中壩 9.8 畝小盤入市，預售均價超4萬/㎡，值得買嗎？

上周，位于青羊區中壩的鴻山·翡翠青邸取證，精裝單價3.6-4.9萬元/㎡，均價超過4萬元/㎡。

占地約9.8畝，容積率2.0，鴻山在今年1月27日以20900元/㎡的樓面地價拿下這宗地塊，這一價格創下了彼時青羊區的地價紀錄。半年后，這個新項目入市，取證價格幾乎也達到了青羊區的天花板價格。

這個占地不到10畝，僅94套房的小項目值得買嗎？

鴻山·翡翠青邸項目實拍圖

熟透的中壩板塊迎新供應，

區域二手房均價2萬元/㎡

如果要論鴻山·翡翠青邸的板塊，這里屬于青羊區這些年供應的熱門板塊——青羊新城。以地鐵線來看，這里屬于中壩地塊站，而中壩的發展已經超過10年，算是成都三環外較成熟頗具煙火氣的板塊。

從中壩地鐵站下車，大約步行500米左右就能到達鴻山翡翠青邸；而在它500米的范圍內，還分布著青羊萬達、鵬瑞利青羊廣場、壹方里、中鐵西城新天地等商業；項目的一街之隔，是成都市第五幼兒園培風分園，約500米的距離有成都市同輝國際學校和樹德中學光華校區等學校……整體來看，鴻山·翡翠青邸的地塊，是近年來整個光華新城出讓地塊中位置成熟的一宗。

圍繞鴻山·翡翠青邸，周邊林立著榮盛·花語城、長虹·和悅府、光華美地、中鐵西城、光華逸家等項目。此前的項目大多有幾個共同點：戶型小、高密、產品較老，這也催生了區域內大量的換房需求。

從貝殼APP來看，目前區域內多個小區的二手房成交單價在2萬元/㎡左右。

成熟的板塊也帶來了另一劣勢——板塊的預期有限：

論教育資源，雖然與蔡橋等項目一樣都屬于青六的學區，但對口的成都實驗小學西區與成都市同輝國際學校，在熱度上不及成都市草堂小學子美校區與泡桐樹小學同欣校區；論商業資源，這一板塊已完全實景呈現，生活便利但接地氣；論居住舒適度，這一板塊整體高密，與相鄰的蔡橋板塊的低密形成反差。

青六學區劃分情況

不到10畝的小盤入市：

預售單價超4萬，還須綁定車位

區域發展更早，導致了待開發土地有限，所以，鴻山這塊土地面臨了很多成熟板塊地塊都有的問題——小地塊。

占地9.8畝，容積率2.0，在這樣一宗地塊上，鴻山·翡翠青邸僅排布了2棟樓，其中1號樓為16F，有兩個單元，全部為138㎡戶型；2號樓為17F，獨棟獨單元，全部為140㎡戶型，兩個戶型均是2T2戶設計。整個小區共計94戶，后期物業為鴻山自持物業，費用為4.5元/㎡/月。

鴻山·翡翠青邸項目沙盤實拍圖

由于是新規產品，項目在產品本身比同區域二手房有一定的優勢：兩個戶型都做到了四房三衛、超100%的得房率、層高3.15米。兩個戶型都以功能性為主，但在高得房率的加持下，也兼具了舒適度。

鴻山·翡翠青邸項目建面約138㎡&140㎡戶型圖

而在小區的內部空間，部分架空層打造了泛會所，園林采用大面積水景，但由于土地地幅小，實際的中庭景觀較為有限。

鴻山·翡翠青邸項目中庭實拍圖

作為此前的青羊區“地王”，項目的價格也位于頭部，目前取證的精裝單價為3.6-4.9萬元/㎡，據置業顧問介紹，實際售價會有一定的優惠——1號樓的均價在3.6萬元/㎡左右，2號樓價格更高，在3.7-3.8萬元/㎡，且每戶需綁定1個價格在10-12萬左右的車位。據置業顧問介紹，在示范區開放不到一周后，項目首開賣了26套，但目前，據透明房產網顯示，鴻山·翡翠青邸的所有房源和地下室車位均處于可售狀態。

解除限價時代，

擅拿小地塊的鴻山面臨考驗

毋庸置疑，鴻山·翡翠青邸是目前中壩最成熟的一塊土地。但值得買嗎？

回答這個問題，需要和鴻山進入成都市場后的表現結合在一起。

在成都主城區，近幾年，鴻山落地了鴻山·翡翠府、鴻山·翡翠里，分別位于錦江區和金牛區，青羊區的鴻山·翡翠青邸，是其在主城區獨立開發的第三個項目。而這些項目都有幾個共同特點：1、都是10畝左右的小地塊，2、區域都很成熟，3、都選擇非常穩的改善面積段（143以內），并非高改產品。

但不同的是，鴻山開發的前兩個項目都位于市中心極核地段，銷售周期恰逢成都市場限價，周邊新房供應稀少，其中還有優質學區加持的成份，但類比同期入市項目去化速度仍然較慢，且并無市場熱度。

但現在鴻山·翡翠青邸所在的中壩板塊，位于三環外，毗鄰目前市場熱度很高的蔡橋板塊。其中，中海·錦叁號院、中旅·青羊馥棠、建發·書香云錦這些項目，無論是品牌實力，還是項目規模、產品品質，都更具優勢。可以說，鴻山是第一次與一線品牌開發商同區域競技。

其次，在成都主城鴻山目前尚無一個交付案例，加上項目的物業都是鴻山自持的物業品牌，尤其住戶數量較少，后期的物業服務同樣尚待考驗。

最后，看價格，雖然以140㎡左右的空間控制了價格，但實際達到3.6萬元/㎡的單價，也讓新房的總價來到了500萬左右，如果不是對于中壩這一區域有執念，這一價格在全城同面積段中的產品都能選擇。

只有94套房源的鴻山·翡翠青邸，面對的是整個中壩大量的改善客群，供應體量較小，賣完只是時間問題。但是對購房者而言，動輒500萬的資金成本，建議選房時結合自身需求多做考量。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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