上海地王頻出，但能帶動二手房價么

2024年年末到2025年上半年，解除了限價的上海地價持續上漲，地王頻出

截止2025年7月底，2025年就已經出了11個地王

不僅涵蓋了濱江豪宅扎堆的板塊以及內環外的著重改善型樓盤的板塊，甚至還有風貌別墅區的地塊，后者更是創下了20.03w/㎡的高價

“地王”項目的高溢價本質上反映了核心地段土地的稀缺性，所以一直以來被視為地王項目以及周邊樓盤的漲價信號燈

很多人也在關心

地王還能不能像之前那樣持續帶動周邊二手房漲價呢？

01

帶著這個問題，我去核實了一下地王周邊的樓盤，發現情況并沒有那么樂觀

隨著地王漲的樓盤并不多，甚至有的樓盤在周邊地王出來之后反而降價更為嚴重了

首先降價最為嚴重的就是老破小，可以說

對于老破小，地王是真的帶不動了

梳理2024年和2025年地王周邊的老破小成交價，可以發現大部分的小區價格都還在跌，且跌的不少，平均跌幅到了10%

比如已經擁有大量高端房的虹口臨平路板塊的老破小降價最為嚴重

所有版塊里，唯有擁有高達430.2億元拆遷預算的斜土路板塊（原徐匯地王，綠城·超鳴東方）附近的老破小因為拆遷幾率較大而漲價

其余地王附近的老破小無一幸免，都在跌

不僅是成交價，地王附近的老破小掛牌價也在集中下調，三月小陽春過后跌幅都在5%左右

上南十二村更是從去年九月（新楊思地王出現）5.45萬/㎡的掛牌均價到了現在的4.67萬/㎡，降了14.3%

甚至，少數兩室戶型的價格都已經來到了3字頭

根據往年慣例，第三季度的成交價和成交量還有下跌空間

老破小的價格似乎沒有最低，還有更低

附近的回遷房也沒好到哪去，地王紅利一點沒吃到

東方悅居的掛牌價已經從2023年的8.32萬/㎡降到了6.29萬/㎡

這還是掛牌價，中介提醒，上了談判桌，價格的水分還可以擠一擠

以至于2023年在東方悅居買了房的人只能苦笑：“早知道可以晚兩年再來買的”

而且，隨著前灘區域二手房掛牌量攀升而導致的市場供應過剩，東方悅居這樣的回遷房去化大概率會更加吃力

當然，老破小的情況一直不容客觀

數據來源：兔博士

2020年到2025年7月，除了小陽春節點，老破小占全上海市成交套數的比例，逐步下滑

成交價起起伏伏，但總的來說還是在下降

數據來源：兔博士

也就是說，老破小的成交價格和成交量一直在下滑，而地王對其也沒有明顯的提振效果

02

如果說老破小提不起來的原因是因為本身產品質量實在有些落后于時代需求

那，品質更好的次新房呢？

次新房也是漲少跌多

在整理了部分地王周邊次新房半年來的成交價后，發現大多數的樓盤在這半年成交價少數漲多數跌

能漲的，品質本身就不差

少數上漲的盤集中在兩種地王附近

一是濱江豪宅集中的高質量板塊，比如徐匯濱江板塊和虹口臨平路板塊

濱江地王（五月公布）周邊的樓盤中，尚海灣三期和中信君廷最新的平均成交價相較于年初平均分別漲了6.3%和8.9%

尚海灣三期本身作為高端豪宅的同時還擁有一線景觀資源，距離黃浦江也就80m，這一無法替代的優勢成為了價格穩定的重要因素

同時，周邊無論是三甲醫院還是教育配套在整個徐匯濱江板塊幾乎都是最好的

地王項目進一步拉高了板塊整體價格預期，尚海灣三期這樣的硬實力次新樓盤就還有上漲的機會

同為濱江豪宅集中的板塊，虹口北外灘板塊次新房也在地王出現后有明顯的上漲

中皇北岸錦源價格堅挺，當前成交均價相比于年初上漲達到了12.74%

除去不同房型的成交價干擾，整體來說成交均價約有4%的上浮

同時房東也表示對中皇北岸錦源有信心，近期的議價空間也被壓縮到2.5%左右

交付于2016年的融創外灘188作為“北外灘豪宅守門員”憑借本身產品力不錯，且擁有一線江景資源，在這次地王出現后上漲6.3%

這兩個板塊能漲也算是意料之中

徐匯和虹口均位于上海核心城區，基礎配套完善，土地資源極其有限

“賣一套少一套”的稀缺性支撐了價格的“硬通貨”屬性

第二種上漲的是外環改善型住房集中的板塊

三林板塊的新楊思地王周邊的品質改善型樓盤如大華斐勒公園就吃上了地王紅利

整體成交價相比于年初漲了1.8%，不算特別大，但也屬于驚喜

要知道從2023年2月開始，這個樓盤一直在跌

地王項目-新楊思翡雲悅府，其項目包含了9棟13-17層的小高層住宅，主力戶型面積為115-140㎡，售價約為12.8萬/㎡

大華斐勒公園的主力戶型也在100-110㎡，現成交均價11.4萬/㎡

擁有相似面積大小的產品，面對相似的改善需求

在周邊資源也差不多的情況下，考慮總價，選擇大華斐勒公園的客群也不會少

不僅是剛需三室戶型，大華斐勒公園93平的兩室戶型的成交價也在地王公布后上漲了2.4%

然而，大部分的次新房成交價還在下降

莘莊地王周邊的次新房量不算大，且房齡稍大

在和周邊新房的品質有一定差距的情況下，現在的次新房和新房價差并未達到吸引下單的程度

購房者考察完周邊的次新房的品質和服務，再一看價格，可能更愿意提高預算購置新房

優勢板塊的次新房面對來勢洶洶的高品質新房也會選擇用價格戰的方式應對

中介甚至直言“地王在這里，已經沒有辦法拉動老二手房的價格了”

內環也是如此

楊浦濱江地王附近的首創天閱濱江（2020年交付）、保利香檳苑（2014年交付）現成交價相比年初分別下降了1.5%和5.2%

靜安大寧地王附近的樓盤也在逐步下跌，大寧龍盛雅苑的成交價相比年初已然下降3.2%

03

成交價上不去，要是能靠著地王項目高價提高了周邊預期，盡快去庫存未嘗不是一件好事

跟中介聊的時候，發現不少房東有這樣的想法

所以，短期內，我們看到了

掛牌量明顯上漲，議價空間進一步拉大

中介在大寧地王（二月）公布后也感受到了掛牌量有明顯的提升

掛牌量增加，但是成交量基本穩定，也是這個板塊中介的共識

掛牌量上漲的同時，議價空間也在拉大，快速出貨才是目標

中介表示，疫情前開盤的次新房存量越來越大，成交量卻沒漲多少，所以房東在價格上讓步意愿也在增強

除了談判桌上議價空間拉大，很多房東還先行一步，主動降低掛牌價，吸引看房人群

唐鎮C-02C-01地塊七月公布地王之后，周邊的次新樓盤掛牌也在增多

同時，掛牌的降價房源也在大幅增加

緊接著，我去梳理了這些板塊過去一年的成交量

發現，盡管掛牌量上來了，但成交量并沒有提升

成交量主要還是跟隨整體的趨勢和政策導向變化

從前的買房客預判整體板塊價格上漲幾率大，所以趁地王新房還未確定價格開售，低價快速上車的這種邏輯也不靈了

新楊思板塊分別在去年9月和11月出現了兩塊地王，時間相隔較近

根據大趨勢，地王附近的樓盤應該在9月和11月之后都能看到成交量的上漲

但事實并非如此，拿成交總量比較大的大華錦繡華城舉例

在九月第一塊地王出現的時候確實出現了明顯的漲幅

但是到了11月第二塊地王出現的時候成交量反而沒有跟隨大趨勢繼續上漲，呈現下跌趨勢

不僅是三林這樣內環外人口快速增長的板塊，成交量沒有被地王帶起來

內環靜安大寧板塊在三月地王公布之后，附近主要的三個改善型次新房的成交量逆著小陽春跌了

中介也表示，地王對周邊的成交量的影響可以忽略不計

二三月去了春節積壓的庫存量之后，成交量基本就穩定了

04

老破小和次新房都不行，還有誰能接住地王紅利呢？

新房！

整體來看，新地王出現時，老地王項目或是周邊的品質新房都可以借勢獲得較高認購率

虹口區2025年出的地王屬實不少，七月綠城剛以46.33%的溢價率拿到了虹口北外灘HK315-11地塊的地王，預估售價高達每平20萬/㎡

新地王緊接著，附近前地王的金茂璞元開售

截至8月11日上午12點，金茂璞元即使擁有16.6萬/㎡的價格，一天內就有了164%的認購率，觸發積分

金茂璞元也成為了虹口近一年來認購率最高的樓盤

一個板塊的價格錨定不可能是單單一個地王就能撐起來的，而是多個地王項目的協同，北外灘堪稱未來可期

可以預見的是，華潤外灘瑞府也會同樣火爆

預計本月下旬開啟認購的外灘瑞府主推面積120-240㎡，加上一線景觀（1km可到外白渡橋），價格不會低

外環內唐鎮的新房也同樣在借地王之勢加速去化

保利天奕的一二期認購率高達196%和178%，觸發積分

地王急速拉升房價的時候，可能產生的認知：錯過保利天奕，未來上車至少多付100萬

這樣明牌的價差紅利成為購房者盡快上車保利天奕的推動因素

當然，也就直接拉高了保利天奕的認購率

通過對地王周邊各種房源的市場分析，可以發現

當下一二手房明顯分化，土地熱度再難滲透到二手房市場

新房產品力本身就好，隨著新地王帶動整個板塊的上漲和地段的上升，開售即觸發積分

優質的次新房，比如虹口北外灘的中皇北岸錦源、徐匯濱江的尚海灣三期憑借自身的實力和地王項目高價帶來的明牌價差依舊能實現小額增長

而另一方面，可以看到二手樓盤的定價基礎已經回到了房屋居住價值的判斷

房齡較老的次新房正在通過降價凸顯價格優勢換取更大的市場

而老破小在市場分化的境況下已經基本和地王脫鉤，成交價更多的關注點還是產品本身能帶來的居住質量

面對周邊從新開發土地中冒出來品質越來越好的新房，老破小只能下跌

可以想象上海未來的房地產市場一二手市場分化會越來越明顯，土地熱度只會停留在新房，品質較好的次新房市場

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6195篇原創文章