情況仍然比較嚴峻。

克而瑞數據顯示，2025年房企的債務到期規模達5301億元，實際要高于2024年。其中，2025年第三季度是償債高峰，行業總體債務到期規模約1579億元，房企的債務壓力依然較大。

面對即將到來的償債高峰，不少房企也開始積極拓展融資渠道。截至今年8月，共有20家房企債務重整，化債規模突破1.2萬億元。

好消息是，今年以來，沉寂了兩年的中國房地產行業終于再次發出了兩筆美元債，只是利率仍舊相對較高。與此同時，經營性物業貸、Reits等新融資途徑，也都逐漸在房企中普及。

以龍湖為例，在采取了積極的債務管理措施后，債務結構顯著優化，融資成本屬于行業較低水平。

2025年上半年度，龍湖集團的經營性物業貸亦新增約百億元。截至上半年末，公司經營性物業貸及長租貸總額約930億元。有賴于多元化的融資途徑，龍湖目前平均融資成本已經低至年利率3.58%，平均合同借貸年期進一步拉長至10.95年，龍湖集團1年內到期的短期債務占比降低至15.1%。

一直以來，龍湖的債務情況都是房企中的優等生，壓降有息負債的工作持續推進，債務高峰也平穩過渡。

截至2025年中，龍湖集團有息負債規模已降低至1698億元。較2024年末下降65.3億元，凈負債率（負債凈額除以權益總額）為51.2%，同比下降5.6%。

有息負債中銀行融資占比高達87%，安全性獲得銀行認可。其中經營性物業貸及長租貸占比55%，來自公開市場的直接融資占比13%，其中境內債券占比8%、境外債券占比僅為5%。更重要的是，直到2026年底前，龍湖都沒有境外債券到期。

良好的債務情況是龍湖財務安全的保障，更是其在新地產時代實現轉向的基礎。低成本、長周期的資金，能夠增強企業的抗風險能力，資金鏈緊密咬合，也讓龍湖有充足的資金支持新業務的投入，順利度過周期底部。

3、新興業務板塊崛起，盈利模式更健康

目前，中國房地產行業正在從增量市場轉向存量市場，房地產開發的整體行業規模也在隨著需求的降低而收緊。如何在存量市場找到生存空間，成為部分房企努力的新方向。

在這一點上，鄰國日本已有先例。20世紀90年代，大量日本房企倒閉，而大型房企三井不動產則憑借不動產租賃業務得以存活。公開資料顯示，1997年亞洲金融危機時，三井不動產年銷售業務虧損達到781億日元，但租賃利潤為586億日元，覆蓋了絕大多數的經營虧損，給了公司穿越周期的底氣。

目前，國內房企中如華潤、龍湖等房企，已通過運營、服務業務構建起發展第二、第三曲線，有了聚焦存量市場的成熟經營性業務盤面。

具體業務面，龍湖的經營性業務分為四大航道：商業投資、資產管理、物業管理和智慧營造。上半年龍湖商業如期新增運營1座天街，截至目前，公司運營的商場數量達到89座，覆蓋全國24座城市。租金收入同比增長4.9%至55億元，銷售客流均實現兩位數增長，營業額同比增長17%，日均客流同比增長11%，上半年出租率保持97%高位。長租公寓、產業辦公、代建、商企服務等諸多業務業績穩中有升。

穆迪在此前發布的行業報告中評價稱，“不斷增長的經營性收入提升了開發商的盈利穩定性和財務韌性。在受評開發商中，華潤和龍湖擁有較高的經營性收入，在過去幾年中，它們在同一評級類別中表現出更高的盈利能力和更穩定的杠桿水平。”

另一方面，過往以開發業務為主的頭部房企也在2025年開始加速多元布局，強化打造商業、物業兩條新的增長線。

如銷售排名居首的保利發展，2025年的戰略提出將踐行“三大主業”中長期戰略規劃，通過“不動產投資開發、不動產經營、不動產綜合服務”引領行業新發展模式。根據披露顯示，今年上半年保利發展實現資產經營收入25.4億，同比提升13%。報告期末，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米。其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。

后地產時代已經來臨，房企的轉型之路注定挑戰與機遇并存。龍湖的探索向市場說明，堅實的財務基礎是生存和抵御風險的根基，它為企業探索新業務提供寶貴的資金支持和試錯空間。

與此同時，真正的突破來自于那些堅持長期主義、飽含遠見的創新業務。穩健的多元化業務模式，不僅能夠對沖房地產開發的周期性風險，也能夠讓企業跳出紅海，向更深處游去。