新世界，懸崖邊上的香港四大家族

今年年初，香港北角的皇都項目開盤一周，已經(jīng)賣出10套。

北角皇都是新世界發(fā)展旗下項目，單價達到每平米34萬元，創(chuàng)下今年港島豪宅新高，并成為今年首個單日標售過億豪宅的新盤。

其中一位買家，就是新世界發(fā)展新上任的總裁：

黃少媚。

總裁親自下場注入信心，有媒體說，這是身先士卒搶救公司，因為新世界發(fā)展，過得實在是不太好。

去年9月，新世界2024年中報發(fā)布，凈虧損123.4億港元。這是新世界成立20年以來首次虧損，凈負債率為57.5%。如果加上永續(xù)債，負債率再上新臺階：

88%。

香港開發(fā)商，終于活成了內(nèi)地房企的模樣。爆雷，似乎也近在眼前了。

5月底，新世界發(fā)展宣布，決定延遲四筆永續(xù)債派息，約6億港元。

如果未能即時贖回，新世界面對的可能是超過1億的利息成本。而新世界明明手握218億港元現(xiàn)金的，仍然選擇了延遲付息。

雖說不算技術(shù)性違約，但這家公司的危險已經(jīng)不言而喻了。

6月30日，新世界發(fā)展拋出重磅消息，集團迎來了新融資。這是香港有史以來最大規(guī)模的再融資項目，總金額：

882億港元。

公告顯示，新世界發(fā)展成功與新銀行融資，對現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)進行再融資，然后協(xié)調(diào)了集團其他境外無抵押銀行貸款，與新銀行融資的條款保證統(tǒng)一。

這是一筆救命錢。截至2024年年底，新世界發(fā)展的債務(wù)達到1246.3億港元，一年內(nèi)到期的債務(wù)，超過320億。

賬面上的218億現(xiàn)金遠遠不夠。

而這882億的融資，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早的到期時間也在三年后。

過去一年，他們一直在賣賣賣籌錢，出售了不少非核心資產(chǎn)。香港啟德體育園賣給了周大福，出售香港九龍工業(yè)大樓ArtisanHub。

據(jù)說K11 Art Mall也在考慮中了。

2024財年，新世界出售非核心資產(chǎn)80億港元，2025財年，資金的回籠目標提升到260億，翻了不止三倍。

香港房企什么時候這么窘迫過。他們一向保守。去年，郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，凈負債比不到18%；李兆基家族的恒基地產(chǎn)，凈負債率大約21%；李嘉誠家族的長實集團更是現(xiàn)金為王，凈負債率只有4%。

新世界發(fā)展，是最像內(nèi)地房企的香港開發(fā)商了。

這一切，都得歸結(jié)于前前任總裁：

鄭志剛。

早年間，香港動亂之際，許多人將土地、房產(chǎn)底價拋售，鄭裕彤卻反其道行之，大手筆收購土地。后來，鄭裕彤靠著囤積的土地，進軍房地產(chǎn)市場。外界也給了一個外號，鯊膽彤。

作為鯊膽彤的第三代接班人，鄭志剛的膽量也是戰(zhàn)績可查。

2021年，恒大爆雷，內(nèi)地民營企業(yè)人人自危。新世界則是大手筆收購，7月，收購了深圳的兩個城市改造項目；11月，又收購廣州的改造項目。

2022年4月，又花19億收購了龍光系資產(chǎn)。

這一年的業(yè)績會上，鄭志剛提到，新世界還預留約200億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區(qū)。這是公司的內(nèi)部戰(zhàn)略：

Quick win快贏。

他說，整個大灣區(qū)的內(nèi)地開發(fā)商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發(fā)商，是比較靠得住的。所以有100個項目找我們來收購，最后選了三四個。

一通操作后，負債率坐電梯般直升。

2021財年，凈負債率為35.6%；2023財年，凈負債率漲到了48.7%。2024財年，這個數(shù)字已經(jīng)是55%。

2023年，他就開始口嫌體直，一邊說著對于內(nèi)地樓市很有信心，最壞的時候已經(jīng)過去。一邊在考慮降杠桿了。

直到去年9月，公司首虧，鄭志剛宣布辭去總裁位置，僅保留虛職。接任的是曾擔任香港特區(qū)政府發(fā)展局局長的馬紹祥。

然而兩個月后，總裁一職，又換成了更熟悉內(nèi)地業(yè)務(wù)的黃少媚。于是，就有了開頭的故事，新任總裁黃少媚親自下場注入信心，花五千多萬買了一套北角皇都豪宅。

鄭家純官配葉美卿也現(xiàn)身支持，買了皇都兩套物業(yè)。

宣布882億融資成功的當天，新世界還發(fā)了一條公告：

鄭志剛已向董事會提出辭任本公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席。

生效日期是：

公告發(fā)布的第二天。

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