紹興城區(qū)老破大，置換旁邊“第四代”新房，是好選擇嗎？丨ASK老裘

注：本文所述所有二手房?jī)r(jià)，在沒(méi)有特別說(shuō)明情況下，特指網(wǎng)上二手房交易平臺(tái)掛牌價(jià)格。參考平臺(tái)：58同城、安居客、紹興E網(wǎng)二手房等

@鐵頭

你好，關(guān)于安置房還沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，可以買(mǎi)賣嗎

老裘

一般來(lái)說(shuō)，安置房沒(méi)有房產(chǎn)證，是不可以買(mǎi)賣的。

因?yàn)橹挥蟹慨a(chǎn)證才能確定房屋的權(quán)屬，在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，即便簽定了購(gòu)房合同，買(mǎi)家也大概率無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)。

曾經(jīng)還有案例，買(mǎi)家購(gòu)入了沒(méi)有房產(chǎn)證的安置房，后續(xù)安置房可以辦理房產(chǎn)證了，需要賣家出面辦理，賣家坐地起價(jià)要收幾萬(wàn)的“過(guò)戶費(fèi)”。

所以沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的安置房，購(gòu)入風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。如果你是買(mǎi)家，非常不建議你去購(gòu)買(mǎi)。

@清晨

佳源廣場(chǎng)現(xiàn)在多少一平

老裘

目前佳源廣場(chǎng)整體掛牌價(jià)還在18000元/㎡左右，但實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)比較低了。

佳源廣場(chǎng)的地段位置不用多說(shuō)，是非常核心的，而且現(xiàn)在蘇寧廣場(chǎng)正在復(fù)工，對(duì)佳源廣場(chǎng)是一個(gè)很大的利好。再加上本身的佳源商業(yè)，它將坐擁雙商業(yè)體。

同時(shí)還是紹興目前少有，坐擁雙地鐵口的項(xiàng)目，現(xiàn)在就已經(jīng)能通過(guò)地鐵抵達(dá)柯橋、杭州、紹興城區(qū)，還能直接進(jìn)紹興北站換乘高鐵，出行也很便利。

小區(qū)自帶魯幼佳源園區(qū)，小學(xué)目前就讀北小梅山校區(qū)，教育資源也比較優(yōu)質(zhì)。

自從濱江物業(yè)入駐以后，小區(qū)的環(huán)境和管理也比較好了。

就是小區(qū)的投資客較多，目前還有較大一部分投資客在出貨。小面積會(huì)有的挑一點(diǎn)，大面積不太多。個(gè)別價(jià)格特別低的房源，是因?yàn)橥顿Y客急售，或者有各種情況，并不能代表小區(qū)整體。

只要100多萬(wàn)就能買(mǎi)到，對(duì)預(yù)算有限、看重地段的自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是非常好的選擇。

@阿胖

裘老師好！兒子在文理上班，我想把風(fēng)和苑二樓132平方房子（裝修已20年）置換成春映堂前136精裝房作為兒子婚房，這是否是較好方案？這個(gè)戶型價(jià)格大概多少？還有我們比較喜歡屋心屋，不太喜歡邊套，但聽(tīng)說(shuō)136戶型都是邊套，如果是邊套，是選東邊套還是西邊套較好？謝謝您！

老裘

風(fēng)和苑的地段很好，旁邊就是文理學(xué)院，和金帝銀泰城隔河相望，直線距離不到300米。

不過(guò)小區(qū)本身房齡較大了，在產(chǎn)品上、居住體驗(yàn)上，肯定是不能和現(xiàn)在的新房相提并論的。

而且風(fēng)和苑又都是大面積房源，屬于二手房中比較難出手的“老大”房源，后續(xù)價(jià)格堪憂。

相較之下，隔壁的春映堂前有基本相同的地段條件，而且層高3.1米，配置進(jìn)口三菱電梯、三玻兩腔玻璃等，還有局部架空層、下沉式會(huì)所，建筑和居住品質(zhì)都非常高。

所以把風(fēng)和苑出手掉，置換成旁邊的春映堂前，是比較明智的選擇。

風(fēng)和苑目前整體掛牌價(jià)在1.47萬(wàn)元/㎡左右，但由于戶型面積較大、總價(jià)較高，所以價(jià)格要到1.2萬(wàn)元/㎡左右，才會(huì)有成交。

然后是春映堂前的一個(gè)情況，136㎡戶型分布在1/3/4#（精裝）和9#（毛坯），確實(shí)都是邊套。

一般來(lái)說(shuō)東邊套價(jià)格會(huì)高一些，西邊套則要考慮西曬問(wèn)題。預(yù)算足夠的話，肯定還是優(yōu)先考慮東邊套。但最終還是要根據(jù)價(jià)格，和你的居住偏好來(lái)判斷。

@蚊太

問(wèn)一下，已經(jīng)在黃酒小鎮(zhèn)買(mǎi)了120平的，未來(lái)該地段的發(fā)展如何，學(xué)區(qū)等

老裘

黃酒小鎮(zhèn)板塊的基本面還是不錯(cuò)的，有地鐵口、有young街商業(yè)、有黃酒小鎮(zhèn)文旅項(xiàng)目，靠近紹興北站、杭紹臺(tái)高速紹興互通、綠云快速路等。

不過(guò)毋庸諱言，融創(chuàng)的資金問(wèn)題，導(dǎo)致整個(gè)黃酒小鎮(zhèn)配套建設(shè)暫時(shí)停滯。

但后續(xù)還是有可以看好的點(diǎn)的。

第一是紹興持續(xù)投入“紹興黃酒小鎮(zhèn)”文旅項(xiàng)目，讓其成為支撐起板塊的價(jià)值錨點(diǎn)；

第二是隨著黃酒小鎮(zhèn)八號(hào)地塊的亮相和入市，整個(gè)板塊的基調(diào)會(huì)往上再提一提；

第三是目前鏡湖，只有黃酒小鎮(zhèn)所在的鏡湖以西區(qū)域，還有成片的可開(kāi)發(fā)土地。這也意味著這里還有發(fā)展的空間。

至于學(xué)區(qū)上，應(yīng)該屬于東浦街道中心小學(xué)、紹興市錫麟中學(xué)。

@秦風(fēng)

老師好，綢緞小區(qū)83平方米的房子90出頭，可以買(mǎi)嗎？我錢(qián)不多的，就想自己買(mǎi)套房子住住，也算有套自己的房子的。

老裘

綢緞小區(qū)位于柯橋輕紡城體育中心游泳館北面，直線距離柯橋萬(wàn)達(dá)1.3公里左右，地段和學(xué)區(qū)都中規(guī)中矩。

小區(qū)目前梅園和桂園掛牌較多，房源都有一些年頭了，戶型、品質(zhì)什么的都比較落后了，居住品質(zhì)難以保證。

我的建議是，最好拉一拉預(yù)算，到100萬(wàn)左右的樣子，這樣就可以考慮諸如元壟華著、金地自在城這樣的商品房小區(qū)了。

次新小區(qū)，居住品質(zhì)會(huì)更高一些。而且周邊有鑒水路地鐵站、自在天地商業(yè)、在建中的王府井商業(yè)等，配套不斷完善，生活也會(huì)更加便利。

@老師

保億的湖風(fēng)曉園和龍湖天匯，總價(jià)差不多，買(mǎi)哪個(gè)小區(qū)？

老裘

這兩個(gè)項(xiàng)目，都位于鏡湖的鳳林西路板塊，都是比較高品質(zhì)精裝交付。

區(qū)別在于，從微觀地段上看，天匯的地段顯然更勝一籌：更靠近天街、鏡湖直江公園。

湖風(fēng)曉園則更靠近浙師大附屬鏡湖小學(xué)。

然后天匯是有一部分大面積房源的，湖風(fēng)曉園最大就只有118㎡左右。

總價(jià)差不多，首先考慮你和家人的居住需求和偏好。如果更偏好購(gòu)物、熱鬧，可以選天匯，如果想門(mén)口不堵車，那就選湖風(fēng)曉園。

如果都可以的話，那就選面積更大、樓層更好、樓幢資源更好的房源。

@dudu

你好，我想要把父母從老家接到城市來(lái)，預(yù)算在150萬(wàn)，想要面積大一點(diǎn)，至少是3房起步，幫我們帶帶孩子，目前我和老婆在安昌廠子里工作

老裘

目前安昌周邊在售的新房有金樾玖著、天觀福邸，買(mǎi)新房的好處就是可以申請(qǐng)柯橋青年安家計(jì)劃，最高25萬(wàn)元補(bǔ)貼。

也就是說(shuō)你預(yù)算150萬(wàn)的話，總預(yù)算最高可以拉到175萬(wàn)元，這樣的話在金樾玖著和天觀福邸，都還是有不少房子可選的。

比如金樾玖著可以買(mǎi)到106㎡的毛坯高層，可以做到3房。優(yōu)勢(shì)是現(xiàn)房，買(mǎi)了就可以裝修，等待時(shí)間更短一些。

在天觀福邸的話，可以買(mǎi)到117㎡的毛坯洋房，也是3房；甚至能夠一夠127㎡的4房戶型。

@清晨

越城區(qū)鑒湖街道駱家葑什么時(shí)候會(huì)拆遷？

老裘

駱家葑確實(shí)進(jìn)入過(guò)《越城區(qū)2024年土地征收成片開(kāi)發(fā)方案》中，但是到目前為止，駱家葑還沒(méi)有明確的用地規(guī)劃。

在領(lǐng)導(dǎo)留言版中，越城區(qū)房征辦也回復(fù)了：鑒湖街道駱家葑村并未被納入2025年的房屋征收計(jì)劃。

綜合來(lái)看，近幾年駱家葑應(yīng)該不會(huì)拆遷。

@明天會(huì)更好

樾湖灣和旭輝怎么選？

老裘

樾湖灣和上河之城觀萃，從地段上和價(jià)格上來(lái)說(shuō)，都差不太多，這真的完全要看你和家人的居住需求和偏好了。

樾湖灣是24-32層的高層，目前已經(jīng)全盤(pán)交付、現(xiàn)房在售，品質(zhì)已經(jīng)可以親眼所見(jiàn)。由于樓間距較寬，所以有中央大草坪等豐盛園林配套。項(xiàng)目是精裝交付，裝標(biāo)還可以。

上河之城觀萃是16-18層的高層，目前還在建設(shè)中，項(xiàng)目是全裝交付。距離在建中的水街距離更近、配套更豐盛，而且價(jià)格相對(duì)便宜些。

選擇現(xiàn)房和品質(zhì)的話，可以考慮樾湖灣；選擇性價(jià)比的話，可以考慮上河之城。

你可以聯(lián)系下住紹小助手，說(shuō)一下你的具體預(yù)算和比較的房源，我們可以給你更精準(zhǔn)詳細(xì)的建議。

@zy的好朋友

你好老裘，我想咨詢一下150萬(wàn)，想買(mǎi)個(gè)價(jià)低，之后也好出售的商鋪您建議嗎？一是想買(mǎi)個(gè)便宜的商鋪?zhàn)约阂部梢宰鲎鲂∩猓?lái)商鋪適合投資嗎？能不能給點(diǎn)建議和意見(jiàn)。

老裘

商鋪的購(gòu)買(mǎi)邏輯，和住宅是完全不一樣的。

住宅我們都說(shuō)要買(mǎi)到核心城市、核心地段，而商鋪一般只要收益率足夠高就行。

比如某些非核心板塊，它的商鋪在千人小區(qū)門(mén)口，人流量很大，收益率能跑贏大部分商鋪，那就是比較成功的投資。

而且每一間商鋪都需要具體分析，比如同一個(gè)小區(qū)的底商，頭鋪和尾鋪的收益率差距也可能很大。

還有周邊有多少商鋪、業(yè)態(tài)如何、人流量如何、租金情況如何等等，這些都需要親自去調(diào)研過(guò)才知道。

在現(xiàn)在這樣的大環(huán)境下，能買(mǎi)到潛力好鋪，難度是非常非常大的。

如果你有意向的鋪?zhàn)?，可以找住紹小助手，我們一起幫你參謀參謀。如果真的是新手的話，還是不建議去入商鋪。

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