7月中國樓市：一二手房價格環比下降 學區房仍具抗跌性

大灣區經濟網訊（編輯 余海霞）2025年7月，中國房地產市場呈現"價格環比下降、同比降幅收窄"的態勢，政策組合拳持續發力下，剛需群體迎來購房成本洼地，但城市分化格局進一步凸顯。國家統計局8月15日發布的數據顯示，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，二手住宅價格環比下降1.0%；二線城市新房價格環比下降0.4%，二手房下降0.5%；三線城市新房、二手房價格均下降0.3%和0.5%。盡管整體市場仍處調整期，但上海新房價格同比上漲6.1%、深圳二手房成交量逆勢增長3.4%等數據，顯示核心城市與優質資產具備較強韌性。

今年5月以來，中央及地方政府密集出臺樓市支持政策，形成"降成本、降門檻、強保障"的政策矩陣。央行降準0.5個百分點釋放1萬億元長期流動性，首套商業性個人住房貸款利率下限降至3.05%，5年以上公積金貸款利率下調至2.85%。以100萬元30年期房貸計算，利率下調后購房者月供減少約880元，總利息支出節省超32萬元。地方層面，西安、成都等城市將商貸首付比例統一降至15%，取消首套與二套的差異化限制；杭州、武漢對多子女家庭發放最高12萬元購房補貼；北京、廣州優化公積金政策，允許提取賬戶余額支付首付款并探索"帶押過戶"模式。住建部數據顯示，全國已有超120個城市推出"購房補貼+稅費減免"組合政策，剛需群體平均購房成本同比下降18.7%。

7月房價環比跌幅較大的城市主要集中在二線及部分三線城市。中指研究院數據顯示，武漢二手住宅價格環比下降1.17%，南京下降0.95%，廣州下降0.82%，北京、上海分別下降0.61%和0.57%。這些城市房價調整主要受三方面因素影響：一是傳統淡季疊加極端天氣，北京、上海等地7月高溫日數達15-20天，看房量環比下降12%-18%；二是二手房掛牌量激增，深圳、杭州等城市掛牌量同比增長36.6%和29.3%，買方議價空間擴大至8%-12%；三是部分區域供需失衡，武漢遠城區、南京江北新區等板塊新房去化周期超24個月，開發商以價換量現象突出。值得關注的是，一線城市核心區房價表現穩健。上海內環內新房價格環比上漲0.4%，北京海淀區、深圳南山區二手房價格波動幅度控制在±0.5%以內。中原地產分析師指出："優質學區、地鐵沿線、產業聚集區的房產仍具抗跌性，7月上海張江科學城、北京中關村等板塊改善型房源成交占比超60%。"

長期來看，人口結構變化正深刻影響房地產市場格局。國家統計局數據顯示，2025年我國城鎮化率預計達67.5%，但人口流動呈現"核心城市持續虹吸，三四線面臨收縮"的特征。北京、上海、廣州、深圳常住人口年均增長超20萬人，杭州、成都等強二線城市年均新增落戶人口超15萬，這些城市住房需求保持剛性增長。與之形成對比的是，東北、西北部分三四線城市面臨人口外流壓力，齊齊哈爾、阜新等城市房價已回落至2015年水平，商品房去化周期超36個月。中國社科院城市所研究員表示："人口負增長時代，房地產市場將從'普漲'轉向'分化'，只有持續吸引人口流入、產業基礎雄厚的城市，才能支撐房價長期穩定。"

針對當前市場形勢，業內專家普遍認為剛需群體可把握政策紅利窗口，但應堅持"自住為主、量力而行"原則。58安居客研究院院長張波建議："購房者可重點關注9-10月傳統旺季，預計屆時開發商為沖刺年度目標，促銷力度可能加大；區域選擇上，優先考慮城市次中心區及軌道交通沿線房源，兼顧居住便利性與資產保值性。"對于投資性需求，專家提醒需警惕市場風險。貝殼研究院數據顯示，全國商品房租金收益率平均僅1.8%，低于三年期國債利率。對外經濟貿易大學教授吳英杰指出："房地產已進入'低增長、低波動'的新常態，投資者應摒棄'炒房暴富'心態，轉向關注房產的居住屬性與長期價值。"隨著中央城市工作會議提出"高質量開展城市更新"，以及《住房租賃條例》的頒布實施，房地產市場正加速從增量開發轉向存量運營。業內預計，下半年保障性住房建設、城中村改造等"三大工程"將持續推進，為市場注入結構性活力。（本文首發于大灣區經濟網財經頻道）