中鐵建的這一步，出乎所有人意料

最近中鐵建的一次拿地動作是讓人沒想到的

兩個月前中鐵建以20.42%溢價在松江新城拿下一塊地

最開始這件事很好理解

地塊南側就是中鐵建星樾云澗，松江新城標桿小區

不過很快就傳出消息中鐵建要在這放入西派

是的

那個驚動張江板塊的西派海上就是西派系

西派海上1個小目標打造的8000平實景展示區一次性對外開放

背后釋放的產品誠意也瞬間點燃市場，五開五罄里最后一批次172套房源日光

這種逆勢銷售數據的底子其實就是產品力的里子

而這也是這次我們盯著中鐵建的原因

很快內部文件封面上印著此次落位松江地塊的中鐵建新中山項目信息就在地產圈傳開了

要知道西派是中鐵建體系內最高端產品系

很少露面卻以一己之力重新定義中國西南頂豪住宅標準

單單一項園林景觀設計就成為多少豪宅操盤手必打卡的教科書

成都西派金沙項目實景圖

那問題來了

為什么這次西派選擇松江

當我們系統性復盤這次拿地動作時發現很多時候我們還是太過低估這家房企

尤其當他真金白銀去拿一塊地的時候

01

松江“價值鏈”浮出水面

往往我們選擇松江的時候選擇的是什么

在我們市調的過程中發現松江購房群體往往因為兩點

首先是這里的居住環境

松江大概是五個新城里城市界面最好看的那個

因為本身就是上海發源地的關系，它的街道肌理、界面迭代就比較成熟

甚至它也是全上海少見的能稱得上有公園體系的區

中央公園、辰山植物園、佘山國家森林公園、廣富林文化遺址、松南郊野公園、廣富林郊野公園

其次，選松江的理由里最多的就是它的配套，尤其是教育

上海外國語大學附屬外國語學校松江云間小學、上海師范大學附屬外國語小學、上海外國語大學松江實驗學校

很多家長甚至因為教育搬到松江，而松江這兩年的高考成績甚至逆襲超越閔行

所以我們在梳理成交數據的時候會發現松江也是五個新城里最堅挺的那個

不過這些雖然重要但都沒涉及松江價值最根部

這兩年松江發生了兩件影響上海的事

一是北側的G60

這個高空俯瞰的松江地標性建筑，它的規上工業企業達到1633家

另外還有高新技術企業2595家、專精特新企業975家，市場主體總計達到23萬戶

G60科創云廊全長1.5公里，內部有22棟80米高的建筑，面積相當于12個標準足球場的大小，是目前世界上最長的城市產業長廊

這是以集成電路和生物醫藥以及人工智能新興產業為代表的產業集群

這些產業也以人口導入為實際落地不斷影響松江的房價和租金

如果各位去到松江新城幾個租賃小區，就能發現它的兩房和三房價格對比全市都相對堅挺

另一件事就是松江樞紐站

松江樞紐站的消息釋放也集中在去年，但價值解讀還是遠遠被低估

樞紐站和高鐵站還是有本質差別的

相比高鐵站本身，松江樞紐站是集合高鐵、地鐵、城市快速路多層網絡的樞紐

松江樞紐站以滬杭甬客運專線、寧杭高鐵、湖杭鐵路接入長三角高鐵網，又以滬松公路快速化 、G60莘磚公路匝道構建快速路網絡，同時還有地鐵資源接入

來源：上海松江官微

所以它的定位不僅僅是松江多了一處高鐵站

而是超越上海站、上海南站，并且是和虹橋樞紐、上海東站樞紐并列的第三大樞紐

那這兩件事之間有什么聯系

如果我們在地圖上系統梳理這件事你會看到作為貫通上海東西的9號線

剛剛好連接北側的G60和南側的松江樞紐站

有的時候你不得不佩服上海的城市規劃

站在全域層面你會發現松江的工字型價值格局，而9號線那段

正是此刻松江的那條價值鏈

而這也是我們今天去看中鐵建拿地背后不簡單的地方

因為這塊地就位于這條價值鏈之上

接著往下看

02

價值鏈中段有一個十字落位區，這也是這次中鐵建拿地最值得關注的地方

首先我們沿著上面說的那段9號線放大逐幀看

你會在這條價值鏈中段位置發現大量配套聚集

大概位于松江新城&松江大學城交界的中山街道位置

而配套的大量聚集也不是沒有原因的

這個位置也正是上海目前唯一的EBD生態商務區規劃

松江國際生態商務區

而這也正是我們感嘆中鐵建拿地策略的地方，因為這塊地剛好卡在國際生態商務區的配套之上

國際生態商務區配套意味什么

首先是兩個“十字底盤”，廣富林路和茸興路構成的十字道路

橫向上廣富林路連接廣富林歷史遺址、公園等城市資源，縱向上茸興路連接G60和南端商業配套

同時大張涇支流和五龍湖水系又構成若干十字交叉水系

其次底盤之上你會看到這里的配套密集且有秩序

商務區和生活住區以產城融合配比沿著水系依次排布

全板塊超50%都是生態綠化，住宅、商業、辦公圍繞拱形內外緊密分布

來源：上海松江

而這也是為什么松江大部分置換家庭都會把這里當做置換首選的原因

先說一句松江是非常特殊的內生型市場，換句話說也就是它的區域客戶很多

經常在它的新房銷售數據里能看到近九成都是松江本地客戶

就住過松江的人都不太會再離開松江

而這樣的需求也漸漸發展出自己的置換鏈

先是板塊置換鏈：松江老城-松江新城-松江大學城

再是產品置換鏈：小戶型-大戶型-別墅

而之所以會選擇松江大學城，去過的人都知道這里的配套實在是松江TOP

尤其是松江大學城和松江新城交界的中山街道

松江萬達以及大學城周邊一圈的生活配套都分布在這里

所以為什么說中鐵建拿地策略高維呢

首先EBD是上海級城市發展的試驗田，擁有城市配套的領先理念

其次這里又正好是松江置換鏈終端

板塊價值來看這里就是松江的居住心臟

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所以為什么新中山項目會落西派，說到這就一點也不奇怪了

西派的落子原則是非核心不進

但很少人看過他的落子原則其實還有第二條

擁有完善的配套設施和精英生活方式的成熟板塊

換句話說如果是核心城市核心區域我要進

同時發展格外具備價值的突出板塊也是首選，而松江新中山項目就屬于后者

某種程度上這也和上海的多中心發展帶來的板塊價值多元化不謀而合

這對于松江購房者而言，意義似乎更大

因為本質上最強產品系的背后是對生活場景的最強解法

從張江的西派海上最終呈現可以看出

這條產品系對于海派和上海生活方式的解讀非常強，我們來拆解下這背后

西派系的神秘主要來自兩點，首先是堅持非標

西派系本身的產品標準規格極高，這點從過往的成都西派系作品里可以看到

它的園林景觀永遠是大師級

所謂大師級不僅是邀請大師設計

還必須由國際景觀大師自己畫圖、親自監工、親自驗收

比如成都西派國際、成都西派城、成都西派泊玥、昆明西派國樾

就是來自貝爾高林國際（香港）有限公司設計及業務總顧問許大絢先生

而大師親自操盤也確實會更能堅持設計原創的純粹性以及保證高標準輸出

廣州西派天河序售樓部實景圖

不同西派項目之間你會發現它永遠是變化中的

而且始終保持在一條高標準的產品水平線持續性輸出

這也是讓對手摸不著頭腦的地方，明明今天抄來了這點，可是下一個西派又變了

西派第二個比較神秘的地方在于無限秉持人視角

這點看起來很營銷，但西派卻落的很實操

在西派的產品規格里它對于表面看起來的酷炫設計并不感冒

比如多大面積的客廳與多大尺寸的過道匹配、采用多大的面寬進深比例？

這些細節放在更多概念里可以打動購房者，但日后實際居住過程中有多少是雞肋

那它在意的是什么

讓我印象很深的一點是，設計的工程學至上

很多西派業主住進去之后都會有同樣的感受，西派就是格外好住

中國鐵建·西派云峰項目實景圖

同樣都有的公區，西派的就是更好用

這背后就是因為西派系獨有一套“1890”精工體系

這個體系包括歸家入戶系統、起居細節系統、生活社交系統、智能魔鏡系統、視覺美學系統等18大系統，以及精裝環節的90個細節

也只有這樣的精工程度才能讓產品呈現這樣的顆粒度

麓湖西派臻境美學示范區實拍圖

用這樣的標準你再看今天中鐵建新中山項目就很有意思了

單地塊的硬件素質就有很多事情可以做

首先地塊規整為體系化景觀設計提供了絕佳條件

可以完整置入西派的六重歸家說好動線故事

另外西派所擅長的立體景觀也在這找到自己的用武之地

西派海上實景圖

還有這次的會所等公區呈現

因為張江西派海上的會所等公區的呈現已經讓人眼前一亮

西派海上實景圖

而毋庸置疑

但可以預見到的一點是作為真正意義上西派系的純粹作品

不管是景觀還是會所，所有西派系的特質會被挖的更深

目前產品已經釋放的亮點就很勁爆

這是西派第一次在上海拿出自己拿手的立體豪宅產品，也是西派墅在上海的首次亮相

所以從項目到板塊這次的中鐵建都格外讓人期待

我身邊不少操盤手已經鎖定了展示區開放那天的打卡行程

新中山項目作為中鐵建在上海樓市新規后落位的第一個項目，這次在上海西南板塊到底會有怎樣驚人的呈現，大家都想到現場一睹風采

不過這份期待對于購房者更為重要，西派系究竟會帶來怎樣的場景，又會帶來怎樣的西派系生活

我跟各位一樣期待西派的落地，也期待這里獨有的西派生活

04

所以回過頭去看這次中鐵建拿地這事你會發現

那些看起來平常的一次拿地選擇

其實背后往往是一次關于城市板塊的價值點鎖定

當我們對松江的印象還停留在五大新城的時候它的價值框架其實已經浮出水面

就是工字型價值框架里，那條區域價值鏈邊上有著成熟配套的十字形人居板塊

這也是住在松江的人經年累月已經用腳投票的地方

所以很多時候確實沒那么多巧合，那個被稱作松江EBD的十字形板塊也注定成為松江人居板塊天花板

而這也是為什么中鐵建會將自己的第一產品系放在這里

這幾天中鐵建也發布了項目案名

中國鐵建·西派云間

拿出自己最高產品系的背后就是對地塊價值的高度認同

而這可能也是我們每一位買房人所關注的

當松江的TOP板塊遇到房企的TOP產品系的時候這里又會為我們帶來怎樣的生活

我覺得關注松江的朋友真的可以關注下這個項目

畢竟誰也不想在當下市場錯過那個選擇區間里的最優解

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第6181篇原創文章

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