小產權房踩下剎車

　　作者 | 醉酒大鯊魚

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　小產權房再踩剎車片。

　　小產權房剎車片

　　近日，廣東省自然資源廳發布《關于加快解決國有建設用地上不動產登記若干歷史遺留問題的指導意見》，即將在8月4日起實施，有效期5年。

　　主要是為了解決更多國有建設用地上已建成銷售的城鎮住宅登記歷史遺留問題，為過去沒有辦法辦證、欠繳的稅費、用地手續不完善的房屋給出解決方向。

　　但同時也明確，“嚴禁通過登記將違法用地或違法建設合法化，嚴禁將按正常報建手續辦理的項目通過歷史遺留問題進行處理，對“小產權房”、違反永久基本農田和生態保護紅線管控要求建設等情形，一律不得登記?！?/p>

　　這就意味著，只要是廣東省域內的小產權房不能登記了，一刀切了。

　　小產權房最大的問題，其實不是市場交易或者一房多賣之類的買賣風險問題，最大的問題是“土地確權”，有的土地使用在過去沒有被“合法化”。

　　所以，這算是廣東省域內的小產權房不能“轉正”的定局了。

　　而這次的《指導意見》既是《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）以及《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）的延續，也是延續文件的加強版。

　　早在《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）就明確“對小產權房等不符合法律法規規定的，不予辦理相關登記手續”。

　　但在2021年的新指導通知中，更多的是明確“避免出現新的歷史遺留問題”，對小產權房的問題并未提及太多，也更未一刀切。

　　所以這一版的《關于加快解決國有建設用地上不動產登記若干歷史遺留問題的指導意見》可以說是升級版的指導，綜合了之前的文件要求。

　　而過去《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）只針對“不符合法律法規規定的小產權房”，但新的指導意見，將嚴禁的問題放在了“工作要求”的部分。

　　也意味著，這是必須落實的工作責任和要求，在執行的過程中，對小產權房的審核把關也會更加嚴格。

　　另一方面，對于小產權房的問題，事實上一直都是明文禁止的。

　　即使省廳未發布指導通知，無論是深圳、東莞、還是廣州都有明確規定。

　　比如深圳禁止小產權房交易方面，2016年就發布《關于嚴禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務通知》的通知，明確要求各區司法局、新區綜合辦，市公證協會、律師協會，各公證處、律師事務所禁止為違法建設提供公證、見證。

　　所以，如今廣東省自然資源廳的指導意見，更多將過去的漏洞堵上，順便也把大規模小產權房的僥幸心理杜絕了。

　　小產權房市場的更替

　　既然一刀嚴禁小產權房登記了，會有什么影響呢？

　　事實上，影響可能沒有想象的大。

　　主要本來就嚴禁變更登記或者買賣的房產，一直都只是內部私下流轉”。

　　但有兩個影響是間接的。

　　一是官方禁止登記了，那么就保證了小產權房的登記狀態不會輕易改變。

　　保留小產權房的現狀，也就盡可能保留住小產權房的居住屬性，更利于安置城市的新來人員。

　　同時也杜絕了一些打算炒作或者投機小產權房的行為，把小產權房的價格進一步推高。

　　因為絕大部分的小產權房都是老舊建筑，一旦小產權房的價格推高后，在城市更過程中無形中也會增加改造統籌的成本。

　　而登記后，所屬的權利糾紛也有可能在城市更新過程中增加，從而增加城市更新拆遷的復雜性。

　　二是能夠間接避免小產權房對商品房購買力的需求被分流。

　　要知道，很多人對小產權房的認知不僅是便宜，比普通商品房更可得，而是租售回報更明顯。

　　以深圳為例，比如位于深圳西鄉永豐社區的三房，售價118萬起，是同地段的商品房的價格的四分之一，租金可租3600元/㎡，估算租金年回報大約是3.66%。

　　雖然租金回報并沒有特別明顯，但若是早期交易的小產權房，回報則更可觀。

　　這還不算小產權房本身的價格交易溢價。

　　2016年深圳就禁止小產權房的公證，同時廣東省自然資源廳2018年明確對不符合法律法規規定的小產權房進行登記，但也沒能按住2020—2021年深圳小產權房市場的熱潮。

　　當年小產權房跳漲，一度將小產權房的水底交易擺到了桌面，還出現在央視的報道中。

　　只是如今的小產權房市場交易不再像過去，但即使經歷了5年的變化，小產權房的價格，似乎也沒太過跌宕。

　　以寶安固戍—西鄉—坪洲區域的小產權房市場為代表。

　　這里的小產權，可以說是深圳密度非常大的區域之一，一個片區容納了大量南山通勤的年輕人。

　　但從寶安固戍－西鄉－坪洲范圍的小產權房報價來看，報價變化并未太過明顯。

　　比如麻布新村曾經在市場火熱的階段，一房報價60萬，三房報價138萬，如今中介掛盤一房報價58萬，三房報價139萬；

　　比如固戍村曾經市場火熱階段，一房報價35萬，三房報價110萬，如今中介掛盤一房報價39萬，三房報價109萬。

　　而曾經的普通商品房，這幾年變化可謂是翻天覆地。

　　比如2022年12月位于鹽田區鹽田港片區的望辰府原本開盤備案均價約52482元/㎡，備案單價區間約47628—66198元/㎡，備案總價區間約461萬-998萬/平。

　　但相比開盤價，如今已經骨折。

　　還多次以備案初始價6折左右拿出折扣房源清盤。

　　今年“618”拿出3套房源，分別是1-503、3-203、3-401。

　　1-503原備案價511.54萬，約66折一口價339萬，降價172.54萬；

　　3-203原備案價691.68萬，約57折一口價396萬，降價295.68萬；

　　3-401原備案價723.6萬，約55折一口價397萬，降價326.6萬。

　　到了7月，再次拿出3套房源以5-6.7折甩賣。并且從 這三套房源的價格變動可以看出，項目已經不止一次調價，才有了如今的折扣價。

　　2-1604開盤備案價473.62萬，調整備案價后395.39萬，如今以原始備案價約67折降價至316萬，降價幅度157.62萬；

　　2-1801開盤備案價556.4萬，調整備案價后427.21萬，如今以原始備案價約61折降價至341萬，降價幅度215.4萬；

　　3-201開盤備案價721.81萬，調整備案價后498.2萬，如今以原始備案價約55折降價至399萬，降價幅度322.81萬。

　　要知道，項目周邊的二手房源，市場價格在3萬-6萬/平的區間，相對而言沒有調價后的新房具備價格吸引力。

　　所以相比普通商品房，小產權房的價格似乎變化沒太過明顯。

　　而在本身就缺乏投資回報渠道的當下，那么市場就有可能重新再關注小產權房，更多的資金進入小產權房市場。

　　但這也正是新房去庫存階段最不愿看到的。

　　購房需求減少，若再進一步被分流，時間久了自然也會進一步影響普通商品房的價格。

　　這更是大市場更不愿意看到的。

　　所以，當新房不斷背刺二手房，價格越來越卷，疊加小產權房被禁止登記，以及一些如一房多賣的隱藏風險，小產權市場的需求也慢慢被進一步被抑制，那么市場需求也就更有機會回到普通商品房身上。

　　所以，維持小產權房現狀的核心，最終就是維持普通商品房市場平穩。