最高院網(wǎng)絡(luò)拍賣新規(guī)發(fā)布，“法拍房”相關(guān)兩點值得關(guān)注

　　購買法拍房容易“踩坑”，有的買了才發(fā)現(xiàn)“貨不對板”，有的買后多年一直被占用無法交房。諸如此類，時有報道。

　　《最高人民法院關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》（法〔2024〕238號）于近日印發(fā)，與此相關(guān)的，有兩點值得關(guān)注：

　　一、法院不得以“現(xiàn)狀拍賣”為由免除對拍賣財產(chǎn)狀況的調(diào)查，強調(diào)法院應(yīng)依法進行調(diào)查并全面披露。

　　新規(guī)第一條“盡職調(diào)查財產(chǎn)現(xiàn)狀”，規(guī)定“執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對財產(chǎn)現(xiàn)狀進行調(diào)查，不得以‘現(xiàn)狀拍賣’為由免除調(diào)查職責(zé)”，其中第（1）項對不動產(chǎn)的調(diào)查，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)取登記信息、實地勘察、入戶調(diào)查等方式，調(diào)查權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息”。該條規(guī)定的要求是“盡職”，即拍賣法院應(yīng)主動履行調(diào)查職責(zé)，采取多種方式調(diào)查，不能簡單查一下登記信息，讓被執(zhí)行人填寫一下表格了事。

　　這其中容易產(chǎn)生糾紛的是“已知瑕疵”，2016年《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第12條就已經(jīng)規(guī)定了拍賣公告的信息，應(yīng)包括“拍賣財產(chǎn)已知瑕疵”。

　　但現(xiàn)實中，法院一般僅調(diào)查和公布拍賣房產(chǎn)的位置、面積、價格、權(quán)利負(fù)擔(dān)等可以通過登記和簡單詢問了解到的表面信息，除此之外幾乎沒有調(diào)查，而一旦事后發(fā)現(xiàn)“已知瑕疵”沒有公布，導(dǎo)致競買人誤導(dǎo)的，一些法院就會以“現(xiàn)狀拍賣”為理由逃避責(zé)任。法院會認(rèn)為拍賣公告中已經(jīng)聲明相關(guān)信息，競買人可以去了解，參與競買就視為接受拍賣財產(chǎn)的現(xiàn)狀，據(jù)此駁回誤買人的撤拍申請，也就是所謂的拍賣法院“瑕疵不擔(dān)保”。典型的例子就是“兇宅”這一類非典型“已知瑕疵”。

　　對于競買人來說，如果被執(zhí)行人不主動透露，法院的財產(chǎn)調(diào)查報告中也沒有問到的話，則幾乎不可能知道此類非表面瑕疵信息，競買人并非司法機關(guān)，也無權(quán)要求他人配合調(diào)查。所以，最有可能也最應(yīng)該調(diào)查的是法院，法院應(yīng)盡職對法拍房進行多方面的調(diào)查，尤其是非表面瑕疵信息。該新規(guī)第六條也進一步明確“執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)全面如實披露財產(chǎn)調(diào)查所掌握的拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀、占有使用情況、已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)等信息”

　　如果有已知瑕疵未披露，嚴(yán)重影響購買人意愿和拍賣價格的，應(yīng)當(dāng)允許競買人撤銷拍賣。（對買“兇宅”問題感興趣的可參考：法拍時，誤買到“兇宅”可以申請撤銷拍賣結(jié)果嗎？）

　　二、執(zhí)行法院應(yīng)負(fù)責(zé)騰房交付，嚴(yán)禁法院在拍賣公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。

　　受粵語地區(qū)文化的影響，有的法院在拍賣公告中會聲明“不負(fù)責(zé)交吉”，所謂“交吉”就是騰空房屋后交付的意思。法院只管賣不管交房，與購買人看重司法拍賣的權(quán)威和保障格格不入，新規(guī)第八條對此予以明確禁止（早該如此）。

　　對于可以不用騰退的情形，該條僅規(guī)定了“除有法定事由外”，法定事由應(yīng)該是有明確的法律依據(jù)或有既定效力的法律文書的支持，例如房屋已經(jīng)設(shè)有被司法認(rèn)可的居住權(quán)。

　　在拍賣房屋時，執(zhí)行法院還應(yīng)根據(jù)該規(guī)定制定騰退方案，如果占用人拒不交房的，可以依法采取強制措施，直至追究刑事責(zé)任。具體如何操作沒有詳細(xì)規(guī)定，不過，新規(guī)公布次日緊接著公布的《關(guān)于辦理拒不執(zhí)行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》有銜接的相關(guān)規(guī)定，其中第三條第（五）規(guī)定：

　　“經(jīng)采取罰款、拘留等強制措施后仍拒不交付法律文書指定交付的財物、票證或者拒不遷出房屋、退出土地，致使判決、裁定無法執(zhí)行的”，屬于刑法“拒執(zhí)罪”規(guī)定的“情節(jié)嚴(yán)重的情形”?？梢?，如果負(fù)有退房義務(wù)的占用人拒不遷出房屋的，可以由執(zhí)行法院采取罰款、拘留等強制措施，經(jīng)處罰后仍拒不遷出的，則可以按“拒執(zhí)罪”追究刑事責(zé)任。

　　應(yīng)注意的是構(gòu)成“拒執(zhí)罪”的人不限于被執(zhí)行人，房屋占用人或者一起協(xié)助抗拒執(zhí)行的案外人，也同樣可以構(gòu)成“拒執(zhí)罪”（詳見前述司法解釋第八條）。

　　本文僅供參考，希望對大家有所幫助！

　　附規(guī)定全文：

　　最高人民法院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人就《關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》答記者問

　　關(guān)聯(lián)文章：

　　“拒執(zhí)罪”新司法解釋（法釋〔2024〕13號）哪些變化值得關(guān)注？