本輪房價暴漲起點(diǎn)，2025年3月？

　　01

　　年前的樓市，基本接近收官了。

　　從成交量看，一線城市的成交下滑得挺厲害，尤其是深圳，新房認(rèn)購量平均一天100套，基本就是新政前的水平。注意這還只是認(rèn)購，認(rèn)購轉(zhuǎn)成交還有不小的折損。

　　而對于北京樓市，一手房一直沒起來，二手房認(rèn)購量已經(jīng)下來了，雖然看數(shù)據(jù)比9月新政前還是要好一點(diǎn)，但很明顯，當(dāng)前成交出現(xiàn)了僵局，即二手業(yè)主想漲價，但買家不認(rèn)（這個僵局跟過年沒什么關(guān)系，往年春節(jié)因素影響成交，最多只影響年前的10來天）。

　　對此，我很多北京中介朋友跟我說，以往正常500萬能成交的房子，但現(xiàn)在賣家普遍想加價20-30萬。

　　最主要的原因，不單單是9月10月的那一波政策，還有即將到來的3月小陽春。

　　后續(xù)市場破冰，就看3月小陽春，究竟買家還是賣家，誰會僵持不住。

　　02

　　平心而論，當(dāng)前的金融數(shù)據(jù)，有利好房價的，也有不那么利好房價的。

　　利好房價的數(shù)據(jù)，比如M1和M2的剪刀差，確實(shí)不斷在縮小。

　　從上圖我們可以看到，12月份m2同比增長7.3%，m1同比下降1.4%，兩者的剪刀差已經(jīng)在大大縮減了。

　　而剪刀差縮小，又意味著什么呢？m2是社會中的貨幣總量，就是我們?nèi)粘Ｋ^的“放水”，而看上圖，2024年的整體放水幅度其實(shí)不大，即使是新政后的10月、11月、12月，比2022年、2023年都要小。

　　真正值得驚喜的是m1。 m1是流通中的貨幣，主要構(gòu)成是企業(yè)活期存款，其增速高低代表著企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)意愿的高低。通過上圖可以看到，2024年上半年，M1一直低位徘徊，到了10月新政后，m1一改頹勢，掉頭向上，12月直接飆升至-1.4%。

　　按照如此勢頭，今年1月份，m1會迅速走高升至0軸以上，而m1回正，意味著企業(yè)端回暖，百業(yè)興旺，房地產(chǎn)和股市才有可能迎來真正的牛市。

　　除此之外，利好房價的第二項(xiàng)數(shù)據(jù)，在于大家的存款。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年，全國的存款總量再次創(chuàng)下新高，達(dá)到152.11萬億。

　　其中，北京人均存款一騎絕塵，達(dá)到32.5萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海。

　　盡管存款越高，越說明大家對未來的收入是悲觀的，但反過來講，這么高的存款總量，意味著房地產(chǎn)和金融市場還有很深的潛力可挖。

　　03

　　剛剛我們聊了利好房價的兩個數(shù)據(jù)，那么不利好房價的數(shù)據(jù)呢？

　　除了1月的實(shí)時認(rèn)購成交量，從去年的數(shù)據(jù)看，去年房貸總量（住戶中長期貸款）是2.25萬億，而2023年的房貸總量，是2.55萬億，整體減少了3000億。

　　如此大的房貸縮幅，說明樓市認(rèn)購下行趨勢并未止住。

　　但最讓人揪心的，其實(shí)還在于租金走勢。根據(jù)中指院的最新數(shù)據(jù)，2024年全國重點(diǎn)50城住宅租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴(kuò)大2.95個百分點(diǎn)。

　　對此有北京粉絲跟我說，他小區(qū)的房價跌到了2017年，但房租已經(jīng)跌到了2015年。

　　▲在主要一二線城市里，天津的租金跌幅是最狠的，直接跌到了2010年的水平。數(shù)據(jù)：wind

　　坦白說，租金水平密切關(guān)系著買房回報率，租金跌幅如此之大，我認(rèn)為很多自媒體都鼓吹的“2025年3月是本輪房價暴漲起點(diǎn)”，短期內(nèi)很難發(fā)生。

　　不過，如果2025年年中以后，m1真的回正甚至漲幅超過m2，那說明企業(yè)端的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)全面好轉(zhuǎn)，下半年的房價必然會有異動。