重大資產出售，股價跌停！中交地產懸了？

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撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

一紙價值預計超百億的重大資產出售暨關聯交易預案,讓風雨飄搖中的中交地產（*ST中地）股價激起無數浪花，4月24日直接趴在跌停板。

2025年4月23日，*ST中地公告，擬將核心房地產開發業務打包出售給控股股東中交房地產集團，共涉及51家公司。出售后的中交地產將戰略轉型輕資產。

在房地產行業深度調整期，這場看似“斷臂求生”的戰略轉型，到底是妙招、險招還是見招拆招？

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從千億豪賭到退市邊緣

中交地產是基建央企中交集團旗下的房地產企業，中交集團旗下共有綠城中國、中交地產等兩家房地產上市平臺，其中綠城中國是此前收購而來。

此次中交地產的重大資產出售，核心在于將房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團有限公司（簡稱“地產集團”）。這一舉措的背景是房地產市場近年來的持續低迷。

2024年全國房地產開發投資同比下降10.6%，商品房銷售面積和銷售額分別下滑12.9%和17.1%。中交地產作為行業縮影，在經歷2021—2023年的連續3年虧損后，財務困境在2024年達到頂峰。

2024年，中交地產營收僅183億元，同比跌44.6%；歸母凈利潤虧損51.8億元，同比擴大221.44%。簽約銷售金額156.43億元，同比下降58.13%；權益口徑簽約銷售金額105.11億元，同比下降61.58%。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

曾幾何時，杠桿游戲記得中交地產也是有千億目標的。2019年，中交集團體系的李永前成為中交地產董事長、總裁。彼時中交地產規模還不到200億。

李永前來后提出，“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三”。

基于此，2020年開始的中交地產加速擴張。但不巧的是，2020年開始，隨著3年“黑天鵝”事件、三道紅線等收緊政策，房地產迅速進入深度調整期。

從2020年開始，中交地產營收增長乏力、利潤加速下滑，像是戴上了“千億魔咒”。

2022—2024年末，中交地產資產負債率分別為86.13%、85.45%、89.75%，2024年末其合并口徑融資余額合計達576.44億元，一年內到期債務超200億，而貨幣資金僅86億，償債壓力巨大。

截至2024年末，中交地產凈資產-35.8億元，成為首家因資不抵債被“*ST”的央企房企。

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生存焦慮

基于此，中交地產宣布將房地產開發業務及負債打包出售給控股股東中交房地產集團，在杠桿游戲看來這是一種“保殼求生”。因為剝離重資產后，該司負債率將降至輕資產水平，理論上可暫時避免退市。

未來，中交地產將聚焦物業管理、資產管理等輕資產業務。但是否真的能成功實現輕資產轉型，目前還是個問號。

中交地產稱，2024年物業管理業務實現收入7.28億元，同比增56.82%，占總營收的3.98%，且該業務毛利率相對較高，有望成為新的盈利增長點。同時，該司已完成對中交物業服務集團有限公司100%股權的收購。

這里需要注意的是，中交地產的物業管理業務，實際上也是依賴母公司資源注入，16.2%的毛利率確實比房地產開發的高，但2024年同比減少約7.1個百分點。

另外，盡管物業管理等輕資產業務確實有一定發展前景，但中交地產在該領域的運營經驗和市場份額相對有限，7.28億元的營收，6265萬平米的在管面積，非常迷你。

另外，輕資產業務與傳統的房地產開發業務在經營模式和管理要求上也存在較大差異，中交地產需要面臨人才培養、市場拓展、品牌建設等諸多方面的挑戰。

加上這塊業務的盈利能力在短期內可能難以完全彌補房地產開發業務的虧損缺口，導致中交地產整體業績繼續承壓。或許這也是資本市場用腳投票的原因。

但中交地產也不得不這么做。行業“黑鐵時代”，存量競爭愈發激烈，結合自身債務壓力山大，資不抵債的現實情況，繼續深耕重資產開發無異于慢性自殺。

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母公司“接盤死局”

重大資產出售的另一邊，母公司中交房地產集團無疑等于接了一個“燙手山芋”。

地產集團成立于2015年3月，其房地產業務經營定位主要為發展“1+2+N”三類核心業務。

一個核心業務即住宅開發業務、兩個成長業務即城市更新業務+政策性住房業務，以及N個多元業務即物業服務、商業地產、資產管理、金融服務、策劃經紀及其他機會型多元業務。

從公開披露里杠桿游戲看到，地產集團這兩年的營收、凈利潤也在不斷縮水。

這場資本局的本質，是房地產央企在行業變局中的一次豪賭。短期看，剝離虧損資產能緩解財務壓力；長期看，輕資產轉型的成功取決于三大變量：

政策紅利：能否抓住“城市更新”等政策機遇，獲取優質項目資源；

協同效應：控股股東能否實質性注入物業資產，而非“畫餅充饑”；

管理能力：能否快速搭建專業團隊，實現服務品質和運營效率的雙提升。

對投資者而言，需警惕“保殼”背后的估值泡沫——當一家公司剝離核心業務后，其剩余價值是否配得上市值？

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