【首發】金茂，有了新產品主義

要說在全國范圍內成名最早的一個產品系，首當其沖，一定是金茂的“府系”。

這也是最早在地產行業形成“粉絲效應”的產品系。直到今天，金茂已經在全國打造了70+座的金茂府，而對于每一座府系的存在，都依然存在一種“刻板印象”——逢府必熱銷，府系皆豪宅。

按理說，有這樣一個護城河足夠深、產品標簽也絕對亮眼的產品系，金茂不需要費太大力氣 ，就能守住一城一池。 但對品牌而言，防守固然重要，進擊的力量更可貴，這需要自我革新的勇氣。

這一點，金茂做到了。

伴隨著「金玉滿堂」（金茂府系-璞系-滿系-棠系）四個新一代產品系的發布，主動求變的金茂，一個開創’粉絲效應’的豪宅品牌，為何主動革自己的命，顯然沒有只是沉浸在府系的過往榮光之中。

打破、重塑、顛覆與新生，是金茂近一年以來的思考。

直到4月19日，一個關鍵的答案揭曉：金茂在北京官宣滿系產品線首度入市，落地于朝陽區的三間房地塊，定名滿曜。

2月拿地，4月官宣產品線，短短倆月，金茂向市場展現了自己的效率和能力。這是金茂在北京首次擺脫“府系”光環的新嘗試，也是“金玉滿堂”產品戰略體系的首次落地實踐。

壹

伴隨著首個滿系作品案名的發布，其實可以看到金茂對產品系的優化與重構。至此，金茂已經形成了一個完整的TOP級產品線，瞄準的，則是不同年齡階段對于品質生活一致的追求。

換句話說，高端、改善或剛需，只是界定了不同的產品形態，但這并不影響，每一種產品形態都應該追求各自體系內最優的居住感受與品質。而金茂此時在做的，正是將對的產品，帶到對的客戶面前。

就像此時的滿曜。

在金茂的產品體系戰略中，“滿系”處于十分關鍵的位置，它保持了金茂在打造豪宅產品上一以貫之的產品精神，但更重要的是，金茂通過滿系首發的產品滿曜，在實踐真正意義上的單盤主義。

單盤主義，唯一的破局之道是產品力，而且，是獨一無二的產品力，而產品力的盡頭，是生活的匹配感。

對金茂來說，此時的“滿系”，就是在遇見最適合它的那群人，以及給他們最適配的生活。

更具象而言，過往金茂產品力、服務水平口碑甚好，但用戶群體總體年齡偏高。滿系問世，就是要在合適地塊上落地項目，以此為載體讓金茂體系的強產品、好服務能夠惠及更多年輕客戶享受。

匹配這一重要戰略，滿系的用戶年齡集中在25~40歲之間，是這個社會中活力最強、階層躍升發生最為集中，同時，又是對生活品質要求快速更新的社會群體。抓住他們，不僅是當下的認可，更是未來的信任，對企業持續發展意義重大。

能有這樣完整的戰略思維和打法，說明金茂至少做到了三點：懂市場、懂客戶、懂生活。這三點看起來十分平實，并不高深，但能完全做到的房企卻鳳毛麟角。回到基本面，才是最重要的。

貳

如果不是深刻領會市場環境的根本性變化，金茂很難有如此完整的“金玉滿堂”，也難有以“單盤主義”、“產品時代”為核心構建競爭力，這是“懂市場”的一面。而在滿曜身上，我們又可以看到金茂“懂客戶”的一面，這正是滿系最大的價值所在。

相較于年齡更大的用戶群體，25~40歲這一群體有幾個鮮明的特征。其一是事業發展和變化快，甚至劇烈，因此是人生中社會地位、階層等發生變化最集中的區間。其二是精力充沛，社交活動范圍較大、頻率較高；其三是“既要又要”，與上一代人“取舍”、“忍耐”的生活方式有很大差異。

而金茂這一次，是把最寶貴的東西，交給了最年輕的人。換句話說，不是讓年輕人仰望豪宅，而是讓他們住進自己期待的生活。

這就會在需求端發生改變。首先，對生活品質的追求，會有迅速進階，如果開發商停留在“年輕人上車”的思路，必然第一時間就被拋棄，因此，配置必須一次給足；其次，通勤、社交的硬軟環境都要有保障，甚至還要有“引領”；第三，年輕群體既要進取，又要保障生活舒適、健康；既不愿承擔過高的生活負擔，又要求住得好、過得好，對生活細節的要求亦是“處處到位”。

從區位來看，滿曜落位的三間房地塊，高度契合年輕群體需求。論北京城市級別的CBD，無外乎國貿、望京和通州副中心；此外，8個繁華商圈：頤堤港、燕莎、三里屯、朝陽大悅城、國貿、合生匯、龍湖天街、萬達。

三間房地塊所在的位置，無論地理距離還是交通聯系，都與上述核心區保持著緊密關聯——這是一個典型的現代都市生活坐標：交通通達、生活便利、潮流匯聚，從資源稟賦上充分滿足了年輕人對都市生活的基本向往。

更重要的是，三間房所在區域本身已發展成熟，如今正伴隨城市更新進入2.0時代——新興產業的進駐為板塊帶來更高的發展潛力。這對于注重資產價值的年輕購房者而言，選擇一個成熟的板塊，無疑是一種“買得放心”的確定性選擇。

叁

區域的能量聚集起了更多有共同追求的年輕力量，而要契合這些年輕客群，在當下很重要的一點，便是用更感性的力量來打動他們。

可以說，滿曜雖然不是“府系”，但金茂沒有用“年輕人能不能負擔得起”來裁剪產品，而是用“年輕人愿不愿意留在這里”來規劃項目。

核心的邏輯：不拼標簽，拼生活。

既然是要打造屬于年輕人的第一座“超配”好房，對于金茂要做的，并不是“向下兼容”，而是重新對齊年輕生活的價值次序。特別是對于生活在朝陽的年輕一代來說，審美力，便是生產力。

所以在滿曜的打造上，金茂也跳脫出了很多傳統的住宅設計的思維定勢，將藝術與審美融入到了建筑表達中，更是進行了很多大膽的原創設計：在歸家的主入口打造了150米城市超級界面，并首次將特制陶板融入到了外立面的設計中，藍綠色的陶板專門開模定制，經過高壓成型燒制而成，而且最終的成材率約為30%，其工藝難度可見一斑。

這種設計不僅讓滿曜成為北京首個大面積采用原創陶板立面的住宅項目，更將“M”這一滿系獨有的美學標識融入了建筑肌理之中。

在空間營造上，同樣體現出對當下生活更生動的理解，通過高低樓棟布局，釋放出了更多的樓間距和采光面資源，讓戶型的南向開間盡可能加大，也讓大面寬成為滿曜的標配：全系戶型客餐廚面積均可達50平方米甚至更高。

整體開間與進深比例接近1:1，其中建面約147平方米的四居戶型實現了四面寬朝南，讓滿曜的每一套房子都擁有最大化的采光與視野。之前在很多豪宅的產品中，窗墻比例會有一定的限制，但這一次滿曜的突破在于，全面引入了大面積玻璃窗和超大開啟扇設計，不但提升了室內的通透感與觀景體驗，也進一步優化了建筑節能與隔音效果。

可以說，滿曜在戶型和空間上的種種創新，正是源自一個信念：好房子就要讓生活處處舒適，無需妥協。

從延續了金茂的科技內核，到金茂一直秉承的豪宅基因，再落地到滿系所特有的藝術高定，在滿曜這個項目上，金茂秉持著“人無我有，人有我優，人優我精”的理念，將諸多原本只出現在更高價位產品中的元素不斷優化，讓滿曜成為同級別中幾乎無可復制的存在：2000平方米帶泳池雙會所體系，高奢酒店氣質雙車馬院，足以媲美藝術館的公共空間，以及金茂物業服務、最新迭代的科技系統3.0……凡此種種，不一而足。

滿曜的出現無疑是一記大膽的“破局”之舉：它打破了高端產品線內部的壁壘，用適配市場的思維重構了產品與客群的關系。

而對于北京樓市而言，滿曜的落地，正是金茂在北京高端改善市場吹響了新的進擊號角，也是金茂品牌思維從“高端”向“高適配”的深度轉向。

16年前，自廣渠路金茂府起，一路走來，金茂再次回到朝陽，在滿曜身上完成了自我革新的華麗一躍。也讓我們看到了，滿曜真正實現了“只有金茂超越金茂”——以自身過往的頂級水準為起點，再一次完成自我超越。

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