鵬瑞，土地零元購

文/十一弟

五年前，深圳頂級豪宅深圳灣1號的開發商——鵬瑞地產，收購了一家企業股權——

深圳市新基投資有限公司。

新基投資的股權，當時在一家私人企業手里——

深圳市寶利來貿易有限公司，背后是一個名叫文應華的自然人股東。

與鵬瑞一起收購新基投資股權的，還有一家企業——

深圳市天潤創展投資有限公司，背后也是幾個自然人股東。

陳琛、陳琳、曾漢彬、曾麗貞、莊謙民、連衛青、袁世簡、吳凱等。

收購完成后，鵬瑞持有新基投資51%的股權，天潤創展持股49%，寶麗來貿易則從中徹底退出。

幾個月后，深圳龍華區一宗編號為A908-0823的住宅用地，通過協議出讓的方式，登記在了當地一個村集體企業名下——

深圳市樟坑徑股份合作公司。

最讓人驚掉下巴的，是樟坑徑股份公司受讓這塊地的代價——

1塊錢。

據說，這是一塊征地返還用地——

早年政府征收村集體土地之后，重新規劃批出新土地補償給村集體，彌補歷史欠賬。

幾乎在同一時間，樟坑徑股份公司拉來了新基投資。

于是，這塊地的產權人，就變成了兩家企業共同持有——

樟坑徑股份公司、新基投資。

鵬瑞收購新基投資股權的意圖，其實很明顯，就是為了參與這塊住宅用地的開發。

原本，這塊地的占地面積是6.7萬平米，容積率為2.4。

在協議出讓給樟坑徑股份公司和新基投資之前，這塊地進行過一次重大規劃調整——

土地面積從6.7萬平米減少到了5.7萬平米。

但它的容積率，卻從2.4增加到了5。

這樣算下來——

盡管用地面積減少了1萬平米，但計容面積從16.1萬平米，大幅增加至28.7萬平米，整整多出來了12.5萬平米。

土地調規之后，這塊住宅用地的商業開發價值，大大增加了。

鵬瑞介入以后，由它來操刀這塊地的商業開發，并將其開發成了鵬瑞·頤璟府。

十一弟查了下，項目整體分兩期開發，總共28.7萬平米計容面積里，規劃了大約2.4萬平米商業，以及超過25萬平米住宅。

項目一期規劃了2063套住宅，包括12棟高層住宅樓；

項目二期規劃了384套住宅，包括3棟高層住宅樓。

2021年，也就是收購新基投資股權一年多以后，鵬瑞·頤璟府一期入市，開盤價定在了5.5萬/平米。

按照項目整體逾25萬平米住宅面積計算，可售貨值超過了138億。

當然，這其中還不包括地塊內另外2.4萬平米的商業面積。

鵬瑞·頤璟府一期入市四年，今年將要等到項目二期的現房銷售了。

據說，頤璟府二期換了個案名——鵬瑞·鷺璟府，很快就要開盤。

五年前，土地調規以后的頤璟府地塊，以1塊錢的價格，協議轉讓給樟坑徑股份公司。

它立馬就拉來了新基投資參與開發，讓鵬瑞從這塊商業價值巨大、土地成本極低的住宅用地上，分到了一杯羹。

沒人知道，鵬瑞收購新基投資股權時花了多大代價。

原股東寶麗來貿易和文應華，又是如何能在這塊樟坑徑村集體征地返還用地上，插進來一腳。

但毋庸置疑的事，在頤璟府地塊上，背后有很多贏家——

負責出地的樟坑徑股份公司，負責出錢的鵬瑞；

與鵬瑞一起收購新基投資的天潤創展，從新基投資拿錢退出的寶麗來貿易；

還有那些從中幫忙牽線搭橋的中間人。

協議出讓，1塊錢土地款，土地調規——

很多開發商做夢都不敢想的劇本，奇跡般地都落在了頤璟府地塊上。

就在最近，鵬瑞·鷺璟府現房入市，貨值上百億的財富故事，還在這片熱土上演。

這些如同科幻一般的劇本，那不是他們的黑歷史，而是有錢人的來時路。