【樓評】太原樓市價格上漲｜2025年誰在買房！

太原樓評?| 業內視角

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導讀

2025年太原樓市兩重天，新房價漲二手房持續下跌，其原因為何？ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原樓市中｜誰是主力軍？

2025年上半年，太原經濟近三年的“失速”仍未有好轉，然而太原樓市卻屢屢上榜全國70城的上漲城市榜單，太原這座城市是如何實現經濟下降而房價上漲？

對普通工薪族來說經濟不景氣，收入不穩定性增強，當下買房無疑是“冒險”的，但太原樓市卻這么神奇的運行著——二萬多星河灣“清盤”和六千的三給卻滯銷！

于是關于太原樓市有著兩個版本的說法：

一部分說近年太原的樓市基本沒啥波動，源于頭部TOP樓盤價格+銷量均沒降低。

另一部分說太原的樓市“慘不忍睹”，源于不少現房降價也是銷量近乎“零成交”！

樓評君淺顯的認為太原樓市的消費群體中出現了極大的年齡分化趨勢。一部分穩固了收入和階層的中年人愿意當“房奴”；另一部分是怎么降價都“騙不上車”的年輕人，集體選擇了延遲滿足——不買房緩結婚等等看。

從宏觀數據看，太原近二年來的土地成交量基本和商品房成交量接近了，但潛在庫存量仍有數千萬以上，但相對的好位置樓盤占比仍屬較少！

于是太原樓市中優質的好房子仍有大量的群體消費，較為普通的房子喪失了大部分消費群體——太原120萬以內占比，從2021年55%降至2024年的33%！

另一方面，從貝殼開始從北京、上海、廣州試運行普及賣房3%的中介費看，未來樓市必然屬于上車容易下車難——房屋的“保值”流通屬性會極大的弱化！

前幾天看王軍同志寫了篇稿子，也想寫一寫太原當下樓市的成交客群的構成，以個人視角，結合項目定位屬性隨心了探究一下2025年誰在買太原的房！

NO. 1｜太原剛需房——租房群體

租房者，多為城市“移民”，其構成跟城市的輻射能力有關！

太原畢竟是山西省會，雖然輻射能力有限，但吸引一下晉中、呂梁、忻州、長治和臨汾北還是沒啥問題的。至于大同跟上京哥，晉城有鄭哥，運城有西哥。

于是，太原的剛需購房者群體大部分為周邊地縣的初級務工人員+大學畢業生的“太漂族”。或有少部分已結婚，留在太原為了“磨礪”一下，或學點技能回縣城。

他們往往是零門檻，低收入的崗位，如電話客服，商場促銷，富士康等超級流水線大廠，飯店服務員，快遞網約車，護工保潔保姆等，收入3000-5000元左右。

這類群體通常偏年輕化，二十多歲的月光族，能力較強的工作崗位有一定的積累升級，分流成剛需購房的主力群體，而大部分人在臨近結婚撐不下去了就回了老家。

這一部群體往往是靠不上家里人的農村孩子，大部分購房需求往往是太原八九十年代的老破小，總價四五十萬，面積五六十平，首付靠積攢下的十幾萬起步。

NO. 2｜太原剛改房——婚房群體

山西丈母娘經濟是比較強勢的，結婚對于山西來說是人生極大的一筆投資。樓評君未到山西之前就接觸過一個山西老哥，因彩禮返貧，講述了他十幾年的還債歷史。樓評君曾去大同調研商業的時候，明顯的感受到商場的男女裝檔次能差三個段位！

彩禮+婚房，往往是當下太原結婚的必備品。租房結婚放在山西是一道門檻的存在，當然也有很多開明的家長和相愛的情侶，并不在意這些。婚房群體但是近幾年在太原樓市中的占比明顯降低，預估高峰時期占比新房中近半。

其構成也來源于太原周邊的地縣“新市民”，只不過他們逐步擁有穩定工作者，如技術藍領，民企基層，以及從打工到創業轉身的個體戶，少量能擠入體制內的國企。

通常年齡在28-35歲之間，其父母家庭為地縣的中產，或者極為努力的農村大學生，月薪收入能實現4000-7000之間，好的行情可以月收入過萬。

婚房的新人，選擇通常是新房，哪怕貴一點也是選擇新房，圖個吉利，預算有限的情況下，不少剛改類群體選擇了環線位置的小三居+十萬左右的私家車。

為啥主力選擇三居，這類婚房的家庭往往是掏空“四個口袋”，婚后被催婚+催生的連串動作影響，家里備著老人的房間，以及普遍多胎的計劃。

當下，這部分群體已經退化成為非主力客群，一個是這類客群的收入波動性較大，其次山西地縣的中產家庭日子也不好過，搞不好父母還事還著貸款的八零后呢！

NO. 3｜太原初改房——土著群體

太原是個城鎮化率極高的城市，2000年太原已經有330萬人口的城市，只是近二十年太原發展有點掉隊，太原的土著家庭數量還是極高的。

這部分群體的購房原因：或子女未能超越父母輩分的成就，只能泯然于眾選擇舒適的生活，或者是從一線城市，海外留學卷不動了，重回太原的發展的。

由于歷史發展，太原過去是工業底子雄厚的城市，以杏花嶺+尖草坪+萬柏林區承載了大量的國企和礦企，如太鋼、太重、太化、西礦等，由于先天的城鎮化優勢，往往父母雙方有福利分房+拆遷的機遇，通常“老太原”贏在了起跑線。

他們購房有一個特點，不會買最貴的樓盤也不買最符合需求的，往往喜歡中大戶型，比如小產權里“最豪”的戶型或者大產權里滯銷的“一層”，可謂千奇百怪。

囤房是老太原購房群體的一個標簽，樓評君接觸的土著群體中，即便有購置豪宅的實力，往往也只選擇一個初級改善的商品房購置，大部分資產配置熱衷當房東。

此外，老太原的年輕人結婚也是優先本地人，河東先找河東的，再看河西的，實在沒招了才找非太原的，房子是他們的資產標簽，也要對方是“門當戶對”！

老太原的收入上，存在較大的區間，當然他們本身也不太看重工資待遇，有個編制他們能花三五十萬，所以購房選擇的時候，往往也不一定為改善居住的那么純粹。

NO. 4｜太原改善房——新中產體制群體

中產，看似一個中性詞，其實是接近財務自由的那部分城市中高收入者！

太原樓市的價格支撐，目前主要是靠這部分消費群體，他們地域來源已經不太明顯，但其收入紅利必須依托所在的城市和特定的崗位，導致購房無法脫離太原！

“人才”可以概括其一定的標簽屬性，通常這部分群體為985、211或者雙一流的高校畢業生，在學歷階段就卷死了90%以上的同齡人。

從業為機關事業單位、國企、如醫生、教師、律師、銀行、他們在自己的崗位工作了十余年打拼，已經具有一定的人脈資源和職務紅利可能性，年齡四十歲左右。

從崗位看，普遍已經是中高層，從戶口上看也已經是太原人，并且基本擁有了1套商品房作為打底，如果是老太原人，其可能是牛人buff，也可能是素人命好。

他們在疫情三年中，收入沒有受到任何影響，待遇仍有持續上漲，即便是太原的GDP下行，行業百廢待興，其所屬的行業依舊蒸蒸日上，毫無影響。

其家庭收入約為30-60萬之間，家庭開銷遠低于普通家庭，他們通常拼事業獨生子女或者離婚居多，熱衷于頂級學區房的爭搶，對子女留學圈層極大的熱衷。

在住宅消費上，往往是容易進入到“攀比”競爭心態，擁有三百萬的資產，購房基本照著頂格去消費，成為目前華潤瑞府、星河灣、金茂府入門戶型的主力客群。

這類家庭存在“不安分”因素，往往最后也會選擇變賣了“豪宅”資助子女去北上廣深或者國外留學工作后的安家，可謂是燃盡了自己照亮了孩子的前程似錦！

NO. 5｜太原準豪宅——本地老板群體

太原的頭部民企，在山西省發展并不太好，但是從事服務業的中小型老板數量還是非常充裕的，通常這類中小型老板是控制某一些行當的“商幫”！

比如呂梁商人控制的太原連鎖酒店行業，福建老板的茶葉生意，江浙幫做的不少中小煤礦開采和運輸行當，山東幫的房地產和基建材料等。

這部分人正因為是非太原的屬性居多，在某些生意上有了極大的優勢，遵守游戲規則，能承擔一定的壓力，當然自身也要有過硬的能力。

當然，也有老太原屬性的本地老板群體，這部分群體相對而言會內斂不足，很多有有大哥的派頭，講究排面和論資排輩，人脈廣到離譜，飯局到第三場起步。

這部分群體往往是有伴生屬性，也就是人說的四十歲錢都是小錢，四十歲后才有大財之運勢，四十歲恰好是是人脈資源成為社會中流砥柱的時候。

在購房傾向中，他們更喜歡距離遠一點的，相對安靜的環境，居住和商務兼容的，比如某個樓的頂樓一層，某個近郊別墅項目，或者麗華字樣的大平層！

NO. 6｜太原豪宅——地縣富豪群體

太原頂級豪宅，往往并不是太原人購買！

這部分群體中想當一部分為太原周邊地市的“首富”群體在太原消費，這類群體可能是體制內的封疆大吏，也可能是山西企業家中的頂級群體家族的存在。

如山西11個地級市、11個縣級市、80個縣城，每個區域都有都有自己需要和省會太原聯絡的需求，以及家庭家族留在太原發展的情況。

這一類群體年齡段以45-55歲之間為主，自己相對低調，但是二代們往往是驕傲不遜的主，頂級豪車+頂級豪宅總要配置的，留學經歷是標配。

他們往往會在子侄輩中安頓較為穩定的“繼承者”，這部分群體則韜光養晦，有較強的“師爺團”，在其創業或仕途中實現穩定的建樹，買房屬于可也可無。

太原樓市客研思考：

太原的城市客群邏輯和個大號的縣城差不多，由于產業結構的限制，并不能形成較強的層次，頗具縣城“婆羅門”的感覺。

在太原，普通人最好的出路就是體制+生意。其中第一條路很難，第二條路更難，從樓市來說，太原屬于兩頭沉的結構——剛需和豪宅成交額占比都重。

這導致了如果剛需、剛改、初改的項目就是拼價格，產品的好壞并沒有那么重要；改善、豪宅類的就是拼價格【隔離圈層】，產品的好壞也沒那么重要！

通常伴隨家庭結構的變化，普通家庭的空間升級是存在的，但是太原目前更多的改善類樓盤需求，很多屬于家庭財富到達閾值后“資產配置”，并非消費升級。

從另一個層面也能看出，太原的樓市承壓主要在剛需盤，改善和豪宅樓盤由于大量的體制內中產家庭的支撐，波動性并不高。

太原樓市的需求激活，或許好房子并不是根本驅動，而是太原的產業結構和人群結構發生變化，有人口、有產業、有人才的區域才能保障樓市的房價穩定和流通性！

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