上海次新房危機慢慢逼近

　　2025年的上海樓市，注定不會平靜。

　　在限售解禁前夕，上海樓市暗流涌動。

　　有人覺得解不解禁對自己影響也不大，有人認為是對二手市場的沖擊，也有人認為新房可能要更難賣了……

　　到底誰才是這場危機下最危險的人？

　　搶跑開始了

　　今年開始，一些不限售的新房房東已經開始無奈搶跑了。

　　松江中駿璟薈，業主595萬買的新房，去年才交房的，

　　今年就要便宜賣了，價格從500萬進一步降到了470萬。

　　別以為只有郊區如此，市區的很多樓盤也是這樣。

　　仁恒海上源破發的故事相信很多人應該都有所耳聞，這小區應該限售還沒解 除。

　　當年開盤的時候也是熱的不要不要的。

　　很多人想買都買不到。

　　再來看一個，北外灘招商外灘璽。

　　也是一路降價，已經降了快200萬了。

　　當然這樣的新房小區砸盤賣的還是少數，但是需要賣房的房東已經開始砸盤搶跑了。

　　當年擠破頭打新的人，現在又開始割肉賣房了。

　　真是精準踩中了所有的坑。

　　說實話，當年一二手倒掛時期能搶到這些網紅盤的絕對的優質客戶。

　　積分高，小有存款，而且家庭的現金流應該也不錯。

　　應該也是事業的上升期。

　　只不過短短幾年光景，就業環境大不如前。

　　大多數人面臨的都是收入下降、甚至是失業。

　　不得不拋售家庭房產。

　　幾年過去，裝修、利息又投入了不少，但是房價一分沒漲。

　　現在想賣房還要和周邊二手競爭。

　　壓力可想而知。

　　對于這些人，賣房不是賺多賺少的問題，而是生死存亡的抉擇。

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

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　　新房解禁潮要來了

　　之所以要搶跑，主要原因還是明年開始限售的新房就要陸續解禁入市了。

　　大家都很擔心，因為總量確實不少。

　　我們專門做了數據統計。

　　2021年至2024年間：

　　上海新房開盤1158次；

　　上海新房觸發限售次數467次；

　　上海新房觸發限售房源124304套。

　　最猛的是2021和2022年，都有超過一半以上的項目觸發限售。

　　房外房研究院制圖

　　一直到2023年3季度才有所緩解。

　　因為2023年下半年開始，觸發限售的比例下滑至30%以下。

　　相應的時間線上，接下來3年都是大頭。

　　今年能賣的就趕緊賣自然是情理之中。

　　2026年解禁33799套；

　　2027年解禁45989套；

　　2028年解禁32507套；

　　2029年解禁11946套。

　　特別需要關注的時間點是：

　　2026二季度1萬套，四季度1.6萬套；

　　2027一季度1萬套，三季度1.5萬套，四季度1.5萬套；

　　2028二季度1.2萬套。

　　房外房研究院制圖

　　市區里面楊浦是解禁量最大的區，其次靜安區的壓力也不小。

　　外圍區中閔行、寶山、嘉定、青浦、浦東均壓力比較大。

　　房外房研究院制圖

　　比如周家嘴路一帶限售的樓盤確實不少。

　　房外房研究院制圖

　　一些頂不住壓力的房東已經有動作了。

　　去年，保利天匯有一套中區19F房源成交總價1225萬，單價12.1萬。

　　項目2020年底開盤的時候均價就已經11萬/平，4年過去了現在的價格肯定不賺錢甚至虧錢。

　　有些房子毫無還手之力

　　面對新房解禁，你的房子頂得住嗎？

　　1、外環外小戶型有壓力。

　　限售政策時期賣的新房，還是有小戶型限制。

　　當時應該賣了不少100平以下的產品。

　　解禁之后屬于是限售新房之間“神仙打架”。

　　像臨港板塊就是典型的這種情況。

　　臨港基本那就是從0開始建設的。

　　當年買的客戶也都是投資客。

　　其他區域可能一個項目能有10-20%的純投資客就很多了。

　　臨港估計會有30-50%。

　　一旦解禁，就是投資客之間廝殺。

　　此外，郊區新房周邊的動遷房里面的“大面積”應該也很難。

　　動遷房本就得房率低，戶型也是沒法和正規軍競爭。

　　同樣80平的戶型，你看看差別多大。

　　一旦人家商品房進一步降價了，動遷房只能被動接受繼續降價。

　　2、市區20年左右的次新房拿什么抵抗

　　老靜安、黃浦、徐匯等有很多這樣房齡也不小的次新房。

　　在當時來說可能是不錯的小區，但是今天和要解禁的新房對比，那可以說毫無還手之力。

　　從我們一線業務的感受，這樣的小區找我們賣房的房東也確實在變多。

　　尤其是1000-1500萬左右的房子。

　　比如靜安的達安錦園，2005年左右的塔板結合小區。

　　比如大寧新梅共和城，盧灣都市花園、香梅花園等等。

　　產品的代價差異太明顯了。

　　外立面：人家是鋁板、石材，最次真石漆+石材，而你是小區是涂料、面磚，還有可能已經脫落或者面磚發黑了；

　　車位：人車分流+豪華地庫 vs 搶車位大戰；

　　會所：恒溫泳池 vs 樓下生銹的健身器材

　　廁所：90平以上2個起步 vs 100平還要搶衛生間

　　你要說老破小、老破大、塔樓不好賣就算了。

　　核心地段的商品房也不好賣是很多人沒想到的。

　　地段現在也只是保下限，相對安全，但不是絕對安全。

　　誰讓年輕人看不上你了呢。

　　大家地段都差不多，稅費成本也沒啥差別，你們這些老牌小區妥妥地炮灰。

　　除非人家漲價賣，你才能安全。

　　但是現在的市場明擺著得降價才賣得掉。

　　所以，不要抱有僥幸心理。

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　　最后

　　接下來上海解禁輪動情況我給大家整理好了。

　　大家可自行對照自己家的情況。

　　當然不是說解禁多少套，市場就會增加多少掛牌。

　　但是在解禁周3-6個月內，短期增加5-10%的供應是完全有可能。

　　這時候要置換或者賣房的房東可得把握好節奏。

　　有條件的情況下，還是按照下面的節奏錯峰或者搶跑賣房。

　　千萬別再踩踏賣房了。

　　2026年

　　一梯隊：臨港、 徐涇

　　二梯隊：唐鎮、南橋、顧村、安亭、菊園、康橋

　　2027年

　　一梯隊：顓橋

　　二梯隊：周家嘴路、臨港、唐鎮、高行、楊行、嘉定新城

　　2028年

　　一梯隊：嘉定新城

　　二梯隊：高行、唐鎮、周家嘴路、吳涇、古美

　　2029年

　　一梯隊：龍華

　　二梯隊：唐鎮、黃浦濱江、春申、新天地、西藏北路

　　解禁在即，留給很多房東技術調整的時間確實不多了。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。