注資千萬之后拉來1.5億貸款 德商產投服務加碼地產開發？

觀點網“減重”還未成功，德商產投服務又奔向了地產開發。

從寫字樓轉租服務開始探索業務邊界，后來的嘗試還跳轉至直播、代建、不良資產等賽道，德商產投服務在“不務正業”上有著不同尋常的活躍。

但不論轉租業務還是后來的直播和代建，德商產投服務基本還是圍繞著輕資產運營嘗試。行至今年下半年，德商產投服務卻一反物企與地產關聯方切割的常態，以物業企業的名義下場參與地產開發。

9月向與邦泰合作設立的項目公司注資千萬，12月又為項目公司1.5億元貸款訂立擔保協議及質押協議，德商產投服務似乎鐵了心要在地產開發這條路上繼續走下去。

物業入局地產

一切都要從德商產投服務在8月25日發布的支付競買保證金公告說起。

德商產投服務對外宣布，全資附屬公司四川德商智慧綠色置業有限公司，已支付人民幣4330萬元作為競買保證金，參與成都市拍賣出讓國有建設用地使用權項目。

根據公告，德商產投服務要參拍的地塊是成都市郫都區犀浦街道地塊，為住宅用地，總用地面積12707.84平方米，規劃建筑面積31769.6平方米，容積率2.5，起始樓面價6800元/平方米，起始價2.16億元。

對于為什么要參與地塊競拍，德商產投服務給出的理由卻有些模糊：集團在資產運營、用戶服務等下游環節已積累深厚經驗。本次參與該項目，是立足“城市資產服務商”核心定位，向產業鏈上游滲透、推動業務閉環全鏈條貫通，通過上下游業務的聯動效應提升業務規模與抗風險能力。

抽絲剝繭來看，德商產投服務或許是不滿足于單一的物業服務提供商身份，也沒有看見下游環節更多的機會，所以才想往產業鏈上游進行嘗試。

流露出了涉足地產開發的意向，德商產投服務卻并沒有如愿收獲這宗地塊。

8月28日，土拍拉開序幕，和郫都區犀浦街道地塊一同出讓的還有郫都區紅光街道地塊、新都區新都街道地塊。

但最終邦泰以6.27億元將犀浦街道地塊和新都街道地塊一同收入囊中，紅光街道地塊則花落成都市正成信和置業。

明面上顆粒無收的德商產投服務卻沒有放棄，主動找到邦泰表示“有意參與目標地塊的后續開發合作”。

一個月后，德商產投服務旗下綠色置業與邦泰置業子公司邦泰躍尚訂立增資協議，要對成都邦泰錦宸置業有限公司進行增資。

根據協議，綠色置業將以現金認繳成都邦泰錦宸置業新增注冊資本人民幣1000萬元。增資完成后，目標公司注冊資本將從人民幣1000萬元增加至人民幣2000萬元，綠色置業及邦泰躍尚將各自持有該公司50%的股權。

值得注意的是，在正式增資前，德商產投服務還同意支付邦泰耀尚2165萬元以表示合作誠意，這筆資金被視為綠色置業向成都邦泰錦宸置業提供的股東借款，將專項用于支付目標地塊的土地轉讓款。

帶資加入地塊開發之后，德商產投服務對成都邦泰錦宸置業的“資助”行動也越來越多。

10月10日，德商產投服務與邦泰耀尚作為貸款人，同意向成都邦泰錦宸置業提供本金總額不超過3.2億元股東貸款，各自提供本金總額不超過1.6億元，期限為一年，年利率為3.5%。

既然已經決定入局，雖然截至今年6月末現金及銀行結余為2.12億元，德商產投服務還是愿意為合作公司提供1.6億元借款，甚至提供擔保。

為了滿足目標地塊開發需求，保證開發工作順利推進，成都邦泰錦宸置業在12月9日與中國銀行訂立了一筆本金金額為1.5億元的固定資產貸款協議。德商產投服務旗下綠色置業同意就償還義務分別提供連帶責任保證，及質押其于成都邦泰的50%股權予中國銀行。

比起不見后續的直播及不良資產業務，德商產投服務在地產開發上的投入可以說是“傾囊而入”了。

嘗試背后

身為德商集團的子公司，德商產投服務定位是物業服務和資產管理賽道，主攻房地產開發領域的其實是德商置業。

德商置業成立于2006年，是德商集團進軍房地產行業的信號燈。至少在前十五年的發展歷程中，德商置業也收獲過屬于自己的高光時刻。

但2020年天驕系列項目和2021年耗資36.99億元拿下31.1萬平方米的土地儲備之后，德商置業迎來了下坡路段。

錯誤的時機做出了錯誤的決定，德商置業將杠桿拉滿，市場卻沒有給出預期的反應。盡管2021年之后，德商置業再未在土地市場公開拿地，但資金鏈傳導而來的緊張感依舊影響到了德商置業的項目開發。

停工、爛尾成為德商置業2022年的關鍵詞，直到后來逐漸脫離重資產開發賽道，切換到代建輕資產行列，德商置業才算是緩了過來。

不過，盡管德商置業早已沒落，德商產投服務卻似乎還是沒有放棄與地產關聯方“同甘共苦”的老路。

或者說，德商集團本身其實沒有放棄重回地產開發這條路，只是這次選擇了物業服務公司這一重不遠不近的身份。

草蛇灰線深埋，德商產投服務于2024年7月與智慧綠色訂立股權轉讓協議，以25.82萬元收購了四川德商綠建工程建設管理有限公司100%股權，這家公司就是后來的綠色置業。

收購當時，德商產投服務則在收購公告中表明，預計將通過該附屬公司進入代建業務領域。現在看來，或許在收購綠色置業之前，德商產投服務就已經決定要反向入局地產開發。

不過，德商產投服務目前的經營業務卻算不上游刃有余。

據其2025年中期業績報告，錄得收益2.28億元，同比增長12.3%，但較上年同期增速36.5%下降24.2個百分點；毛利約4780萬元，同比下降23.4%；毛利率為21.0%，較去年同期減少9.7個百分點；錄得純利1980萬元，同比下降16.1%。

營收及盈利能力雙雙遭遇滑坡，德商產投服務還對貿易應收款項、按金及其他應收款項進行了計提減值，最終造成上半年純利同比減少16.1%至1980萬元，純利率由2024年同期的11.6%減少至2025年上半年的8.7%。

除此之外，德商產投服務收入高度依賴物業管理服務，1.4億元收入占到總收入的61.4%。

盡管物業管理服務作為“壓艙石”，能夠保障德商產投服務暫時“不開倒車”，但行業增速放緩、增量市場持續收縮是可以看見的現狀，作為規模并不算大的“蚊型物企”，德商產投服務也無法只通過物業管理服務實現更快速的發展。

在此背景之下，德商產投服務年內針對多個業務方向伸出投資之手，甚至重回資金需求量極大的地產開發領域，背后原因不只是坦露出來的“實踐城市資產服務商戰略”，更多的是德商產投服務想要另辟蹊徑反哺自身業務。

但是，目前德商產投服務手頭也并不寬裕，手上除了擁有2.12億元現金，還握著8350萬元的銀行借款。

重新踏上地產開發的道路，德商產投服務是再次“踩坑”還是成功向產業鏈上方實現突破，成敗或許也就系于郫都區犀浦街道地塊身上。

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