樓市，還會跌嗎？

常讀文章的老朋友都知道，在我們創(chuàng)號之前，房地產(chǎn)維度的自媒體沒有一家自媒體談“周期”、也沒有一家房子自媒體講供需關(guān)系。

在之前，所有的樓市波動都被他們歸結(jié)為“行情”。

同時(shí)，恒大某位前員工因?yàn)?500萬年薪一炮而紅，其提出的理論“短期看政策、中期看土地、長期看人口”的萬金油三段論，成為房地產(chǎn)自媒體的理論體系。

我知道，有些伙伴看到這里或許不信，認(rèn)為是我自吹自擂！??????

可我告訴大家，如果你很較真，可以去看看2020之前那些地產(chǎn)自媒體的言論，就會發(fā)現(xiàn)：

全網(wǎng)自媒體都以“萬金油理論”忽悠購房者。

我有時(shí)間在想，中國樓市的韭菜是不是真的這么好割，隨便說說城市人口和政策，就有那么多人跟著所謂的“大V”去買樓。

還是說——

大多數(shù)想買房的人，對于投資數(shù)百萬上千萬的資金，自己缺乏專業(yè)知識的同時(shí)，又渴望自己的投資行為獲得認(rèn)同。

而彼時(shí)，那些大V恰巧迎合了這部分購房者急切的心態(tài)哪？

說這么多，我只想告訴大家，房子能不能買，什么時(shí)候能買，前瞻性的指標(biāo)只有兩點(diǎn)：

宏觀看周期、微觀看供需

而政策，尤其是財(cái)政政策/貨幣政策對周期和供需有著絕對的變量影響。??????

除此之外，普通購房者關(guān)心的戶型、景觀、產(chǎn)品、物業(yè)管理、項(xiàng)目體量、開發(fā)商品牌等等，對于房價(jià)而言，帶來的變量價(jià)值差異很小。

針對這點(diǎn)，我舉個例子大家就明白了。?

2015年和2022年的緊湊型三房都是98平米，戶型和景觀的差別最多是景觀高樓層貴20萬，無景觀低樓層便宜20萬的區(qū)別。????

但2015年買入/2018年買入/2022年買入，其房子盈虧相差則以百萬計(jì)。???????

所以，買房踩準(zhǔn)周期，看懂供需才是關(guān)鍵。???

我知道，最近大家的情緒很糟糕，同時(shí)又有很多新的言論又再次刷屏，

比如，

“重蹈日本消失的20年”、“貨幣流動性陷阱”、“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”......

面對這樣的情緒和各種結(jié)論，我今天呢，想和大家聊兩點(diǎn)。

01

最近，有一張圖火了。

這是俄國經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫提出的康波周期論。

回看過去，每次周期由繁榮到衰退都是因?yàn)榧夹g(shù)迭代。截至目前，我們已經(jīng)走完四個康波周期，分別是：

蒸汽帶來的紡織時(shí)代、發(fā)動機(jī)帶來的汽車時(shí)代、重工業(yè)化帶來的電器時(shí)代，計(jì)算機(jī)帶來的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。

從上圖也能看出，我們現(xiàn)在經(jīng)歷的第五次周期，也就是并沒有寫完第部分。

針對第五次周期，目前現(xiàn)在比較主流的觀點(diǎn)是：

虛擬現(xiàn)實(shí)驅(qū)動的人工智能時(shí)代

至于第五個大周期的時(shí)間是30年、40年、50年并沒有人可以準(zhǔn)確的推算出來，但大家都一致認(rèn)同，下一個大周期一定是新技術(shù)迭代帶來的經(jīng)濟(jì)二次繁榮。

同時(shí)，需要大家記住：

每一個大周期又分為四個小周期，分別是回升期、繁榮期、衰退期、蕭條期

上面這張圖，每個階段都有對應(yīng)的指標(biāo)特征，說起來很復(fù)雜，普通購房者根本不用仔細(xì)記。

那么，大家要記住什么呢？

兩個詞：收縮與擴(kuò)展

結(jié)合這兩個詞，再回看2022年和2023年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，無論是CPI還是社融數(shù)據(jù)都顯示我們現(xiàn)在處于收縮期。

在每一輪康波周期中，都有一些小周期指標(biāo)，比如庫存周期、設(shè)備周期、產(chǎn)能周期等等。

這些周期原本和“康波”周期一樣有“洋氣的名字”。

我呢，按照這些小周期的特征直接把“洋氣”名字去掉了，就用了庫存、設(shè)備、產(chǎn)能這些更直觀的名稱了，以便大家理解。

關(guān)于周期和經(jīng)濟(jì)，如果要往復(fù)雜了說，真的上天下地?zé)o所不能，但我一直將這些晦澀的內(nèi)容，簡化、分解呈現(xiàn)給大家，以便大家快速理解和閱讀。

因?yàn)檎J(rèn)知的關(guān)鍵，不是這個“知識體系”有多復(fù)雜和高深，而是認(rèn)知的人是否“開悟”，是否明白關(guān)鍵點(diǎn)是什么。

就好像我們今天文章說的大周期和大周期之下的子周期，真的是在說周期嗎？

不是！

我們看似再說周期，其實(shí)在說的核心是：

經(jīng)濟(jì)有周期，房價(jià)有漲跌，

在漲漲跌跌周而復(fù)始的輪回中，搞錢的機(jī)會是什么

這也是為什么我一直告訴大家：不要追漲殺跌，不要尋找最高點(diǎn)和最低點(diǎn)的原因。

對于大多數(shù)人而言，思考的模式總是線性的，要么在上升期間想著更好的事情還會發(fā)生，要么在下降期間想著滅亡即將來臨。

盡管巴菲特的“別人恐懼我瘋狂，別人瘋狂我恐懼”的話語人人都知道，但真正能做到“賣在人生鼎沸處，買在無人問津時(shí)”真是少之又少。??

所以，比起分析行業(yè)現(xiàn)狀好壞，比起復(fù)雜高深經(jīng)濟(jì)理論，我們普通人更應(yīng)該學(xué)會：

逆境中看到向上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在順境中預(yù)感崩塌的危機(jī)。

我之前不止一次的說過，所謂房價(jià)暴漲的“萬人打新”/“喝茶費(fèi)買房”就是樓市到頂?shù)奈ｋU(xiǎn)信號。

而人人悲觀/商業(yè)租賃空置率低于75%/樓市成交跌幅超跌的行情，就是樓市底部的信號。??????????????

只不過呢，人性使然，在當(dāng)前的下跌周期中，大家都怕自己買貴了，買完就跌，忘記了房子在長周期必漲的底層邏輯。

房產(chǎn)作為家庭最大財(cái)富，但首付30%，按揭貸款70%本質(zhì)上是一種負(fù)債行為，我們該如何理解負(fù)債？如何選擇貸款可以看文章《》

02

既然經(jīng)濟(jì)周期是技術(shù)驅(qū)動，那么，房地產(chǎn)周期的波動有明顯特征嗎？

很遺憾，房地產(chǎn)行情的波動不具有經(jīng)典特征。

雖然房地產(chǎn)的周期波動屬于康波周期的子周期，但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身沒有什么核心技術(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)周期滯后于技術(shù)迭代周期。

這話有點(diǎn)繞口，翻譯之后大概就是——

技術(shù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大家兜里有錢才會購買房子，房子才會出現(xiàn)供需兩旺的局面。

所以，經(jīng)濟(jì)周期的典型特征是技術(shù)，而房地產(chǎn)周期的供需兩旺滯后于經(jīng)濟(jì)周期，并不具備明顯的顯性特征。

但如果非要看房地產(chǎn)周期的顯性特征，多關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期數(shù)據(jù)指標(biāo)也是可以的。

那么，有什么數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)周期走勢嗎？

答案是有的，

就是庫存周期。

簡單來說就是供需關(guān)系，我給大家舉個簡單的例子。

來，看看近10年商品房庫存總量的數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）。

從過去10年商品房庫存總量維度看，凡是庫存量低于50000萬㎡以下時(shí)，樓市以賣方市場為主，就是：

你愛買不買，不買就漲價(jià)了~

凡是庫存量在60000萬至70000萬平米這個區(qū)間，樓市以買方市場為主，行情就變成了：

你不降價(jià)，我不買。

如果這種供需關(guān)系具象到各個地方城市中，每個城市的供需節(jié)奏也大不相同。

比如，

上海、杭州、寧波核心區(qū)的庫存去化周期都在10月左右；

哈爾濱、長春、沈陽、大連的庫存去化周期都超過24個月；

一般而言，庫存去化周期低于10個月，市場呈現(xiàn)供需兩旺；

如果連續(xù)三個月，城市庫存量增加且接近14個月，市場就會出現(xiàn)供大于求，銷售艱難情況；

像現(xiàn)在看到的郊區(qū)，庫存去化周期都已經(jīng)超過18個月警戒線，所以才會出現(xiàn)滯銷的局面。???

我告訴大家，什么人口數(shù)據(jù)、什么貧富差距都不如供需關(guān)系能準(zhǔn)確的反映出樓市行情。

也就是說，你想買房，你不想被割韭菜，就要學(xué)會順應(yīng)周期“逢低入，逢高出”，就要關(guān)注商品房庫存周期。

那么，如果不會看城市庫存去化周期怎么辦？

看我們城市分析的文章啊！

但是，大家也要注意，咱們房地產(chǎn)的庫存周期受金融、政策的影響是巨大的。

比如，落戶政策、公積金額度增加、降低首付比例等等都會對樓市供需關(guān)系帶來“質(zhì)”的改變。

同時(shí)，我也要告訴購房者：

大多數(shù)購房者對于樓市供需關(guān)系的感知是遲鈍的、滯后的。

因?yàn)椋^大多數(shù)購房者，并不像我們一樣，常年研究房地產(chǎn)維度的相關(guān)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)和行情比較敏感。

普通購房者感知樓市行情是這樣的：

售樓處是不是人山人海、我要購買的房子有沒有了、開盤有沒有銷售完………

或者，跑到直播間去問，那里/這里能不能購買～?

另外，除了看新房庫存周期，城市二手房掛盤量和成交趨勢也具有前瞻性。

比如，二手房掛盤量去化周期超過24個月的城市，且連續(xù)6個月掛盤量持續(xù)增加的城市，大概率在未來2年內(nèi)都不會有大漲的行情。

反之，掛盤量持續(xù)6個月減少，這座城市的房價(jià)會在未來1年內(nèi)形成快速上漲壓力。

康波周期是50年至60年的大周期，在這個周期中房地產(chǎn)會有N多小周期，從我們過去20年的樓市波動看，大概每隔6-8年就會有一波起伏行情。

這也是為什么有很多人說：2025年年底這波樓市行情見底的原因。

其實(shí)呢，從庫存周期看，2025年年底確實(shí)是底部，但當(dāng)前的樓市動態(tài)輸入的因素特別多。???

比如，如果超長期國債直接灌入房地產(chǎn)呢？比如咱們效仿日本和美國，量化寬松QE呢？????

總之，樓市行情，除了庫存周期外，還疊加了債務(wù)/技術(shù)/貨幣等因素。????????????????

所以，自住客戶跟著庫存周期做買房決策沒有問題，但投資客，博弈“牛短熊長”的窗口期，心態(tài)要更穩(wěn)一些。??

不要人家打新，你就給喝茶費(fèi)搶著買房，不要房價(jià)一跌，你就給中介買奶茶求著人家賣房子。????????

大家要明白，自己持有房子的真正價(jià)值和底層邏輯，不要為了一時(shí)的漲跌就慌不擇路。?

在樓市下跌周期，資產(chǎn)的配置邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，具體可以看文章《》??

03

最后，簡單說說。

財(cái)富的底層邏輯，是在一次次經(jīng)濟(jì)周期輪動中，找到合適的時(shí)機(jī)、標(biāo)的物、符合趨勢做長短線配置。

買對房，是家庭資產(chǎn)配置關(guān)鍵的一步。

為什么說買對房是最關(guān)鍵的一步？

因?yàn)閷Υ蠖鄶?shù)普通家庭而言，支出端房產(chǎn)占比達(dá)到70%，收入端只有職務(wù)性收入，家庭收支結(jié)構(gòu)太過脆弱。??????????????

所以，買對第一套房，正確選擇還款方式，讓家庭資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流和利潤才是終極目

???

最后：

大家要明白，買房不是為了負(fù)債，而是讓家庭資產(chǎn)增值，所以學(xué)會周期配置，讓房子由負(fù)債變成資產(chǎn)，再產(chǎn)生正向現(xiàn)金流才是正確的家庭資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。

至于哪里的房子可以投資，則是另外一個維度的話題，想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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