對比特朗普1.0和特朗普2.0，中國樓市走勢如何？

美國總統(tǒng)大選，牽動全球關(guān)注的目光，幾乎霸占了各大流社交平臺的熱搜榜。

尤其是作為史上最為昂貴的競選大戰(zhàn)，燒錢159億美金，一舉超越2020年大選耗資151億的大關(guān)，創(chuàng)出歷史新高。這個數(shù)字體現(xiàn)了美國大選中資金的龐大規(guī)模和重要性。

如此瘋狂的砸錢活動，自然拿出巨資投流，同時制造了大量話題，持續(xù)為互聯(lián)網(wǎng)世界貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)流量。

就在2024年11月6日，終于塵埃落定，特朗普擊敗哈里斯，第二次入主白宮，成為美國第60屆（第47任）總統(tǒng)。

特朗普在國際政治舞臺上一直是備受關(guān)注的人物，其政策舉措對全球經(jīng)濟(jì)和政治格局都有著深遠(yuǎn)影響。

在特朗普首次上任1.0時代，即2017-2020年四年時間里，中國房價、成交量恰巧經(jīng)歷了暴漲的階段。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，特朗普上臺前，2016中國商品房平均銷售價格為7565元/平，特朗普下臺時，2020年中國商品平均銷售價格已經(jīng)漲至10030.17元/平，全國平均漲幅高達(dá)32.59%。

當(dāng)然，如果分城市來看，很多一線城市、二線城市漲幅遠(yuǎn)超全國平均水平，不少城市核心地段房價直接翻倍，比如上海、深圳等地主城區(qū)，成交價格漲勢驚人。

稍微風(fēng)吹草動，像發(fā)布產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，新開通地鐵線，配建新學(xué)校……各種利好都能直接刺激價格一路飛升。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

房價飆升，銷售同樣水漲船高，2016年全國商品房銷售額為115425.65億元，到了2020年已經(jīng)高達(dá)169069.01億元，短短四年時間，總共增長了53643.36億元，漲幅為46.47%。

除了價格瘋漲之外，樓市成交異常火爆。尤其是進(jìn)入2020年，特朗普首次當(dāng)選總統(tǒng)最后一年任期里，中國多地出現(xiàn)排隊搶房，像萬人搖號都不是什么新鮮事，差不多都是新盤開售的標(biāo)配了。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

因此，成交面積方面，同樣不遑多讓，2016年中國商品房銷售面積152578.53萬平方米，增長至2020年168560.41萬平方米，增長了15981.88萬平方米，增幅為10.47%。

上述三項數(shù)據(jù)，均創(chuàng)出歷史第二高，很多數(shù)據(jù)在2021年達(dá)到頂峰，但是考慮到統(tǒng)計數(shù)據(jù)某種程度上有滯后性，因此2021年不少數(shù)據(jù)是2020年積累的結(jié)果。

所以，可以說，在特朗普首次當(dāng)選美國總統(tǒng)期間，中國樓市不無論是房價還是銷售金額、成交面積，都獲得爆發(fā)式增長?。

以至于有種說法：作為開發(fā)商起家的特朗普上臺，有利于樓市發(fā)展。

上述觀點并非毫無道理，但是，更深層次的原因在于特朗普首次上臺后，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，全球主要經(jīng)濟(jì)體大多實行寬松的貨幣政策。

美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)（美聯(lián)儲）開始降息周期，這導(dǎo)致全球多個國家和地區(qū)的央行跟隨降息，以維持貨幣的競爭力和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。

這種全球性的貨幣政策寬松，使得資金成本降低，流動性增加，從而刺激了投資和消費，包括房地產(chǎn)市場。在中國，這種寬松的貨幣政策環(huán)境也導(dǎo)致了房貸利率的下降，降低了購房者的貸款成本，刺激了購房需求。

從國際貨幣體系來看，美元作為全球主要儲備貨幣，其貨幣政策具有廣泛的影響力。美國在這一時期也維持了相對寬松的貨幣政策，利率處于較低水平。

這導(dǎo)致國際資本在全球流動，部分資金流入了中國市場。中國房地產(chǎn)市場由于其規(guī)模大、資產(chǎn)屬性強且具有保值增值預(yù)期，成為國際資本青睞的對象之一。

同時，人民幣匯率在一定時期內(nèi)保持相對穩(wěn)定且具有的升值預(yù)期，這也吸引了外資流入，進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)市場的熱度。

在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和需求穩(wěn)定的背景下，政策調(diào)控對樓市的限制有望逐步放松。地方政府面臨的財政壓力較大，而房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定的樓市對于地方財政收入的重要性越來越大。

未來，樓市調(diào)控政策可能會在適度寬松的背景下逐步釋放，這也為房價上漲提供了政策性助力。

綜上所述，特朗普首任總統(tǒng)期間，中國樓市的暴漲是多種因素綜合作用的結(jié)果，包括全球貨幣政策的寬松、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整、投資需求的轉(zhuǎn)移、城市化進(jìn)程的加速、政策利好的疊加效應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與需求穩(wěn)定等，這些因素共同推動了中國樓市的快速增長。

而今，特朗普第二次上臺的2.0時代，預(yù)計將繼續(xù)維持采取強硬立場，貿(mào)易摩擦可能進(jìn)一步加劇，投資者情緒可能變得更加謹(jǐn)慎。

美國已經(jīng)啟動降息周期，這可能對全球資本流動產(chǎn)生影響，對中國樓市的資金成本和流動性產(chǎn)生間接影響。

在筆者之前寫的《全球聚焦美國大選時，1700億外資卻狂搶中國資產(chǎn)》稿件里提到：

美聯(lián)儲到11月降息25個基點的概率為98%，維持當(dāng)前利率不變的概率為2%。到12月維持當(dāng)前利率不變的概率為0.3%，累計降息25個基點的概率為17.9%，累計降息50個基點的概率為81.7%。

未來美國有望再次降息，加上美國總統(tǒng)大選結(jié)果公布，不確定性情緒減弱，中國將獲得更多調(diào)整空間，不排除會有全新力度應(yīng)對舉措，從而推進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

2024年前三季度，中國新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%。二手房市場延續(xù)“以價換量”行情，交易仍保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數(shù)同比下降2%。

房子不好賣，土地也難成交。全國土地市場繼續(xù)縮量，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成，地方財政壓力加大。

但是，好在中央、地方都及時發(fā)布各類救市政策，力挽狂瀾，全力促使樓市止跌回穩(wěn)。

也許很多人對樓市新政給市場帶來的影響力感受并不深，但在2024年11月6日廣州房協(xié)組織的番禺巡盤活動中，筆者走訪的幾個樓盤，都反饋新政帶動性非常大！

路勁美的雋樾府強調(diào)，新政后，10月成交量顯著提升，10月1200組客戶，來客量增加2.3倍！龍湖金地天峯同樣在國慶迎來客戶高峰，銷售接待量穩(wěn)步提升。凱德山海連城經(jīng)過新政后，清不少存貨，目前所剩下房源不多。

筆者在寫美國總統(tǒng)大選前1700億外資搶購中國資產(chǎn)就提到，率先全面放開限購的廣州樓市火速升溫，一手住宅到訪量、認(rèn)購量、網(wǎng)簽量均大幅增長。

10月份，廣州全市主要在售一手住宅樓盤到訪總量為12.77萬組次，認(rèn)購總量8597套，比三季度月均水平分別增長70%、58%。10月全市一手住宅網(wǎng)簽10418套、111.47萬㎡，環(huán)比均增長100%左右，創(chuàng)下今年新高。廣州全市二手住宅網(wǎng)簽13188套、125.8萬㎡，環(huán)比分別增長29.5%、26.0%。

因此，筆者認(rèn)為，隨著重磅新政出臺，中國樓市已經(jīng)在止跌回穩(wěn)的正常軌道上。而且，考慮到美國還將降息，中國后續(xù)繼續(xù)有各種救市組合拳打出，到時有時間不妨研究下?lián)Q房置換需求。

關(guān)鍵是，為完成全年經(jīng)濟(jì)5%左右增長目標(biāo)，四季度更多宏觀增量政策有望持續(xù)落地，房地產(chǎn)政策預(yù)計將著力穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，擴(kuò)大需求總量、改善供求關(guān)系等或是政策重要方向。

同時，市場有望迎來邊際改善，但止跌回穩(wěn)仍取決于政策力度及宏觀基本面改善。

特朗普的經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易政策可能促使外資從中國房地產(chǎn)市場回流美國。如果美國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強勁的復(fù)蘇態(tài)勢，其房地產(chǎn)市場、股票市場等投資領(lǐng)域?qū)H資本有更大的吸引力。

對于中國樓市中的外資而言，它們可能會拋售房產(chǎn)，將資金撤回美國。這將導(dǎo)致中國一些主要城市，特別是一線城市和部分熱點二線城市的高端房地產(chǎn)市場面臨價格調(diào)整壓力，因為這些城市是外資較為集中的區(qū)域。

新的外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的步伐可能會大大減緩。國際投資者在評估全球投資環(huán)境時，會考慮特朗普政策帶來的不確定性。

中國房地產(chǎn)市場可能不再被視為穩(wěn)定且高回報的投資選擇，尤其是對于那些追求短期收益的國際熱錢。長期來看，外資在整個中國房地產(chǎn)市場資金來源中的比重可能會持續(xù)下降，改變房地產(chǎn)市場的資金結(jié)構(gòu)。

不過，上述情況都有可能隨著美國持續(xù)大幅降息而受到對沖，從而導(dǎo)致更多資本離開美國，到全球其他新興市場尋找投資機會。像中國這種經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的國家，將成為很多外資的不二選擇。

當(dāng)然，還有一種可能性：特朗普重新?lián)慰偨y(tǒng)后，人民幣貶值預(yù)期可能加劇，手握大量現(xiàn)金的投資者會更加關(guān)注資產(chǎn)的保值增值，尤其是那些在經(jīng)濟(jì)周期中表現(xiàn)穩(wěn)健的資產(chǎn)。房產(chǎn)，尤其是一線城市的核心地段房產(chǎn)，歷來被視為抗通脹的“避風(fēng)港”。

另外，同樣具有風(fēng)向標(biāo)意義的中國股市，在特朗普和拜登擔(dān)任總統(tǒng)期間，跑出截然不同的走勢。

特朗普首次擔(dān)任總統(tǒng)期間（2017-2020年），中國A股上證指數(shù)從2017年1月20日的3123點上漲至2021年1月20日的3583點，漲幅為14.7%。

相比較之下，拜登擔(dān)任總統(tǒng)期間（2021-2024年），截至2024年11月6日，上證指數(shù)從2021年1月20日的3583點下跌至3392點，跌幅為-5.3%。

特朗普再次上臺對中國樓市的影響是復(fù)雜且多維的。一方面，其政策可能導(dǎo)致全球資本流動和匯率變動，對中國樓市產(chǎn)生間接影響；另一方面，中國樓市自身的調(diào)整和政策變化也將對市場走勢產(chǎn)生重要影響。

總體來看，中國樓市的未來走勢將受到國內(nèi)外多重因素的影響，需要密切關(guān)注政策動向和市場變化，以做出合理的置業(yè)決策。

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