南京全面取消商品房限售，是一個重要信號

有點意外，沒有提前透風。就在剛剛，南京突然宣布全面取消商品房限售。

對于現階段樓市來說，是利好，還是利空呢？

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新聞越短，事情越大。

過去兩年，雖然有不少城市早早取消了住房限售政策，但大城市屈指可數。深圳、廈門、成都只能說政策放松，重慶是今年2月8日才取消的，之前還有長沙和昆明。

南京作為全國樓市中比較具有代表性的城市，這么大動作，是有風向標意義的。

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過去幾年，南京樓市很出名。

2017 年，出臺限售政策，居民家庭、企事業單位、社會組織等新購買的住房（含新房、二手房），須取得不動產權證書滿 3 年后方可辦理轉讓合同備案和登記手續。

2022 年，樓市出現拐點，限售政策調整。房子上市交易的前提，從“取得不動產權證書滿 3 年后”改為“自合同備案之日起滿 3 年后”。

2024 年，限售松動，購房者購買新房備案之后，名下未滿 3 年的二手房，可上市交易，家庭有未成年二胎的，名下有未滿 3 年的二手房也可上市交易；如家中確實有困難，也可相應的予以解綁。

2025 年 3 月 31 日，限售徹底取消。

早在 2017 年，我們就分析過限購和限售的本質。所謂限購的是說我東西好不給你買。所謂限售的是對自己沒信心，不給賣，防止集中拋貨，保護市場。

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南京為什么在這個時點解除限售？我覺得高層應該是對現階段市場做了充分的評估，看到樓市有溫度，要保溫，要才會火力全開，對市場強刺激，希望吸納一批外來購買力的進入。

從短期看，可能不算利好政策。可與預見的，今天下午就會有上千套同質房源集中掛牌，這種泄洪式的供應肯定會對房價形成下行壓力，尤其是投資屬性較強的區域，前兩年高峰期搖號進場被限售的投資客要跑。大家心里很清楚，在買家有限的情況下，誰的價格更低，誰就能先出手。

很多人都在解讀“危機”的時候，也要看到解除限售的另一面，就是推動供需平衡。未來房產交易周期縮短，大家可通過“賣舊買新”更靈活地調整資產配置，改善型需求得到釋放。開發商因限價放開和限售取消可能加快推盤節奏，而二手房市場活躍度的提升也有助于新房市場回暖。沒錯，一切為了賣新房。

二手房市場幾乎完全市場化了。站在更高的角度看，市場要開始卷的更厲害了。當供求出現不正常的增加之后，市場很快就會進入優勝劣汰的階段，因為有相當一部分是置換需求，而置換就意味著對產品有更高的要求，所以現在最應該慌的是那些手頭產品比較差的房主，一夜之間，你的房子很可能不好賣了，大量競爭對手出現，是不是該降價了。

對于樓市，現階段沒有必要放大焦慮。政策的落地，無非還原一個真實的市場，這樣房地產市場才能夠真正見底，才能夠真正實現止跌回穩。

對手頭持有房子不太好的房主來說，既然決定要賣，該降還是要降，要果斷。房子還不錯的，積極促成交易。有置換需求，最近可以多關注了，新房源很多很多品質都不錯。

按照常規，接下來SZ、HF是不是會很快跟進呢？拭目以待。