豐海朝“三國殺”，來了

壹

滾滾長江東逝水，浪花淘盡英雄。熱銷喜訊連波起，新盤馬上來，盡在“豐海朝”。

沒錯，在小陽春“成色十足”之后，北京樓市又將迎來新一波的高潮，即眾多新盤將要鏖戰“新賽季”。

如果說，小陽春期間，以和樾玉鳴、和樾望云、海開·頤海澐頌為代表的海淀樓市，成為市場炙手可熱的所在。那么，接下來市場主角當屬“豐海朝”，皆因都有“當家花旦”要登場。

海淀戰隊

朱房雙雄，大招待發

不得不說，今年海淀樓市，真的不是一般的強。

一方面，宅地供應高潮迭起，樓面價蹭蹭往上漲。從朱房0029地塊樓面價8.92萬/㎡，到朱房0030地塊樓面價9.5萬/㎡，再到樹村地塊樓面價的10.23萬/㎡，不斷刷新著北京樓市的紀錄。

另一方面，新盤火爆熱銷勢頭，從年初開始一直未停歇。

1月13日，保利建工·嘉華天珺首開，熱銷31.6億元，開盤當天認購率達78.5%。

3月16日，海開·頤海澐頌首開，熱銷72.5億元，成交606套。

3月21日，和樾望云、和樾玉鳴攜手同天開盤，最終和樾望云熱銷85億元、和樾玉鳴熱銷67億元。

從目前的網簽成績來看，這幾個項目網簽成績都不俗，也由此證明了，只要海淀好地段項目一出手，熱銷業績就沒跑。

2025年海淀入市新盤網簽情況一覽表

在上述四個項目接連上演“達人秀”之后，朱房雙雄將成為“接棒者”。不過由于海淀樓市的特殊性，這兩個項目是“嘴真緊”，截至目前除了知道0029地塊案名為臻澐，0030地塊案名疑是建發·海晏，這兩個已經報完規的項目，目前戶型諜照尚未流出，并非項目不想亮肌肉，而是“想說不能說”，懂得都懂。

根據市場流傳的各種“大道消息”、“小道消息”，臻澐戶型面積段約為129~265㎡，建發·海晏戶型面積段約為180~330㎡，預計5月上旬都會開放售樓處和樣板間，屆時產品力到底如何，便能見分曉了。

朝陽軍團

多元置業需求，全包圓

進入2025年，朝陽區一改去年僅有3個新項目入市的低調，大步快跑的加入新盤爭霸賽。

小陽春期間，位于小紅門的中海時光之境實現首開13.6億元，位于十八里店的中海朝陽ONE首開27.3億元，為今年的朝陽樓市開了個好頭。

緊隨其后，朝陽將有3個新項目，大概率都會在5月開盤，它們有著共同的特征，便是地段位置都“很打眼”。

首先出戰的便是位于酒仙橋的中海萬吉玖序，目前售樓處和樣板間都已開放，豪sir也第一時間進行了探盤，實話實說這一次中海就是為了在北京樓市樹立頂豪標桿而來。

從戶型尺度來看，項目面積段在168~372㎡，主打就是所有空間尺度都豁達。其中面積最大的372㎡戶型，更是一層一戶，總共只有22套。

在精裝品質上，亦是很投入，以249㎡樣板間為例，運用了大量的奢石、奢皮、奢木、奢板、奢玉、奢布等材料，讓整個空間呈現法式藝術氛圍；廚房電器的油煙機、燃氣灶、洗碗機、蒸箱、烤箱、冰箱、電磁爐、升降油煙機均為德國頂級品牌嘉格納；南向全景落地窗采用的是YKK系統窗，其保溫隔音性能達到“好房子”的超高品質；客廳和主臥配置的大金空調配備AI風口，能自動檢測過人不吹風，讓人擁有更好的體感溫度。

另外，保利＋金茂拿下的三間房地塊，亦是整裝待發。

由保利開發的三間房006地塊，案名為保利朝觀天珺，面積段在89~175㎡，滿足剛需到改善的全維置業需求，據悉最高的使用率能到100%。

由金茂開發的007地塊，是金茂“滿系”產品在北京的首秀，據說案名為金茂滿曜，戶型面積為115~157㎡。

隨著這三個項目的相繼登場，想要在朝陽置業的購房人，又有了新選擇，可以好好挑了。

豐臺陣營

亮出主城這張牌

論到北京樓市最卷的地方，豐臺若說自己是第二，別的區域沒人敢說自己是老大。

原因嚒，大家都懂。一方面每年新盤咔咔上，另一方面大量庫存待清理，導致市場競爭比紅海還艱難，導致新項目不斷卷產品，順銷盤時不時推特惠房博銷量。

進入2025年，豐臺卷的局面沒有改變，但好地方的新項目確實是多了起來，涵蓋二環到四環的主城區。包括位于三環東鐵營的金茂璞逸豐宜，位于四環豐科園的北京隅·西頌，位于二至三環之間麗澤商務區的中海麗金府和中海麗澤叁號院。

除了主城地段很顯著之外，這幾個新盤在好房子領域，亦是把高得房率這張牌亮了出來。譬如，這四個項目南側都有封閉陽臺＋花池，北側都有設備平臺贈送，得房率90％起步，就問你服不服。

別問豐臺新房得房率為何這么高？問就是，競爭激烈，市場太卷，必須得有點東西來吸引購房人，所以豐臺新房的空間黑科技不斷迭代，達到NEXT LEVEL。

不過，對于那些前兩年面市，還在順銷的豐臺項目來說，則是更加頭痛了，為了吸引購房人，“價格戰”不打不行，打了又會面臨老業主撥打“12345”的問題，不是一般的難。

貳

從目前的局面來看，下一個階段的競爭局點，當屬“豐海朝”，且是豪宅產品為主打。

都是城六區，都是好房子，如何能在競爭激烈的市場上脫穎而出，有以下兩個問題待解決。

問題一

開盤價如何定？

眾所周知，自去年以來，北京新供應的宅地，基本上都沒有規定銷售指導價，當定價權回歸開發商自身后，首開價格如何制定，關乎全局。

皆因，如今定價不只是看所屬區域的新房二手房價格，還得看同時段其他同緯度新盤的價格，畢竟現在千萬級以上的購房人，在買房置業這件事上同樣小心謹慎。

最近，豪sir就跟一位操盤手深聊了一番，他表示現在的購房人，看十個項目，甚至更多的盤，才會確定心儀房子的入選名單，接下來再進行一輪比產品力、比生活配套，更重要的是比價格，只有確定“買得值”，才會考慮出手。而在同一區域，有多個項目門對門時，這種比較會更明顯。

所以，下一階段將開盤的各大新盤，在首開價格制定上，確實要好好琢磨再琢磨，不僅要向內看，更要向外比，皆因現在的競爭對手，不僅是區域同儕，還有他區高手。

問題二

如何在市場留下深刻記憶點？

今年以來新盤不斷涌現，產品力迭代提升快，說實話各家產品都很用心，滿配精裝、超高得房率已是標配。

但也導致了一個新問題，就是基本面都很好，第一眼觀之都不錯，但是多個項目看完后，再一回想，沒有啥記憶點。

當你的項目沒有記憶點，而其他項目有記憶點的時候，購房人在心里的置業權重，會更偏向于有記憶點的項目。

根據豪sir最近的探盤感受來說，有兩個項目在樣板間打造上，做好了這門功課。

一個是中海萬吉玖序，位于餐廳旁的可升降高顏值石材島臺確實是頭回見，另一個是北京隅西頌的客廳電視背景墻，沒有采用市場上常見的奢石、巖板，還是選用貝母，讓人印象深刻。

對于，馬上將亮相樣板間的新盤，真的請在“記憶點”這件事上，多下下功夫。

還是那句話，只有“念念不忘，才有回響”。

至于接下來的豐海朝“三國殺”，是海淀繼續上演天選劇本，還是朝陽大展魅力，亦或豐臺高唱勁歌，一切留給市場票房來佐證。

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