意難平？城陽樓市的重新洗牌！

最近一段時(shí)間，房師傅對(duì)青島主城區(qū)多個(gè)板塊的樓市最新動(dòng)態(tài)，進(jìn)行了梳理分析。

從《》、《》、《》到《》、》，嶗山、市北、李滄、市南和西海岸，都有涉及。

這不，有讀者留言說，能否聊聊城陽樓市。

1、昔日身份象征

20年前，城陽幾乎沒有高端小區(qū)。是萬科的進(jìn)駐，改變了現(xiàn)狀。

2005年，萬科與銀盛泰合作開發(fā)了魅力之城。

地段上看，魅力之城與世紀(jì)公園一街之隔，配套齊全。當(dāng)時(shí)，萬科規(guī)劃了大尺度的立體綠化；外立面也很有特色。

產(chǎn)品也很豐富，洋房、高層、別墅都有。2006年，開盤價(jià)5000多元，當(dāng)時(shí)城陽最高價(jià)樓盤。

受眾，都是城陽有錢人、高層人士。

20年后，經(jīng)過兩次過山車式的大起大落，魅力之城早已褪去昔日的”魅力“，泯然眾人矣。

11層小高層，115平套三主力戶型，成交單價(jià)大約9500—11000元。

是不是很驚人？雙北一南、暗衛(wèi)、贈(zèng)送面積小等戶型BUG，房齡過老，確實(shí)頂不住了。

當(dāng)年那批高凈值人群，有些已經(jīng)置換到其他新小區(qū)了。

魅力之城，居住人群，不再純粹。

產(chǎn)品迭代太快，新盤勝老盤，阻擋不了。

2、低調(diào)的標(biāo)桿

除了這個(gè)大盤，萬科在城陽還開發(fā)了城市花園、玫瑰里、桃花源、魅力新城、金域華府、春陽花園等等。

那些年，城陽人確實(shí)很認(rèn)萬科，把萬科當(dāng)“大開發(fā)商”。

這么多小區(qū)里面，萬科魅力新城最特殊。2018年收官，單價(jià)飆到了2萬5。

興陽路以南、春城路以東、泉城路以東，地段更好，產(chǎn)品有升級(jí)。

雙南一北的元寶通透戶型，尺度更大，布局更合理。

如今，即使放到二手房市場(chǎng)，魅力新城依然很猛，單價(jià)一萬八左右。

最近四五年，萬科逐步淡化、退出城陽核心區(qū)域之后，青特、北岸、天一、和達(dá)等本地房企暫露頭角。

但真正做出不錯(cuò)產(chǎn)品的，青特算一個(gè)。比如，濱湖國際一期和二期都有亮點(diǎn)。

濱湖一期的會(huì)所，曾被眾多樓盤學(xué)習(xí)模仿；二期戶型產(chǎn)品做到了100%得房率，顛覆性的升級(jí)。

5月21日，青特再次拿地，春陽路地塊，繼續(xù)深耕白云山。據(jù)說，新地塊，在得房率、戶型升級(jí)等層面都有亮點(diǎn)。

也只有這種不斷進(jìn)階的新產(chǎn)品，才能在未來二手房市場(chǎng)立足腳跟。

3、毀譽(yù)參半的大盤

銀盛泰倒下之前，在城陽開發(fā)的最高端項(xiàng)目——正陽府，交付三四年，標(biāo)準(zhǔn)次新房。

城陽實(shí)驗(yàn)二小（當(dāng)?shù)睾苁軞g迎的小學(xué)），近期成交價(jià)非常友好了。

30層高層套三產(chǎn)品，單價(jià)14500元左右；18層小高層，一萬五千多。

有人說旁邊的大煙囪對(duì)這個(gè)小區(qū)部分樓座的價(jià)格有影響。離大煙囪遠(yuǎn)一點(diǎn)的，價(jià)格堅(jiān)挺一些。

白云山板塊，昔日最具話題感的大盤，綠地國科小鎮(zhèn)，好歹把住宅都蓋起來了，雖然產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)的不怎么樣。

以潤園為例，12層小高層，容積率不高。二手房成交價(jià)，9000—10500元。

看戶型，真不落伍。但小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)商口碑，就“挺不起來”了。

如此價(jià)格，把區(qū)域內(nèi)的新盤整“不會(huì)”了。新房和二手房的價(jià)格差還真不小。

魯商泰晤士小鎮(zhèn)，城陽惜福鎮(zhèn)板塊，十年前的一個(gè)大盤。魯商當(dāng)年做的品質(zhì)雖然一般，小區(qū)交付多次翻車。

讓人想不到的是惜福鎮(zhèn)板塊，矮子里面拔高個(gè)，二手房市場(chǎng)，還屬泰晤士小鎮(zhèn)受歡迎。

因?yàn)榈貕K指標(biāo)有優(yōu)勢(shì)，6層洋房、11層小高，很低密；

戶型也不算落伍，主力戶型套三雙衛(wèi)，多數(shù)房源是全明、南北通透的。

到了二手房市場(chǎng)，成交熱度還很高。

11層小高，近期成交單價(jià)8000多元；6層洋房成交價(jià)9000多元。

4、剛需“友好”價(jià)！

聊城陽樓市，肯定不能忽略夏莊板塊。

鑫江拉菲莊園，東依鑫江水青木華，南臨中鐵華胥美邦，8層法式花園洋房。

不足之處是十多年的房子，戶型稍落伍，套二房源比較多，部分是暗衛(wèi)。

70—90平的套二，成交價(jià)在7000—9000元，樓層、樓座、戶型有差異，價(jià)格略有不同。

再看，中鐵華胥美邦，13層小高層，套三大戶型，成交價(jià)8000多元。雙北一南的套三，確實(shí)落伍了。

鑫江桂花園二期，要好一些。房齡有優(yōu)勢(shì)，2017年前后交付的，打造的偏改善。

位置上也有亮點(diǎn)，地鐵15號(hào)線，出行方便。

小套三戶型，成交價(jià)一萬一千多。90多平，總價(jià)100萬多點(diǎn)，很受年輕人的歡迎。

如果這些價(jià)格，你還接受不了，那么，上馬、棘洪灘，一定有你的一席之地。

比如，上馬板塊中鐵諾德瀾灣，次新房，只有6000元/平。

還有，棘洪灘中車小鎮(zhèn)，單價(jià)5000元左右。

怎樣，是不是很有“沖勁兒”。

本文聲明：

1、房師傅原創(chuàng)文章，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載，違者必究。

2、歡迎讀者提供有關(guān)青島樓市的素材、消息。

聊青島樓市，找房師傅

歡迎入群，免費(fèi)暢聊