華潤(rùn)置地，沒(méi)有獨(dú)棟別墅

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京中央別墅區(qū)又上新了。

8月4日，華潤(rùn)置地后沙峪溫榆河項(xiàng)目SY00-2101-200708 地塊（下稱(chēng)200708項(xiàng)目）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示。

北京規(guī)自委顯示掛網(wǎng)時(shí)間為上午9:00，但實(shí)際上，它刷出來(lái)的時(shí)間為18:00以后，也就是下班后。

這讓人一頓好找，但這種操作并不是個(gè)案。

對(duì)于華潤(rùn)置地這個(gè)別墅項(xiàng)目，花姐十分期待。這個(gè)年代，京城樓市里的別墅，越來(lái)越稀缺。

今年2月27日，華潤(rùn)置地以底價(jià)60.24億元，摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/㎡，限高24米（局部27米），容積率僅為1.01。

當(dāng)時(shí)，大家就猜測(cè)，它要做“別墅+洋房”組合。

現(xiàn)在，它揭開(kāi)了廬山真面目。

一、"雙拼+洋房"組合，不設(shè)獨(dú)棟

200708項(xiàng)目由“雙拼+洋房”組合，但沒(méi)有獨(dú)棟。

雙拼區(qū)位于地塊的東南角，共計(jì)92棟雙拼別墅。歐式莊園質(zhì)感，一二層貫通式落地窗，坡屋頂設(shè)計(jì)，頂層有帶天窗的閣樓。

它有4個(gè)面積段戶(hù)型：339平米47套、389平米52套、439平米44套、489平米47套。

洋房位于北部和西部，均為8層，分三款戶(hù)型：269平米80套；325平米175套；約層空墅40套。

200708項(xiàng)目的整個(gè)用地面積17.04平米，總建面約36.78萬(wàn)平米，其中地上建面約17.267萬(wàn)平米。

實(shí)際地上計(jì)容建面為17.21萬(wàn)平方米，多出來(lái)的567平米，為首層架空、風(fēng)雨連廊、鄰里共享中心等設(shè)施。

200708的首層架空只有一處，位于洋房區(qū)的1#，在整個(gè)小區(qū)的東北角，為局部架空。

整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)雨連廊有兩處，均位于地塊的東面。其中洋房區(qū)進(jìn)入大門(mén)及風(fēng)雨連廊，將首層架空、兩個(gè)鄰里共享中心等連通一起；且離下沉庭院不是很遠(yuǎn)。

雙拼區(qū)則在大門(mén)的兩側(cè)，分別設(shè)置了兩段風(fēng)雨連廊，通往一處鄰里共享中心后，末端設(shè)計(jì)了涼亭等景觀造型。

200708項(xiàng)目沒(méi)有向北面4公里外的懋源云紀(jì)學(xué)習(xí)——主動(dòng)損容。截至目前，懋源云紀(jì)的洋房已網(wǎng)簽22套，成交均價(jià)6.25萬(wàn)元/平米。

此外，華潤(rùn)置地也沒(méi)有規(guī)劃獨(dú)棟。從懋源云紀(jì)的預(yù)售證顯示，如果做成獨(dú)棟，需要有兩個(gè)住宅產(chǎn)權(quán)證，對(duì)購(gòu)房資質(zhì)影響較高。

不過(guò)，這種頂級(jí)別墅的買(mǎi)家，有一大半是通過(guò)公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)，不受限購(gòu)影響。

二、街坊路北移，縮至8米寬

從圖紙上看，200708項(xiàng)目保留了街坊路：東西走向，位于地塊偏北面，將10棟洋房和南邊的雙拼、洋房區(qū)域，做了很好的隔離。

這讓北面的洋房區(qū)和南邊的雙拼、洋房區(qū)，似乎形成了兩個(gè)小社區(qū)，各自的大門(mén)及配套設(shè)施更加獨(dú)立。

有關(guān)這塊地的街坊路，是有故事的。

在拿地時(shí)，200708項(xiàng)目是兩塊地，為2007、2008地塊，街坊路在2008地塊北面，東西走向、寬15米，占地5896平米。它計(jì)入土地出讓的容積率。

當(dāng)時(shí)，一份補(bǔ)充說(shuō)明稱(chēng)：2007、2008地塊內(nèi)部道路位置可優(yōu)化調(diào)整，兩地塊規(guī)劃指標(biāo)整體核算。

這意味著街坊路可以自由調(diào)位置，有利于開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)。

到了6月25日，這宗地再一次調(diào)規(guī)，2007、2008地塊合并為一塊地，即200708 地塊。地塊合并后，規(guī)劃設(shè)計(jì)就更加從容了。

200708地塊街坊路變成8米，其中車(chē)行道5米，步行道3米。花姐簡(jiǎn)單測(cè)算了一下，街坊路優(yōu)化后，華潤(rùn)置地至少省出了約3000平米用地。

簡(jiǎn)而言之，街坊路對(duì)它的容積率影響，微乎其微。

三、奇偶陽(yáng)臺(tái)，巧用防火挑檐解決隱私問(wèn)題

華潤(rùn)置地200708項(xiàng)目充滿(mǎn)了好房子元素：1處首層架空、3處鄰里共享中心、2處風(fēng)雨連廊等設(shè)施。

尤其是洋房區(qū)，設(shè)有兩個(gè)下沉庭院，配置了地下會(huì)所。

談到好房子，就不得不提贈(zèng)送面積。

1、洋房：

從公布的外立面看，200708項(xiàng)目為奇偶陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，懋源云紀(jì)也是如此。

奇偶陽(yáng)臺(tái)最大的好處是不計(jì)入容積率，全贈(zèng)送。

200708項(xiàng)目的偶數(shù)層陽(yáng)臺(tái)在東側(cè)或西側(cè)，奇數(shù)層陽(yáng)臺(tái)在南北側(cè)，進(jìn)深約1.8米。

但從圖紙上看，貌似有很多造型，伸出一大截，也并不具備陽(yáng)臺(tái)功能，那些是什么呢？

花姐判斷，它是防火挑檐。除了有防火功能、裝飾效果，更重要的是，解決了奇偶陽(yáng)臺(tái)的隱私問(wèn)題，懋源云紀(jì)也是這么做的。

有了這個(gè)防火挑檐，奇偶陽(yáng)臺(tái)的陽(yáng)臺(tái)功能才算是完美的。

2、雙拼別墅

雙拼別墅有贈(zèng)送，是很常見(jiàn)的。

200708項(xiàng)目的雙拼為地上3層、地下2層，都有南向的獨(dú)立院子，南北都有采光井。

其贈(zèng)送主要有兩個(gè)方向：1、通過(guò)層層退臺(tái)，實(shí)現(xiàn)露臺(tái)贈(zèng)送；2、頂層通過(guò)挑空設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積。

此外，坡屋頂上還設(shè)有天窗，應(yīng)有閣樓贈(zèng)送。

若想了解華潤(rùn)置地這個(gè)項(xiàng)目的更多詳細(xì)信息，請(qǐng)加花姐微信：louhuar007。