明年昆明新房供應(yīng)量暴增，30新盤蓄勢待發(fā)

由于今年昆明土地出讓面積大幅度增長，一個(gè)顯而易見的前景是，明年昆明新房供應(yīng)量將暴增。據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，明年大概率開盤上市的純新盤將至少有25個(gè)，甚至有可能達(dá)到30個(gè)，是2025年的兩倍有余。

明年上市的新項(xiàng)目主要有三個(gè)部分組成，首先是今年出讓的地塊開發(fā)上市，估計(jì)將新增至少14個(gè)樓盤。

今年昆明最終出讓的商品房開發(fā)用地是1195.8畝，比去年多了一倍還多。2024年出讓的土地中如果去掉官渡國投為了托市拿下的460畝土地，其余房企所拿土地沒有多少。今年就不同了，僅邦泰和建投兩家就拿了889畝土地，其中絕大多數(shù)都將在明年開發(fā)上市。

邦泰今年拿地的面積是308.9畝，總建面超過50萬平米，扣除整合用地和邦泰映悅的后續(xù)用地，按邦泰的開發(fā)模式，其余4個(gè)地塊都應(yīng)該在明年開發(fā)上市。

建投今年拿地580畝，總建面113萬平米，9月之前所拿的3個(gè)地塊都已展開前期銷售工作，明年初就能發(fā)售。最后兩個(gè)月建投總共拿了8宗土地，明年至少可以開發(fā)上市4宗，也就是至少4個(gè)新盤。加上明年上半年鐵定開盤的3盤，明年建投在昆明將至少有7個(gè)新盤上市。

今年8月才拿地的建投春城洪府已經(jīng)開放了城市展廳

同樣是今年拿地預(yù)計(jì)明年上市銷售的還有義承置業(yè)的一二一大街TOD項(xiàng)目、盤龍建投的栗樹頭項(xiàng)目。栗樹頭項(xiàng)目的地塊雖然12月才出讓，還沒有過規(guī)，但尚未出讓的另一個(gè)商品房地塊卻隨著安置房項(xiàng)目已經(jīng)很快要完成基坑工程，這個(gè)地塊無論如何應(yīng)該在明年上半年完成土地出讓、過規(guī)等手續(xù)，然后上市銷售。

中通投資在今年11月高溢價(jià)拿下的聯(lián)大書山旁邊地塊，是不是作為新盤在明年推出，估計(jì)還是要看聯(lián)大書山在今年的銷售狀況。

另外，官渡國投近期競得的會展板塊兩宗住宅地塊，以及弘豐房地產(chǎn)公司前幾天競得的北部山水新城地塊，明年也有開發(fā)上市的可能。

明年新盤的第二大板塊是原俊發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)地塊都將以新盤形式上市，至少有3個(gè)項(xiàng)目。

首先是逸天峰二期項(xiàng)目，由中交代建，目前正在晝夜趕工，快的話明年上半年即可發(fā)售。其次是最近調(diào)規(guī)的龍泉俊園A6地塊、俊發(fā)城N3地塊，其中龍泉俊園A6地塊有一棟2022年就已取得預(yù)售證，還賣掉了100多套，剩余7棟最近大幅度降低了容積率。俊發(fā)城N3地塊也是如此。這兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該都屬于11月俊發(fā)與歐力士、東方資產(chǎn)達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議后，納入首期合作的18個(gè)項(xiàng)目中一部分，由于現(xiàn)在投資主體變了，開發(fā)模式也變成了龍湖代建，所以這些項(xiàng)目中的大部分都將以新盤的形式出現(xiàn)在市場上，預(yù)計(jì)明年上市的還不止這兩個(gè)項(xiàng)目。

俊發(fā)城N3地塊效果圖

第三部分是今年之前出讓土地，明年上市銷售，總共有6個(gè)項(xiàng)目。

包括半島1903，官渡國投轉(zhuǎn)讓給西安海榮的兩個(gè)項(xiàng)目，萬科棠月東方和映月灣、旭輝新地塊，以及東航巫家壩項(xiàng)目。

其中不太確定的是旭輝廣場前不久商改住的新地塊，按旭輝的做法應(yīng)該作為新盤推出，但開發(fā)節(jié)奏多半要看鉑森林語的銷售狀況，不一定明年開發(fā)。

萬科棠月東方明年上半年即可上市

第四部分是爛尾盤活項(xiàng)目，主要有4個(gè)。

一個(gè)是陽光城檀境（檀熙花園），如今由中信信托開發(fā)，前不久已經(jīng)過規(guī)，明年上市銷售無懸念。另一個(gè)是滇池半山，后續(xù)還有好幾個(gè)地塊，如今投資人換了，開發(fā)模式也變成代建，實(shí)際上也變成了新項(xiàng)目。第三個(gè)是廣福城A4地塊，這個(gè)項(xiàng)目如今由安居集團(tuán)旗下的惠尚置業(yè)開發(fā)，明年也將上市銷售。再就是正在轉(zhuǎn)讓的原恒大城售樓部地塊，此地塊收回后去年重新出讓，被官渡國投競得，前不久官渡國投開始轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司億達(dá)置業(yè)的全部股權(quán)，應(yīng)該是已經(jīng)有了意向接盤方，明年開發(fā)上市的可能性也非常大。

這4個(gè)項(xiàng)目雖然數(shù)量不多，但開發(fā)體量不小，其中檀熙花園的建筑面積有23萬平米，廣福城A4地塊則有11.8萬平米，滇池半山待開發(fā)地塊就有3宗，加上剩余房源，總建面超過30萬平米，是邦泰明年主城4盤的近兩倍。

檀熙花園已經(jīng)過規(guī)，前期完成了部分基坑工程，明年可復(fù)工上市

以上還只是算全新項(xiàng)目，并未包括已有項(xiàng)目的新增、新開地塊，比如邦泰映悅、邦泰觀云、保利城、保利天珺二期、復(fù)地云極三期等。

上述幾部分當(dāng)中最大的變量是原俊發(fā)項(xiàng)目債務(wù)重組后的盤活進(jìn)展，按照俊發(fā)與歐力士、東方資產(chǎn)、龍湖三方達(dá)成的協(xié)議，首批合作項(xiàng)目就有18個(gè)，而俊發(fā)類似于龍泉俊園A6地塊等爛尾或未開發(fā)土地還很多，這幾年雖然多次拍賣卻無一成功，預(yù)計(jì)后續(xù)都將以新項(xiàng)目面目出現(xiàn)在市場上。

總而言之，明年將是昆明新盤數(shù)量大爆發(fā)的一年，供應(yīng)量暴增，但需求卻不會比今年更旺盛，最近幾個(gè)月昆明新房成交量基本維持在平均不到30萬平米的水平，明年也不會有多大起伏，在供應(yīng)量激增后，昆明房價(jià)又有新壓力了。