董小姐 | 金茂新的路線圖出來了

25年第一季度即將結束，國央企都在密集調整隊形。

3月18日，中國金茂新任董事長陶天海上任一周后，金茂宣布撤銷旗下所有區域：華北、華東、華中、華南、西南。 未來要走「總部—地區公司」兩級管控模式，金茂各城市公司也要合并縮減到14個。

今天，董小姐獨家了解到，金茂內部確定了14個新的地區公司。它們分別是：

北京（下設龍河事業部/片區）；山東（下設濟南事業部/片區）；天津；鄭太；上海；浙江（下設寧波片區）；蘇南；南京；合肥（籌）；廣深（下設福建事業部）；長沙（下設武漢事業部）；成渝（下設重慶事業部）；西安；雄安。

其中，有5個城市公司（濟南、龍河、寧波、武漢、重慶）降級為事業部，被并入了鄰近城市公司。

這里面，降級為事業部的原城市公司管理層，職級會保留2年。

據說，這次調整是金茂在內部全套對標了中海、華潤、綠城、龍湖之后，得出的方案。

動作不算小，卻是一個遲到的改變。

金茂五大區域都屬于實權區域，對旗下城市公司一直強管控。

「以前區域權力特別大，除了投資條線總部要過問，其他業務條線總部基本都授權給了區域」。

撤銷區域，合并城市，不過是一系列變化的前奏。

董小姐多方了解到，接下來，金茂還有很多后續動作正在萌芽。這些變局之中，預示著2025年金茂最新的發展路線圖。

一、250個人的崗位

伴隨著五大區域撤銷，金茂原區域平臺和城市公司人員，要進入新的人才盤點和流動階段。

董小姐打聽了下，目前金茂每個區域平臺，大致在四五十人左右，五個區域撤銷后，區域有至少250人要產生新的流動：

區域平臺人員隊伍中，一部分人會直接落位到屬地城市公司；一部分人會流入總部業務口；城市公司人員在城市合并中，原則上會保持穩定；下屬事業部人員未來會開放式流動。

從去年開始，金茂曾經將五大區域和屬地城市公司做了一輪融合，區域直管當地城市，屬地城市公司取消。

現在則反過來了，區域消失，城市復現。

換句話說，北京、上海、成渝、長沙、廣深，這五個原區域屬地城市公司，未來將承載一部分對應的區域平臺（ 華北、華東、西南、華中、華南）人員。

董小姐看了下，金茂內部對24年五大區域的銷售額和回款，做了一個綜合排序，西南區域是TOP1，華南區域是倒數第一。

其中，西安和成都在體系內表現亮眼。華東業績有所下滑，源自過去高點拿地。廣深 底子較薄，有歷史遺留問題。

「總體看，去年有80%的項目做得很好，有10%不達預期，另有10%的項目做得不好。」

二、總部擴編

據董小姐了解，金茂總部目前約一百多人，未來直接強管控城市公司，內部正在強化「總部條線CEO思維」，事無巨細，以后工作量會增加不少，顯得人手緊張。

這一輪調整平息后，總部大概率要開啟擴編模式。

有高層的朋友說，總部更喜歡年富力強的員工。除了內部流動填充，未來肯定要加大對外部人才的引進力度。

目前，內部對龍湖和綠城的職業經理人更感興趣，尤其指向了產品、營銷等專業崗位人才。

現在市場上空堆著成噸的簡歷，其中不乏高量級人才。有心跳去金茂總部的朋友們，過段時間可以follow下。

思想準備也要有——直接對接城市公司，在金茂總部，未來的節奏會更快更卷。

三、強考核要來了

啟動變陣，距離金茂新任董事長陶天海上任，不過短短一周時間。

但是，區域撤銷的調整，已經在內部醞釀多時。最早，這個想法在去年金茂內部的戰略研討會上提出來過。接著，金茂開始悄悄退出一些城市，合并部分區域。

多位金茂的朋友告訴董小姐，陶天海其人，較為親和低調，此前管理手段較為柔和，感覺他是I人而非E人。

但是能明顯感覺到，上任金茂董事長兼總裁期間，他的風格有所變化。

他變得更加鐵腕，嚴格，目標感和執行力更強，有「壯士斷腕」的決心。

接下來，金茂大概率會進入強管控、強考核階段。

內部正在討論施行地區公司負責人末位淘汰制，計劃每年根據業績貢獻擬淘汰10%左右，以后各個地區公司之間的競爭濃度也會變得更高。

內部曾經判斷，在行業大調整時期，反應慢的國央企都會慢慢退出。金茂要想活下來，且走得平穩自如，就必須做出改變。

管理層認為，應該打破原有結構體系，重塑公司。

強考核不是目的，只是手段。

當然，這個過程中，一定會有人覺得很舒服，也有人會感到相當難受。

四、投資風格轉向

現在，金茂喜歡在內部強調「拿一成一」。

除了調整管控架構，新任董事長陶天海，正在將更多的精力放到投資條線上。

據董小姐了解，金茂對投資的內部要求，有一道「雙15」指標。要求項目投資回報率要做到15%以上，IRR也要在15%以上。優質地塊只需要滿足一個15%即可。但要拿一成一，每個項目都很重要，不允許踩坑。至于偏好，金茂想主攻核心城市核心地段，要拿小地，講究小而美。比如那些建筑面積十幾萬方的地。目的是能快速出貨，快速回籠資金。

對于金茂意向較強的地塊，陶天海會親自到現場看，親眼確定過后才允許拿；投資決策過程中，金茂的營銷條線，也被要求展現更多的專業影響力和判斷力。

「很多去年底拿了地的地區公司，現在壓力反而更大，因為沒有容錯空間了。成敗在此一舉，一個項目干不好就要嚴肅追責。」

從24年11月開始，金茂的拿地之心忽然覺醒， 開始在土地市場四處出擊，頻頻拿地。拿地熱度，一直持續至今。

去年最后兩個月，金茂一共花了近158億，拿下了上海、天津、長沙、西安、鄭州、成都的地塊。

投資忽然活躍起來，金茂的底氣是什么？

原來，是和金主爸爸有關。

母公司中化集團對金茂的支持，促成了金茂在土地市場的活躍。

董小姐獲悉，去年年底，中化集團給金茂支持了數百億資金，要求金茂積極拓展與經營。但同時也對金茂未來的利潤做了頂格預期，希望金茂能夠在未來達成年度近40億的利潤額。

從行業平均水平看，這個目標額似乎有點過高了。不過，一切可以從長計議。

今年開始，金茂內部的很多動作， 從拿地規模到銷售計劃，都在圍繞這個目標做鋪排。雞血濃度滿滿。

這么看，不卷是不可能的。

內部的朋友說，金茂會對標很多公司。比如中海，華潤，龍湖，綠城。尤其會對標中海的成本，「金茂總部的部門配置和人效，現在要全面對標中海」。

在今年的內部年度總結會上，董小姐聽說，金茂管理層表達了，對金茂24年的業績總體滿意的態度，但是對組織效能，尤其是人效方面，不太滿意，認為成本壓縮還有提升空間。

內部聲音說，成本管控非一日之功，可能需要系統性的調整，僅僅依靠壓降營銷費遠遠不夠。

之前，董小姐在中，說過一句話，「地產值得重做一遍。」

進入2025年，看到這么多國央企的集中調整，董小姐覺得，也許——

地產公司也值得重做一遍？

你們怎么看金茂的最新路線圖呢？

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