案說(shuō)合同法｜出租違法建筑物的出租合同，無(wú)效

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【正文】

【裁判要旨】

1.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

2.房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)用的，人民法院一般應(yīng)予支持。

但是，因出租人原因?qū)е聦?duì)承租人經(jīng)營(yíng)造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費(fèi)用。

【關(guān)聯(lián)索引】

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條）、第5條（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條）

【原告訴稱】

老A向一審法院起訴請(qǐng)求：

1.解除老A與老T于2013年8月21日簽訂的租賃合同，并自合同解除之日起老T立即騰空位于南昌市XX路與XX路交界處的房屋；

2.老T、老X向老A支付拖欠租金304200元，利息及違約金共計(jì)44989元（欠付租金、利定、及違約金暫算至2015年5月29日，租金、利息及違約金按合同約定計(jì)算至被告騰退為止）共計(jì)349189元；

3.本案訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)由老T、老X承擔(dān)。

【法院查明】

2011年11月1日，城建公司將南昌市XX路與XX路路交界處的房屋（系某農(nóng)民公寓還建房裙樓部分物業(yè)，建筑面積為2203.7m2）租賃給投資公司，用途為商業(yè)及辦公場(chǎng)地使用，租賃期限為十年；將場(chǎng)地擅自轉(zhuǎn)租給其他人，視為投資公司違約，城建公司有權(quán)單方面解除合同，且不承擔(dān)違約責(zé)任，不退還押金，城建公司同意除外。合同簽訂當(dāng)日，投資公司委托老A將租賃來(lái)的該處房屋對(duì)外出租。委托書(shū)載明老A有權(quán)和承租人簽訂租賃合同，有權(quán)收取租金，租金收益全部歸老A所有。

2011年11月2日，投資公司出具證明將以上承租房產(chǎn)的租賃權(quán)轉(zhuǎn)給老A。

2013年8月21日，老T（乙方）與老A（甲方）簽訂《租賃合同》，約定由甲方將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（即以上投資公司承租來(lái)的房屋）的二樓，建筑面積為1300m2租賃給乙方，房屋租賃期限為六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；房屋租金第一個(gè)年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金為70200元，年租金為280800元；房屋租金第二個(gè)年度（二年）遞增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金為77220元，年租金為308880元；房屋租金第三個(gè)年度（二年）遞增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金為85020元，年租金為340080元；乙方向甲方支付10萬(wàn)元押金，租賃期內(nèi)，乙方無(wú)正當(dāng)理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有權(quán)按日租金雙倍向乙方收取違約金，超出二十天未交租金，甲方有權(quán)解除合同，押金不退。合同簽訂后，老A按約向老T交付了租賃物，老T亦向老A交納了保證金10萬(wàn)元。

老T將其中600多㎡的房屋裝修成網(wǎng)吧經(jīng)營(yíng)，后將其余600多㎡的房屋分別裝修成火鍋店和麻將館經(jīng)營(yíng)。老T向老A交納了2個(gè)季度租金后，一直未向老A交納租金。2016年5月31日，青云譜區(qū)人民法院對(duì)本案采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，查封了網(wǎng)吧、火鍋店和麻將館，老T、老X（系老T之妻）停止了經(jīng)營(yíng)。

再審中，老X提交了南昌市青云譜區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的證明材料，主要內(nèi)容是涉案房屋未在該局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，還提交了青云譜區(qū)文化局出具的證明材料，主要內(nèi)容是因海都網(wǎng)吧（即老T、老X在涉案房屋經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)吧）未取得消防部門(mén)出具的《公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查合格證》，所以未辦理《網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)許可證》。

【法院認(rèn)為】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

1.關(guān)于本案房屋租賃合同是否有效。老A、城建公司雖提交了南昌市政府辦公廳會(huì)議紀(jì)要、青云譜區(qū)人民政府會(huì)議紀(jì)要、青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)相關(guān)文件，但未能提交涉案房屋的建設(shè)規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的文件。

再審中，老X提交的南昌市青云譜區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的證明材料，證明涉案房屋未在該局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。該院在再審審查期間，向青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查了解到，涉案出租房屋所屬建設(shè)項(xiàng)目未向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)批可行性研究報(bào)告，即未經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)。

綜上，可以認(rèn)定本案涉案房屋未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》）第二條規(guī)定，老T與老A簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。

2.關(guān)于老T、老X能否免除租金，并要求老A、城建公司賠償損失。根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定，“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)用的，人民法院一般應(yīng)予支持。”

因此，對(duì)老T、老X要求免除租金的請(qǐng)求，不予支持。但是，因老T、老X經(jīng)營(yíng)的海都網(wǎng)吧未能辦理《網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)許可證》，對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成了一定的影響，可酌情減付房屋占有使用費(fèi)用。

老T、老X經(jīng)營(yíng)租賃房屋至2016年5月31日，依據(jù)雙方約定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，老T應(yīng)向老A交納房屋租金793260元，該院酌情確定老T向老A支付房屋占有使用費(fèi)60萬(wàn)元，扣除已支付的140400元，還應(yīng)支付459600元。

因本案房屋租賃合同無(wú)效，根據(jù)原《合同法》相關(guān)規(guī)定，老T應(yīng)將房屋騰退給老A，老A收取老T的10萬(wàn)元保證金應(yīng)予退還，對(duì)老A提出老T應(yīng)按合同約定向其支付違約金的請(qǐng)求不予支持。上述費(fèi)用相抵后，老T還應(yīng)向老A支付房屋占有使用費(fèi)359600元，老X承擔(dān)連帶清償責(zé)任。對(duì)于老T、老X提出老A、城建公司應(yīng)賠償其裝修損失300萬(wàn)元的請(qǐng)求，因老T、老X未提供證據(jù)證明且在本案中未提出反訴，不予審理。

【裁判過(guò)程】

南昌市青云譜區(qū)人民法院于2015年9月21日作出（2015）青民三初字第【】號(hào)民事判決：

一、解除原告老A與被告老T于2013年8月21日簽訂的《租賃合同》；

二、被告老T自本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（象湖農(nóng)民公寓還建房裙樓部分物業(yè)的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給原告老A；

三、被告老T、老X自本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告老A租金及違約金共計(jì)人民幣349189元（2015年5月30日以后的租金及違約金計(jì)算至被告老T騰退時(shí)為止）；

四、被告老T交納給原告老A的押金人民幣100000元?dú)w原告老A所有，不予退回；

五、駁回原告老A的其他訴訟請(qǐng)求。

老X不服提出上訴。

江西省南昌市中級(jí)人民法院于2016年3月23日作出（2015）洪民三終字第266號(hào)民事判決：維持一審判決第一、二、五項(xiàng)，撤銷第四項(xiàng)，變更第三項(xiàng)為“老T、老X自本判決生效之日起七日內(nèi)支付老A至2015年8月29日的租金及違約金共計(jì)人民幣319389元；老T、老X自本判決生效之日起七日內(nèi)支付老A自2015年8月30日至實(shí)際騰房時(shí)止租金（按每月25740元計(jì)算）”。

老X不服申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

江西省高級(jí)人民法院于2016年12月20日作出（2016）贛民再【】號(hào)民事判決：撤銷一、二審判決，改判老T自本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（某農(nóng)民公寓還建房裙樓部分物業(yè)的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給老A；老T自本判決生效之日起十日內(nèi)向老A支付房屋占有使用費(fèi)359600元，老X承擔(dān)連帶清償責(zé)任。