招商蛇口“甩了”碧桂園

過去，地產黃金時代，央國企和民營房企強強聯合；如今，地產黑鐵時代，他們選擇分道揚鑣。

近日，有消息稱，上海招商置業有限公司擬以3.62億元底價轉讓所持太倉碧桂園房地產開發有限公司49%股權，信息披露期為20個工作日。

截至2025年6月底，這家合資公司虧損已達2495萬元，資產從12億縮水至10.1億元。股權轉讓的條款細節顯示，意向受讓方需在三天內支付100萬元保證金，并接受嚴苛的違約懲罰機制。

這則股權交易公告背后，一家央企地產巨頭正悄然調整資產棋盤，而它的民營合作伙伴仍在債務漩渦中尋找出路。

招商蛇口“斷舍離”

目前，太倉碧桂園擁有五位股東：上海招商置業（49%）、增城市碧桂園物業發展有限公司（43.35%），以及三家持股比例不足4%的小股東。

財務數據揭示了此次股權轉讓的緊迫性。截至2025年6月30日，該公司凈利潤為-2495.05萬元，較2024年全年11.98萬元的虧損額急劇擴大。公司凈資產也從2024年底的9.23億元縮水至8.30億元，半年蒸發近億元。

在太倉市場，該公司曾開發兩個知名項目。其中，天璞項目位于太倉老城核心區，定位高端改善型產品；星著項目則位于太倉高鐵新城核心區，主打“輕奢”概念。

此次交易條款設計嚴密且門檻較高。意向受讓方需在資格確認后3個工作日內支付100萬元交易保證金。若最終成為受讓方，須在5個工作日內簽署合同并支付交易價款，并在交易憑證出具后3個工作日內付清全款。

尤為關鍵的是，公告明確表示標的企業原股東并未放棄優先購買權。這意味著碧桂園系企業可能行使優先權，接盤這49%股權。

這并非招商蛇口首次剝離與碧桂園的合作資產。早在2023年2月，上海招商置業就曾掛牌轉讓如東博業房地產開發有限公司20%股權，底價7300萬元。當時碧桂園旗下公司持有該項目的80%股權。

招商蛇口資產處置不只是與民企合作的項目。2023年2月，該公司掛牌轉讓深圳商航置業100%股權及1.9億元債權，轉讓底價高達15.14億元。2025年7月，招商局置地公告收購招商蛇口持有的西安招商花園城房地產100%股權，作價4571萬元。

這些交易構成了一張資產重組網絡：既有剝離虧損合作項目，也有體系內業務整合，還有純商業資產變現。

招商蛇口自謀生路

上海招商置業作為招商蛇口全資子公司，此次股權轉讓絕非孤立事件。招商系正在長三角區域實施一系列戰略調整。

8月19日，上海招鼎置業有限公司成立，注冊資本高達14億元，由招商蛇口全資子公司上海虹潤置業與杭州旅投房地產開發有限公司共同持股。

新公司經營范圍覆蓋房地產開發經營、物業管理、園林綠化等，顯示出招商蛇口持續深耕長三角的決心。這一動作與轉讓太倉碧桂園股權形成鮮明對比，表明招商系正在進行資產優化重組。

招商蛇口在資本市場的動作，反映了其整體戰略方向的轉變。這家擁有46年歷史的企業，正在重塑其業務模式。

2025年一季度財報揭示了轉型成效：歸母凈利潤同比增長34%至4.5億元，在行業寒冬中逆勢上揚。

在銷售端，招商蛇口2025年初以來全口徑銷售金額排名升至行業前五。更值得關注的是拿地策略變化——2025年1-7月，公司全口徑拿地力度較2024年全年上升18個百分點至40%，且主要集中在核心一二線城市。

“公司會根據經營的需要對下屬公司股權進行歸置及整合。”招商蛇口在2025年4月回應投資者提問時如此表述。這解釋了頻繁股權轉讓背后的邏輯：聚焦核心資產，退出邊緣項目。

財務結構同樣顯示央企優勢。2025年一季度末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率為60.5%，凈負債率51.1%，現金短債比1.1，均處于行業安全線內。其融資成本更是低至2.99%，保持行業最低水平。

分開后能否各自安好？

“品牌房企+地方企業”的組合曾經是獲取優質地塊的黃金搭檔。如今，這類合作項目正成為股權轉讓的重災區。

項目虧損是合作方選擇退出的直接原因。太倉碧桂園2025年上半年零營業收入的數據尤為刺眼。2021年開盤的兩個項目未能持續為企業貢獻現金流。

行業調整期催生了新的生存法則，重資產、高杠桿的聯合開發模式逐漸被拋棄，代之以更輕量、更專注的運營策略。于是，招商蛇口與碧桂園在太倉項目上的分道揚鑣。

作為央企代表，招商蛇口依托集團信用優勢，在行業下行期反而擴大投資力度。2025年一季度，公司拿地金額同比大增102%至200億元，拿地強度（拿地金額/銷售金額）從2024年的22%提升至57%。

同時，公司持有型業務穩步發展。2024年，招商蛇口主要持有物業全口徑收入達74.6億元，同比增長12%；穩定運營項目EBITDA回報率提升至6.42%。

而另一端的碧桂園，仍在流動性困境中掙扎。太倉碧桂園的股權結構顯示，碧桂園關聯方合計持股51%，處于控股地位。該項目持續虧損狀態——2024年凈虧11.98萬元，到2025年上半年虧損額擴大至2495萬元。

這種業績分化代表行業整體趨勢。招商證券指出：“公司一方面擁有蛇口、太子灣、前海等歷史戰略資源，另一方面在上海等核心城市通過舊改等方式獲取增量優質資源的能力也曾被驗證。”

而缺乏這些資源優勢的民營房企，則面臨更大的戰略調整壓力。未來房企核心競爭力將從杠桿驅動轉向資源獲取能力和資產運營效率。

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