海南封關(guān)，樓市怎么樣？有開發(fā)商斥資近50億元接連拿地，“吸引全國實力客群”

今日（12月18日），海南自貿(mào)港正式啟動封關(guān)運作。

“一線放開、二線管住、島內(nèi)自由”的政策制度落地實施，也標志著海南進入全面開放的新階段。

海南曾因全域限購、5年社保/限售等政策，被業(yè)內(nèi)稱為“樓市調(diào)控最嚴省份”。2024年初，海南優(yōu)化調(diào)控政策，如海口將限購區(qū)社保要求維持5年不變，非限購區(qū)降至2年，限售年限從5年縮短至2年，同時放寬企業(yè)購房等條件。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）注意到，就在今日和封關(guān)前一日（12月17日），中國綠發(fā)連續(xù)斥資近50億元拿下三亞中心區(qū)約252畝地塊，此前不少能源企業(yè)也紛紛南下“掃貨”。

從市場情況看，海南整體房價也有所回穩(wěn)。

海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1—10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長17.4%；銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%；成交均價16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。

土拍市場洶涌

今年以來，海南核心地段地塊成為企業(yè)爭奪焦點，不少“老玩家”開啟了持續(xù)加倉模式。

12月18日，中國綠發(fā)以底價29.49億元競得三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP03-08-09-01地塊，折合樓面價約1.32萬元/平方米。該地塊占地約152畝，容積率2.2，限高60米，北側(cè)臨水兼具河景與二線海景資源。

值得注意的是，出讓文件要求，競得人須自交地之日起5年內(nèi)在三亞市域新增投資總額不低于100億元。

這也是繼12月17日約20億元拿下三亞灣HP02-03-05B地塊百畝宅地之后，中國綠發(fā)再次出手，短短兩天斥資近50億元拿地。

中國綠發(fā)是海南樓市典型的“老玩家”，其前身魯能集團是最早進入海南的大型房企之一，2020年魯能集團股權(quán)整體劃轉(zhuǎn)至中國綠發(fā)后，延續(xù)海南布局。

近兩年，中國綠發(fā)加速回歸海南市場，2024年以7.11億元在文昌、三亞拿地試水后，2025年進一步加大投入：2025年10月以13.59億元摘得三亞灣新城一宗合宗地塊（由兩宗相鄰地塊組成），需承擔約16億元無償配建任務(wù)，實際投入接近30億元。

除了“老玩家”持續(xù)加倉，海南樓市還吸引了多家跨界資本尤其是能源企業(yè)的強勢入局。

公開資料顯示，今年6—9月，三亞迎來土拍浪潮，總成交金額超95億元，占2024年三亞財政收入的六成以上。遼寧方大集團、陜西恒源系等能源大鱷豪擲重金拿下核心地塊，部分“煤老板”也將海南作為轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)配置的重要目的地。

與此同時，外來民企也嶄露頭角，在至理數(shù)據(jù)發(fā)布的1—11月海南房企銷售榜中，上海民企大華集團成交套數(shù)、面積躋身前三，表現(xiàn)亮眼。

海口樓市 每經(jīng)資料圖

12月18日下午，一位海口房企人士向每經(jīng)記者表示，今年海口的土拍市場出現(xiàn)了一些新變化，近期海口、三亞等掛出的地塊多采用“定點勾地”模式，通過設(shè)定競買資質(zhì)、投資要求等條件，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與住宅的協(xié)同布局。這也反映出政策在對市場進行精準引導(dǎo)，這么做更容易吸引優(yōu)質(zhì)房企入場，避免了一些企業(yè)盲目拿地的風險。

有山東客戶“掃貨”上百套房

今年以來，海南樓市擺脫此前平淡態(tài)勢，呈現(xiàn)跑贏全國行情。

海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長17.4%；銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%；成交均價16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。

而在海南眾多城市中，三亞的“頂流”地位依舊無可撼動。

海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月，三亞經(jīng)濟圈銷售額達742.45億元，同比飆升48.4%，增速領(lǐng)跑全省四大經(jīng)濟圈；三亞市新房銷售額同比增長56.4%，成交均價達31467元/平方米，同比上漲超30%。

克而瑞報告顯示，在2024年交易量高位基礎(chǔ)上，三亞2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地產(chǎn)投資前景排名升至第30位，較去年提升28位。

2025年1—11月海南房企成交排名情況 來源：至理數(shù)據(jù)

另據(jù)至理數(shù)據(jù)，今年1—11月，海南房地產(chǎn)成交套數(shù)位居前三的企業(yè)分別為保利發(fā)展、華潤置地以及大華集團。

12月18日下午，保利海南區(qū)域方面向每經(jīng)記者表示，公司旗下項目在海南市場表現(xiàn)突出，其中三亞保利天珺穩(wěn)居成交面積與套數(shù)雙料冠軍，保利伴山瑧悅亦位列區(qū)域成交前列，均為“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系標桿之作。

“近期，海南旅居市場進入旺季，乘著全島啟動封關(guān)運作之勢，三亞上客量環(huán)比有所提升。隨著封關(guān)政策的具體落地推進，市場進一步感知到政策的便捷與利好，預(yù)估年底成交量將迎來一波穩(wěn)步上漲。”保利海南區(qū)域方面進一步補充。

華潤置地海南區(qū)域方面則向每經(jīng)記者表示，目前公司在海南的成交主要依托海棠悅府、三亞觀嵐、華潤石梅灣等項目，三個項目的銷售額分別是三亞海棠區(qū)第一、三亞市區(qū)第二，以及萬寧第二。

“這幾個都是大規(guī)模片區(qū)統(tǒng)籌類型項目，即由文旅、商業(yè)運營或環(huán)境整治帶動區(qū)域開發(fā)、提升區(qū)域整體人居價值的開發(fā)路徑，最終形成‘居住+環(huán)境+文旅+投資’的一體化模式，契合海南‘島內(nèi)自由’政策下的高端人才、高端游客以及高端資本流入需求，吸引全國實力客群。”華潤置地海南區(qū)域方面續(xù)稱。

每經(jīng)資料圖

大華集團海南區(qū)域一位人士也向每經(jīng)記者透露，因看好項目產(chǎn)品力以及海南發(fā)展?jié)摿Γ衼碜陨綎|的客戶購買了大華錦繡海岸項目上百套小戶型商辦產(chǎn)品。

“對部分購房者來說，通過自持核心資產(chǎn)，既能享有未來資產(chǎn)增值的潛力，又能借助海南‘雙15%’稅收等優(yōu)惠政策優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，實際上是為參與自貿(mào)港的長期發(fā)展提前鎖定了一張全能通行證。”上述企業(yè)人士認為。

注：雙15%稅收優(yōu)惠，是指?企業(yè)所得稅優(yōu)惠，對注冊在海南自由貿(mào)易港并實質(zhì)性運營的鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；?個人所得稅優(yōu)惠?，對在海南工作的高端人才和緊缺人才，其個人所得稅實際稅負超過15%的部分予以免征。?

在同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)看來，海南封關(guān)將從需求端推動當?shù)貥鞘信c租賃市場增長。未來海南將迎來三類主體增量：制造業(yè)大廠、外資企業(yè)等投資人群，貿(mào)易服務(wù)類人才，以及旅游度假人群。這一趨勢已顯現(xiàn)升溫跡象，今年三季度海南全省房價每平方米同比上漲超1000元，三亞、海口、陵水等區(qū)域的結(jié)構(gòu)性升溫更為明顯。

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