一勺言｜時代讓你是誰，你才是誰

董小姐在年度演講里，對2024年是這樣定義的：

五個口徑，分別指向了行業(yè)，市場，公司，董事長與我們自己。?

其中，反差最大的是：局部市場的水溫與老板的體感。?????????????????????????????????????????

從北京到上海，從深圳到杭州，分化這個真相距離我們從未如此之近，也從未像2024年如此劇烈地震撼著我們。

因為，即使拉開十年的時間尺度看，2024年真的是日光盤、月光盤、百億盤涌現之年。

出品方幾乎清一色的是國央企，保利，中海，綠城，中建，建發(fā)等。?????????????????????

而眾所周知，2024年的市場規(guī)模當有20%以上的下降，體感寒冷，是絕大多數從業(yè)者的真實感受。????????????????

我是這么看待巨大反差的。?

分化，體現了市場結構性的魅力。你賣的不好，并不代表別人也賣的不好。你賣的好，也并不代表市場已經真正回歸。

涌現，背后是一批新地產人在市場一線的反抗。他們的解題思路，對城市與單盤的閱讀，準確命中了消費者的靶心。

2024已經永不復現，但2025無法割斷聯系。對2024的復盤，能幫助我們打贏2025。

幾個月前，我們跟。

當時上海限購剛剛松動，高端樓市已經有高熱的跡象，但是，萬沒有想到，那時主劇情才剛剛開始。

截止12月31日，保利世博天悅認購超150億元，10月頂復近億成交，高層最高成交單價26.3w/平米，助攻保利在上海蟬聯TOP2。?????????

12月初，保利雙子星外灘序開盤認購率高達727%，創(chuàng)造了2024上海認購率記錄。?

過去十二個月，一連串涌現的明星百億盤樓盤被迅速意識形態(tài)化：中海順昌玖里、領邸玖序，翠湖天地，保利世博天悅，外灘壹號院等等。

作為信心的載體，它被政府與市場樂見；作為購買力的天花板，它向消費市場投射了最多的隱喻。

年末年初，再談幾點感受，歡迎切磋。

1，2024大型房企的PK邏輯，正在被高度簡化為城市的對決，城市對決本質是上海的對決，最終體現為明星樓盤的對決。

這是上海樓市的高光時刻，更是單盤主義的高潮。

2、在過往的地產敘事里，一個豪宅最多是一個公司的炫技產品，或者封面代言人。劇情進入2024與2025后，它承擔的角色升格為戰(zhàn)略、投資、安全的象征。

時代讓你是誰，你才是誰。

3，上海喜提2024中國樓市三大標簽：投資確定性，精神支柱，信仰高地。在B端，買入上海土地等于拿到中國樓市決賽圈的門票。在C端，買入上海核心資產等于買入最大確定性。

4，上海核心資產有專屬地圖。

標簽畫像非常直白：濱江，內環(huán)，稀缺。滿足三大要素至少之二，才有資格稱為核心資產。

上海這一波被市場驗證的核心資產，大多沿45公里長的黃浦江兩岸一路向北：世博濱江，黃浦濱江，徐匯濱江，外灘，陸家嘴，北外灘，楊浦濱江，組成一線濱江概念，黃金岸線僅占比1/4，極為核心。

如果說，生在富人區(qū)的翠湖天地·六和是傳統地緣板塊的價值捍衛(wèi)者，那么，世博天悅就是一線濱江豪宅的標桿，是更國際化的新一代豪宅代言者。?

一個在浦西，姿態(tài)是防守型的，代表了老錢。一個在浦東，姿態(tài)是進取型的，代表未來。但是在底層邏輯上，二者心意相通：稀缺致勝。

后者用來加成的標簽是：最高單價26.3w，認購150億，2萬方實景呈現，LEED引領等等。

5，保利坐穩(wěn)行業(yè)一哥地位，上海保利連續(xù)拿下TOP2，背后一定是保利在上海做對了什么。

復盤下來，大概兩樣東西。

一個是投資正確，由外及內，堅決入城，沿著一江一河進行投資布局。另一個是年度樓盤在線，沒有辜負而是成全了它的投資。

6，本輪上海行情的主線是，政策驅動+好產品+安全感驅動，最終形成了上海樓市冰與火之歌。??????

去年五月底后，政策雖一路護航，但關鍵市場特征不改：外環(huán)外與五大新城是上海樓市高熱的背面，內環(huán)與一線濱江才是上海樓市的封面。

這個市場特征，也塑造出排名格局背后的真相。

與以往不同，2024年能夠坐上上海前三甲的開發(fā)商，幾乎沒有辦法以數量取勝，而必須有年度銷冠項目，以一敵百，扮演壓軸角色。??????????????????????

中海上位，靠的是上下半年內城兩大百億盤護航；保利上位，第一功臣主要是世博天悅。上海經驗告訴我們，2025沒有百億盤護身的城市公司是走不到前三名的。?????????

7，世博天悅不止是一個百億盤，更是保利在上海深耕的縮影。

世博濱江板塊，前世是2010上海世博會的核心區(qū)域，今生是被寄予厚望的上海CAZ中央生活區(qū)。這個板塊承接了40%的浦東、18%的上海文體活動總量，一批地標公建（中華藝術宮、上海當代藝術博物館、上海大歌劇院、久事馬術中心、梅賽德斯奔馳中心）共同塑造出上海最高端的文化產業(yè)發(fā)展帶。??????

世博會結束后，原地控規(guī)調整為容積率2.0的住宅用地。2017年，保利進入。

七年營造，世博天悅既代言了世博濱江，補上了一線濱江黃金岸線上的最后一塊拼圖，更是成為了上海保利2024年的超級助攻王。

從設計天團到雙金級豪宅認證，相當于為土地稟賦極佳的世博天悅買了兩重產品保險，深度護航了它的上市之路。此刻的世博天悅，化身為一個矗立于黃浦江畔的大國觀景臺，在一線江景陽臺上，過往30年城市化最繁華的內容與成果，就在業(yè)主的面前依次展開。

8，成為助攻王需要天賦，也需要努力。

2024年被超級資金買單的上海豪宅可分為兩個陣營：一線濱江概念盤，內環(huán)核心概念盤。

作為一線濱江的浦東代表，世博天悅一線濱江資源的稀缺性更容易被市場讀取到，從而守住了世博板塊濱江概念盤的尊嚴。

但是，世博天悅并未躺贏于先天的地緣優(yōu)勢，不僅購買了多重產品保險，營造出大國觀景臺的氣度與格局。

首先，重金吸納了一個大師設計天團。

從建筑設計、景觀設計到室內精裝設計，這個天團里的每個名字都著作等身，全球一線陣容 + 一體化設計，負責原創(chuàng)打造世博天悅的「顏值賣點」。

比如，被譽為新加坡國寶級設計師的曾仕乾團隊從包括羅杰斯、福斯特團隊在內的建筑設計候選名單里勝出。

它們給出的「顏值方案」，是最大化利用江景資源，整個社區(qū)以「21°黃金傾角」排布，三條視覺通廊，共同保證了北向最佳看江視野。在建筑立面上，采用了識別度極高的「十字框架」造型，香檳色與高銀色鋁材的使用，提升了建筑的立體感。在工藝工法上，這也是首個以類幕墻以及開放式鋁板為外立面設計的上海豪宅。

與此同時，CICADA詩加達操刀項目景觀設計。

它給出的「顏值方案」，是引江入園，將世博板塊的現代氣質與黃浦江的自然感，引入社區(qū)內部，波浪形元素在6萬方的景觀面積內大量可見，整個景觀的打造，圍繞「一江三景四季十院」展開，做到了高層看江、底層看園的景觀效果。通過一體化的設計理念，世博天悅的人均景觀資源得到了極大的擴容。??????????????????????????????????

室內精裝設計更是高手集結。

五大頂級室內設計團隊（CCD鄭忠，程紹正韜，吳濱，LSD葛亞曦，H.N.LIN）在世博天悅的樣板房里展開了一場高手對決，但是，總的設計理念蘸滿了東方主義的味道，一條靜謐與光輝的精神故事線，深度致敬了這個稀缺資產所處的板塊與時代。

如果說，產品力是一個「保險」，那么另外一個「保險」則是：LEED與 WELL雙金級豪宅認證。

事實也證明，美學設計對于資產價值的放大，被上海灘的高凈值客戶迅速買單了。

4月首開80億，8月加推，11月二次加推，12月三次洋房加推。這八個月，并非一路坦途，市場天氣也陰晴不定，但是，上海唯一的一線濱江洋房，最終在沖刺時刻高水平終結了比賽。

9，百億盤贏得盛名，城市公司名利雙收，抽象后的這種成功組合，經媒體放大，會迷亂人眼，容易變成成功學，讓人覺得簡單可復制。

但事實上，房地產生意仍然是一門以系統能力為底色的兇險生意，短板會被成倍放大，否則保利在上海二十年，單盤過百億也僅此一枚。

但是，對已經起勢的上海保利來說，世博天悅是一個開始，不會是一個結束，因為它不是一個偶然現象。

10，健康的樓市總是多口味的，每款資產背后都站著一類客群與一個口味。

它們彼此間競爭又不競爭。長三角的富人資源足夠厚，容得下每一類稀缺資產，當前可能正在進入資產換倉的最好時間。

黃浦江畔的超級買家，對上海投票，對稀缺的好房子投票，此時此刻，在資金大放水的前夜，他們是很有遠見的一批人。

PS：董小姐開通了視頻號，歡迎關注。

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