字少事大！北京嚴控“偷面積”了

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北京樓市規劃收緊，已發出了信號。

8月13日，北京規自委下發了一則文件：《關于落實住房城鄉建設部《住宅項目規范》加強與我市現行住宅項目規劃管理銜接的有關意見》（以下簡稱《意見》）。

它的內容言簡意賅，只有531個字，分三個要點闡述：

1、做好在途項目管理銜接；2、落實新建項目《規范》執行；3、結合實際確定相關規劃指標。

這份《意見》，看起來很不起眼，通篇沒有提及當下最敏感的“陽臺”“得房率”等，以至于它出臺并實施了10多天，關注者并不多。

但它的份量蠻重的，參照了一個國家級規范。

那就是《住宅項目規范》（GB55038—2025）（以下簡稱“規范”）。這是住建部實施的強制性工程建設規范，自2025年5月1日起實施。

有了依據，北京的《意見》出臺，就順理成章了。

建筑高度上浮大門關閉

在新的《規范》里，有一個變化頗受關注：住宅層高不應低于3米。

參照《規范》，《意見》順勢明確了建筑限高。

“對于建筑高度45米（含）以內的居住用地，如因新規范要求層高提高至3米引起住宅建筑高度超過基準高度1米以內，不視為突破基準高度要求。”

簡而言之，建筑限高45米的樓盤，實際最多不應該超過46米。

早在2025年2月12日出臺的《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點》里顯示，“建筑控高為18 米、24 米、36米、45 米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔（如45米可局部上浮至 60 米）”。

當時，這個政策適用的區域為：順義、大興、亦莊、昌平、房山等平原多點地區，城市副中心（通州區）可參照執行。

花姐認為，如果這些區域的樓盤通過此政策拉高單層層高，本質上也是在“贈送面積”，只不過是體現在豎向空間。

截至目前，確認建筑限高局部上浮的樓盤有兩個：通州區的朝棠攬閱、中鐵建花語璟云。

前者限高48米，東區6044地塊2#和西區2#、3#上浮至54米，共計6個單元；后者限高45米，2#東單元上浮至49.05米。

還有一個項目比較特殊，大興區的西紅門鎮DX04-0102-6030地塊，在2025年6月5日提出了限高上浮申請，從建筑高度45米局部上浮一檔至60米。（詳見《北京封陽臺局中局》）

由于公示期滿未看到公示反饋意見，它的申請大概率是通過批復。

但隨著《意見》出臺，意味著北京樓市建筑局部上浮的大門基本關閉了，利用拉高層高偷面積，或將成為歷史。

半壁店雙子限高18米懸了？

有關建筑高度問題，《意見》第二條還有一句耐人尋味的話。

“在符合街區控規基準高度，且不突破國家安全、文物保護、機場航線凈高、微波通道管控等要求的前提下，合理確定居住用地建筑高度”。

里面提到，“機場航線凈高”。

花姐腦海中馬上閃現了一個地塊，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊，在2025年5月20日被保利發展+北京建工聯合體，以45.45億元拿下。（詳見保利四環豪宅，有了解法）

在4月18日，北京規自委海淀分局為該宗地塊，下發了一個供地規劃條件的復函，里面提到：

“根據空軍機場凈空區內建設項目控高審批有關要求，各地塊建筑應按15 米控制。最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18 米。”

從文件里可以看出，這里的15米，是指機場航線凈高，半壁店地塊的建筑最高頂點應該只有15米。

但是，后半句給出了彈性空間，只要機場會審批通過，建筑高度可以達到18米。

0003的容積率1.3、0004的容積率為1.6，加上兩塊地的建筑指標可以統籌實施，如果建筑高度確定為18米，那樓盤的密度會很舒服。如果高度只有15米，開發的難度實在是太大。

半壁店地塊從拿地算起，已經過去4個多月，報規圖還沒出來。花姐猜測，大概是開發商還在博弈它的建筑高度。

如今，它等來了北京規自委的《意見》，重提“機場航線凈高”，會對半壁店雙子座產生什么影響呢？

給出兩年的窗口期

種種跡象表明，北京建筑規劃的尺度收緊了。

最近，北京一些新盤公示了報規圖，有的取消了花池，有的南向陽臺進深變窄。（詳見《北京樓市，花池正在消失》）

它們反復修改圖紙，拖慢了開發進度。

但是，大家又沒有看到明文規定，什么陽臺必須是多少尺寸，等等。“好房子技術要點”中曾提過，陽臺進深不大于1.8米。

這次的《意見》里，雖然也沒有明確陽臺的尺寸問題，但劃出了兩條時間線：

1、2025年5月1日前取得用地批準手續的住宅項目，可按照取得用地批準手續時有效的工程建設強制性標準，進行施工圖設計文件審查。

2、2027年5月1日前仍未取得建設工程規劃許可證的，應按《規范》進行施工圖設計文件審查。

這兩句話有三層意思：

1、2025年5月1日之前取得用地批準手續的住宅項目，按當時的手續進行施工圖設計；

2、2025年5月1日之后有用地手續的，到在2027年5月1日之前拿到規劃許可證的，要“認真執行現行標準規范”；

3、2027年5月1日之前沒拿到規劃許可證的，按照新版《住宅項目規范》進行施工圖設計；

言外之意是，嚴格按照《住宅項目規范》設計，給北京樓盤有兩年的窗口期。

截至目前，河北界鑫地產的金魚池0101地塊、興創置地的大興新城051和052地塊、西紅門的6029地塊拿地約1年了，尚未公示報規圖。

從字面上理解，《意見》希望房企拿地之后，盡快推進開發速度。在執行過程中，設計圖收緊了審查制度。

但，收緊的尺度沒有明確的標準。花姐獲悉，大致的原則是，好地塊贈送面積收緊，一盤一策。

從土地前期規劃源頭抓起

《意見》的第三條，貌似有點輕描淡寫，實則將矛頭指向了前端。

這個前端，就是“新建居住項目的土地供應前編制規劃綜合實施方案”。

“應按照我市有關居住項目綠地率的有關要求，在居住環境品質優良、配套設施充足、人防安全等前提下，合理確定居住用地建筑密度，確保建筑高度、建筑密度與容積率相互匹配”。

直白地講，一個地塊的前期規劃參數要合理，不要一味地追求高容積率，忽略了生活居住品質。

這意味著，北京土拍地塊的規劃指標，未來將會更加合理。

近一年來，北京有小部分地塊，在前期規劃時確實有瑕疵，導致開發商拿地后很難受，正所謂是“巧婦難為無米之炊”。

舉一個例子，海淀樹村35-1地塊，建設用地面積 3.97萬㎡，規劃地上建面約 7.33 萬㎡，樓面地價為10.23萬元/平米。（詳見《北京單價地王，破冰了》）

土拍文件上顯示，它容積率是1.6——含了東面的防護林，扣除南面街坊路之后，它的實際容積率高達1.955。

在如此高的容積率下，建筑限高18米，又是北京單價地王，怎么匹配好產品呢？

實在沒辦法，中海地產只能將一層下沉了0.7米，向閣樓借了0.5米，令層高達到3.15-3.4米。否則，這塊地無解。

甚至，海淀功德寺雙子座的前期規劃，也是有問題的。（詳見《功德寺豪宅，樓間距有問題》）

表面上容積率為2.1，扣除街坊路后，實際容積率為2.4，加上限高30米，導致小區密度更大，樓間距過短，令豪宅品質打了折扣。

當然，還有一些項目的土地規劃很科學，但開發商為了增加性價比，把首層架空層和陽臺設置做到了極致，從而導致小區的品質下降。

一個顯著的例子，是石景山的首鋼長安璟悅。（詳見《石景山好房子，用力過猛了》）

花姐點評：

《意見》的到來，一場及時雨。

一年多來，北京樓市偷面積，亂象叢生。

從原來的送飄窗，發展成為內嵌式陽臺、外置陽臺、奇偶陽臺、設備陽臺、挑空陽臺、防火挑檐和花池，等等。

在送面積上，只有海淀管理最嚴，只允許設計飄窗。大概是為了守住居住者的公平底線。

當然，凡事也不能固守不前。如果能和其它區域中和一下就更佳。

花姐認為，《意見》洞若觀火，為了讓好房子須回歸本質——安全、舒適、綠色、智慧，還從土地規劃前期的源頭抓起，實屬難得。

有關《意見》條款，網傳了一版解讀，未經證實：

1.過渡期要求：現有高得房率項目(如得房率超過85%)需在兩年內完成銷售,，過渡期后將不再審批類似項目。

2.新規限制：未來新房項目得房率需控制在合理區間(約75%-80%)，避免過度追求高得房率導致的結構安全隱患和市場需求失衡。

3.品質導向：政策鼓勵開發商提升戶型設計、物業服務、小區配套等核心價值，而非單純依賴高得房率吸引購房者。

不管它是真是假，房企把“高得房率”作為賣點的時代，看樣子要過去了。