產業園“零租金”風暴還要刮多久？

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轉自：大碗Pro

作者：拓海

現在全國好些個城市的產業園區都開始“打折式招商”了！

01

全國各地出現“零租金”產業園

最近半年內，一場“零租金”產業園風暴席卷全國各地。各地地方國資紛紛拿出鎮宅之寶一般的優質物業，向特定科技企業敞開大門，免租期短的兩三年，長的能干到五年。

當然，不同城市政策不盡相同：

• 像北京的“中關村AI北緯社區”，對新注冊的AI企業給予“兩免三減半”支持，對高校成果轉化項目，免租期可長達3年；

• 像廣州的開發區、黃埔區一次性統籌調配了15萬㎡的國企產業空間試點“零租金”，符合條件的企業可享受2-3年的租金全免；

• 像上海臨港最近推出的“超級個體288行動”，首期啟動10萬㎡創業空間，3年零租金，屆滿遞延2年租金減半；詳見《》

• 像深圳市國資委統籌了10萬㎡的市屬園區，為經過遴選的科創型小微企業提供最長2年的免租紅利；

• 像杭州推出“潤苗計劃”，拿出不少于20萬㎡的國有園區資源，給遴選出的優質初創企業最長5年的零租金創業空間；

• 像成都的天府新區，劃出5萬㎡園區實施“階梯式租金減免”，采用首年全免、次年減半的模式全力招商；

• 像蘇州的高鐵新城，早在今年上半年就宣布，將拿10萬㎡出來，為年輕創客團隊提供最高200㎡的“零租金”空間…

臨港創新魔坊 圖源：懂經公眾號

眼前這么一出，別說交租金的沒想到，收租金的也沒想到。

但是！如果僅僅認為這些個“零租金招商”，單純為了漲房租，那屬實格局有點兒小了。

不知道大伙兒發現了沒？“零租金”的產業園區，幾乎齊刷刷是由地方國資主導的。

這個道理也不難理解，地方國資背景產業園區有地方資源和背書。在客觀上為短期收益折損提供安全墊，為的就是換取更加長線意義上的產業布局戰略，本質上是以時間換空間的長期主義實踐。

從當下的客觀情況看，民營房企開發的產業園區當然也知道這么玩符合長遠利益；但奈何家底比不上國資背景企業，哪怕是想用時間換空間，也沒有那么多騰挪的主動權。

除此之外，地方國資背景主導的產業園區，還有可能和其它部門打配合，通過招商、創投層面的激勵資金，增強園區招商的吸引力。

四舍五入，相當于地方國資讓渡了一部分資源，轉而成為科創企業的戰略伙伴。

面對這些優勢，民營資本主導的產業園區是血招兒沒有；能搭上國資的順風車，眼瞅著國資那口大鍋灑湯剌水來上兩口，已經使了大勁了。

02

租金大減免的背后

今天這番景象的背后，是供需關系、財政現狀、招商模式轉向、地緣博弈等眾多方面合力促成的結果。

首先，產業園區供求現狀，是導致園區運營模式轉變的最直接推動力。

2025年，全國產業園區總建筑規模預計將達到62億㎡，即人均辦公空間約4.7㎡。舉個例子，你的工位有沒有4.7㎡大，沒有的算拖后腿。

更加值得注意的是，目前全國范圍內處于閑置狀態的產業園區空間大約是20億㎡。拿62億㎡總量一除，空置率約32.258%，而國際上公認的產業園區空置率警戒線是30%，超了一丟丟。

分城市能級來說，一線城市產業園區空置率在13-18%左右，部分新興領域供不應求，但傳統行業領域存在明顯過剩；二線城市工業廠房空置率約30%，研發辦公類載體空置率約45%，結構性現狀與一線城市差不了多少。

而且，產業園區去化空置率還不像住宅去庫存一樣，超標一點給個折扣、砸倆金蛋咬咬牙就過去了；它能否去化空置率的關鍵，在于需求能不能放量、信貸能不能擴張，這兩項都滿足了，市場主體對產業園區的需求才能上去。

專業機構測算，目前全國產業園區供應規模，每年在1.2-1.5億㎡之間。

在這種情況下，一定是卯足了勁激發企業端的需求，才能實現降低空置率、抹平新增供應的目標。

其次，近年來土地財政端的變化，讓地方政府的手頭吃緊。

截至2024年底，全國土地出讓金收入約48699億，同比下降16%，與2021年的歷史高點相比基本算腰斬。今年1-7月，國有土地使用權出讓收入16950億，同比下降4.6%。

盡管跌幅有所收窄，但財政端要的總量終究是沒上去啊。這對于一二線城市動不動70-140%的土地財政依賴而言，肉疼得都飛邊子了。

而當前的土拍市場主打一個“縮量提質”——即使是不少一線城市和強二線城市核心板塊土拍溢價率拉得再高，奈何總量上不去，錢沒花著啊。

到了這一步，對于地方來說，短期內最為務實的回血思路只能是“向存量要效益”。

要盤活閑置資產，當然得首先向量大管飽、開發潛力大的閑置商業地產下手。而且，這類存量資產還有個好處，只要能盤活，不但租金收益能賺一份錢，產業帶來的利稅收入也是一份錢。

第三，招商政策轉向，為地方園區運營模式變化提供了依據。

近年來，高層出臺了兩份重磅反內卷文件，一個是《公平競爭審查條例》，另一個是《全國統一大市場》。其中最直接的影響就是，嚴格規范甚至叫停了土地優惠、稅收返還和財政補貼的簡單粗暴打法。

在新政策的規范之下，地方政府想的頭一件事就得是“合法招商、合規促銷、合理放量”。

最為切實可行的方法就是地方這一關要首先轉變角色認知，變“坐地收租”為“合作伙伴”；通過讓渡一部分短期收益，為企業經營減輕負擔，換取日后利稅上繳和穩就業等長線目標。

如此一來，不僅地方和企業能直接收益，老百姓也能跟著收獲實實在在的好處。何樂而不為？

最后，在產業面加大力度持續發力，也是城市競爭的需要。

優化產業園區招商政策，本質上就是搶奪優勢產業以及優勢產業的先發契機。

這個先發契機既包含符合下一階段產業升級方向的產業門類，也包括相關門類的頭部企業。越是技術門檻高、資金密集型產業，頭部企業與非頭部企業的話語權完全不可同日而語。說句不好聽的大實話，基本上是種“老大吃肉，老幺喝湯”的局面。

因此，經濟轉型方向的行業特點和市場主體分布特征共同決定了——

一旦有一座核心城市這么干，其它存在某種競爭關系的城市很容易有樣學樣。

尤其是這一趟買賣還直接關乎地方KPI，那個積極性，你琢磨？

03

怎樣用好“零租金”政策？

零租金的產業園區雖然量大管飽，但也絕對不是啥行業進來都能享受紅利的。

需要強調，享受紅利≠薅羊毛，前者是實打實的雙向正反饋，而后者通常是一方得到實惠，跟有沒有下文關系不大。

很顯然，許多頭部城市花這么大力氣去干新型招商引資，為的絕對不是被薅羊毛。

大致梳理了一下，真正能享受到這些紅利的行業其實就是以下幾類：

• 高新技術企業；

• 專精特新“小巨人”、制造業單項冠軍；

• 獨角獸、瞪羚企業；

• 創新創業大賽的優勝者；

• 行業領軍人才團隊。

至于個中緣由，其實六個字就能概括——反內卷，促轉型！

但是有一說一，這里面有兩個問題需要格外注意：

首先，產業端務必去同質化、防止出現新的內卷。

最要不得的一類情況是啥呢？招商手冊拿過來，抻開了，10個園區恨不得有9個半寫的都是“新能源”、“人工智能”、“智能制造”、“生物醫藥”…咱不說你干的買賣到底是不是名副其實，市場有沒有那么大容量也是個問題。

一旦突破了市場飽和度，那很容易重復當年的電商產業園變淘寶博主工作室、文創產業園變奶茶店和劇本殺…如果把關不到位，所有園區都沖著少數幾個熱門賽道用“零租金”當招牌搶企業，那最后結局到底是招商，還是“招傷”，就很值得商榷了。

那么破局點應該是啥呢？

水平有限，能力一般，在我看來，就應該是基于城市的產業底色和資源稟賦，實現錯位競爭和深度綁定。

舉個最廣為人知的例子——合肥，大伙兒都知道，一項喜歡“整把大的”。當年人家就靠著“以投代招”的模式，精準下注蔚來、長鑫存儲，賭的就是整個新能源和半導體產業鏈。

它如果有一天開整“零租金園區”，大概率會圍繞著這些已經形成的產業鏈優勢，去吸引上下游的單項冠軍，從而形成“技術護城河”——譬如說，動力電池材料、特種芯片設計、高端設備零部件制造，都屬于這類。

相比之下，一窩蜂去強AI大模型公司，對于合肥來說性價比就得三思了。

所以，所謂的“零租金”，不應該是撒胡椒面，而應該是充當精準的“產業誘餌”，與其雨露均沾，倒不如優先完成核心生態，形成特色優勢。這是保證空置率不反彈、產業園不虎頭蛇尾的關鍵一步。

其二，如何確保招商引資過程的公平性和有效性。

更具體一點說，如何確保公平？如何考核園區真正引進的是優質企業而不是為了騙補貼？企業免租期過后如何留存？這是優先級最高、執行難度最大的一關。

不為別的，“零租金”這塊肥肉實在太香。真正要徹底排除在外的應該是那些滿腦子只想著空手套白狼的“政策套利者”。要把真忽悠和真科創區分開，光看PPT、聽幾段吹牛逼肯定不好使。

對企業規模、研發投入占比、專利數量、團隊背景、知識產權等等這些硬指標的考核必須到位。

從管理的角度上看，不妨效仿一下杭州經驗：有事你找我，沒事我消失。

在防止白嫖租金或騙補方面，需要引入系統化的考核。其中最直接的就是引入動態考核機制。

譬如說，我給你3年甚至5年免租期，你每年要達到什么指標——營收有沒有具體要求？融資額占多少權重？專利申報數有沒有增長？有沒有真真正正帶動本地就業？

這相當于把“事前篩選”的壓力，部分轉移到了“事中管理”上面。而這，恰恰是招商來的企業得以長期留存的關鍵。

所以說，江湖上傳聞的“零租金”，其實只是下了個鉤子，真正的硬功夫其實是在免租之外。

文章來源：大碗Pro（作者 | 拓海）

責任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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