爛尾樓新規(guī)：開發(fā)商承擔購房人剩余貸款

2020年的冬天，柏某夫婦簽下購房合同的那個下午，連云港某樓盤售樓處的暖氣開得很足。

他們想象著新家的模樣，絲毫不知自己正踏入一個吞噬無數(shù)家庭的財富黑洞。

三年后，他們的房子成了鋼筋水泥的殘骸，而每月房貸提醒短信依然準時響起。

2025年5月，一紙判決讓這對夫婦卸下了4萬元的代償重擔。

連云港市贛榆區(qū)人民法院宣布：

爛尾樓按揭貸款責任歸于開發(fā)商，購房者無需繼續(xù)償還。

這份判決在司法界掀起海嘯，為全國500萬套爛尾樓房的業(yè)主點燃了希望。

2020年11月，柏某夫婦與連云港某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，以按揭貸款方式購入商品房。

合同墨跡未干，開發(fā)商的資金鏈已悄然斷裂。

銀行貸款打入開發(fā)商賬戶后，工地塔吊停止了轉(zhuǎn)動。

當交房日期淪為泡影，夫婦倆第一次走上法庭。

法院判決解除購房合同，開發(fā)商承諾繼續(xù)償還剩余貸款。

然而承諾不過是空頭支票，面對銀行催收，他們被迫代償近4萬元。

2025年，當夫婦倆再次站上法庭，贛榆區(qū)法院的判決如驚雷炸響：

解除《個人購房擔保借款合同》，開發(fā)商須返還柏某夫婦代償?shù)?9617.58元及利息，并直接向銀行償還剩余貸款本息。

法院的利劍直指銀行格式條款——認定“無論房屋是否交付，借款人均需還貸”的條款因加重消費者責任、違背公平原則而無效。

購房者既未取得房屋又未實際占有貸款，憑什么為開發(fā)商的過錯買單？

連云港的判決背后，是觸目驚心的全國性傷疤。

2024年統(tǒng)計顯示，全國爛尾樓項目超2000個，涉及住房500萬套。

僅恒大、碧桂園等頭部房企，就有近300個房產(chǎn)項目陷入停工。

這些冰冷的數(shù)字背后是無數(shù)家庭的絕望：購房者掏空六個錢包湊夠首付，每月工資半數(shù)償還房貸，最后面對的卻是荒草叢生的爛尾樓和催貸通知書

更殘酷的是司法困境。傳統(tǒng)裁判邏輯中，銀行憑借貸款合同中“單方轉(zhuǎn)嫁風險”的格式條款，將購房者逼入死角。數(shù)據(jù)顯示，73.6%的爛尾樓糾紛以購房者敗訴告終。

此次法院的判決之所以引發(fā)全國震動，在于其三大顛覆性突破：

1、雙向擔保關(guān)系破局

法院首次系統(tǒng)闡釋：商品房買賣合同與按揭貸款合同形成“雙向擔保”關(guān)系。當開發(fā)商違約導(dǎo)致購房合同解除，貸款合同目的已無法實現(xiàn)，購房者無需為無法實現(xiàn)的交易買單。這徹底顛覆了“誰貸款誰還款”的形式主義邏輯。

2、霸王條款的末日

銀行合同中“無論房屋是否交付均需還款”的條款被直接宣告無效。判決書明確指出：貸款資金實際使用人和受益人是開發(fā)商，終極還款責任理應(yīng)歸于開發(fā)商。

3、類案裁判新標桿

判決援引《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，為全國同類案件提供了“三方責任分割”的裁判范例。其邏輯甚至被學者類比為美國的無追索權(quán)貸款制度。

判決引發(fā)的連鎖反應(yīng)正重塑行業(yè)生態(tài)：

1、開發(fā)商頭頂懸起達摩克利斯之劍

“這個判例將開發(fā)商違約成本提高了300%?！蹦愁^部房企法務(wù)總監(jiān)坦言。項目爛尾意味著開發(fā)商不僅要退還購房款，還要承擔全部剩余貸款本息——這足以讓任何尚有資產(chǎn)的開發(fā)商三思而行。

2、銀行連夜修改風控模型

判決公布后，某股份制銀行迅速行動：將開發(fā)商履約能力權(quán)重提升40%，加強預(yù)售資金流向?qū)彶?。曾?jīng)躺著賺錢的個人住房貸款業(yè)務(wù)（2025年一季度余額高達37.9萬億元，占GDP28%），如今成為風險雷區(qū)。2024年，六大國有行個人住房不良貸款余額已達1685億元，交通銀行不良率增幅57%。

3、監(jiān)管體系加速重構(gòu)

住建部已緊急推進《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》修訂，擬將監(jiān)管賬戶獨立性與工程進度100%掛鉤。

連云港判決雖帶來曙光，但執(zhí)行困境仍如影隨形。

當開發(fā)商資金鏈徹底斷裂，購房者勝訴判決可能成為一紙空文。

而對金融機構(gòu)，37.9萬億個人房貸的壞賬風險正在顯形。

2024年渤海銀行個人住房貸款不良率從0.97%飆升至1.98%，直接翻倍。

這警示著系統(tǒng)性風險正在積聚。

站在連云港那棟爛尾樓前，鋼筋裸露的框架在夕陽下投下長長的陰影。

但法院判決書上的印章已悄然改變規(guī)則：

開發(fā)商必須吞下自己種下的苦果，銀行再不能躲在格式條款后坐收漁利。

當某個購房者撕掉銀行催款單時，中國房地產(chǎn)金融的齒輪，正在司法重錘下艱難而堅定地轉(zhuǎn)向。

司法的溫度不在于它如何對待強者，而在于它怎樣保護那些跪在爛尾樓前痛哭的普通人。

連云港的判決已經(jīng)證明——法律可以成為劈開制度堅冰的利劍，讓公平正義的陽光照進500萬個家庭的廢墟。