丁建剛評論：杭州“10.9”樓市新政是微觀調控，影響有限

10月9日，杭州發布了樓市新政。

主要內容：

1、取消商品房限價政策。新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求。

2、取消搖號的社保排序和限售。新出讓地塊的項目銷售時，購房意向登記家庭數量大于準售房源數量的，仍要實施公證搖號銷售，但不再實行社保排序和限售。

3、降首付。商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。

4、優化住房公積金貸款政策。住房公積金貸款最高額度提高到130萬元（高層次人才家庭可上浮至195萬元）；統一首套房和二套房貸款首付款比例不低于20%；使用1次住房公積金貸款已結清的，可按首套房認定。

5、因地施策加大購房支持力度。支持鼓勵各區、縣（市）因地施策加快出臺購房補貼、房票安置等措施，進一步推動商品住房“以舊換新”。

6、加大房地產融資協調工作力度。推動房地產融資協調“白名單”擴容增效，加大“白名單”項目貸款投放力度。

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杭州樓市新政的背景是926政治局會議。

以這次會議為標志，中國的宏觀經濟政策，包括金融貨幣政策、財政稅收政策等，都發生了重大轉向。

按照慣例，政治局會議通常在一個季度的經濟數據公布后的當月討論經濟問題，即4月、7月、10月，以及年底的12月（通常提前召開為當年的中央經濟工作會議定調）。

而在9月的政治局會議分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作，本身就已經非常罕見。

更為罕見的是，會議透露出的救樓市、救股市、穩消費、保民生等一系列穩經濟的政策，清晰明了和急切，尺度和力度幾乎是前所未有。

有人甚至認為，此次經濟政策的大幅轉向，堪比2022年12月7日疫情防控政策轉段。

這一次經濟政策的重大轉向，讓全世界矚目甚至吃驚。

在926政治局會議之后的10多天時間里，中國的股市和樓市成為全世界的焦點。

國慶假期前后，A股大幅上漲。上證指數從9月25日的收盤2896.31點，躍升至9月26日的收盤3000.95點，至10月9日收盤3258.86點，盤中雖大幅震蕩，但這短短六個交易日上證指數上漲了12.5%。

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市場情緒同時也傳導到了樓市。

國慶節前，北上廣深四個一線城市都按照926政治局會議的精神快速行動，紛紛松動甚至取消限購政策。

在七天長假中，北上廣深四個一線城市中，無論是商品房還是二手房，成交量同比都成倍甚至數倍的增長。一掃過去近三年的市場陰霾，特別是今年以來市場極度低迷的悲觀情緒。

長假期間，杭州雖然比不上深圳熱鬧，但市場情緒也出現了較為明顯的復蘇。

國慶假期杭州一樓盤售樓處

圖源：錢報杭州房產

運河新城的濱運錦繡里，加推213套房源，雖然在國慶假期期間報名登記，仍吸引1877余家庭登記，中簽率低至11.35%。

金沙湖的凱德·璟高府國慶假期期間收獲400多組客戶到訪。

推出“以舊換新”政策的銀湖排屋項目翠璟·和莊國慶假期期間到訪客戶180多組，7天時間共成交了16套。

杭州二手房市場同樣熱鬧。杭州貝殼研究院數據顯示，10月1日-6日，貝殼平臺二手房帶看量同比去年提升70%，下定量同比去年增加141%。

近期中國股市和樓市的一系列變化，最大和最根本的宏觀背景就是926政治局會議，宏觀經濟政策重大轉向。

03

杭州“10.9”樓市新政中，最引人注目的是取消了新出讓地塊的商品房限價。

商品房限價政策，可以說是自2016年以來，房地產調控政策中最荒唐、最錯誤和最失敗的政策。

在過去多年中，我們無數次論證限價政策可能給市場帶來的嚴重惡果，無數次呼吁盡快取消限價，但現實非常殘酷和無奈。

早在2017年商品房限價之初，我們就曾論證并預判了商品房限價政策可能導致的市場惡果。

1、限價政策使市場信號完全失靈。

2、限價政策使市場數據完全失真。

3、限價政策只能限商品房價格，不能限二手房，導致“價格雙軌制”。

4、由于“價格雙軌制”，造成了倒賣房號、權力尋租等一系列混亂現象。

5、由于市場亂象叢生，官方為了平息民怨，又不得不介入更微觀的商品房“搖號”政策。

6、“搖號”政策將商品房的套利空間顯性化、福利化、彩票化。導致極少數真正有購房需求的人能買到限價商品房，更多的是將套利的空間留給了“中獎者”。

7、巨大的套利空間反而刺激了更多的投資投機需求進入商品房市場，搖號買新房成為過去幾年市場投資投機的最大引擎。

時至今日，杭州終于全面取消了商品房限價政策，但時過境遷，市場已經面目皆非，現在取消商品房限價政策已經為時過晚，對市場的影響已經非常有限。

根據浙報傳媒地產研究院數據，當前杭州搖號走向極端分化，少數存在套利空間的熱門樓盤搖號還在產生低中簽率，而絕大多數樓盤無需搖號。按單次預售證統計，過去三個月（7月-9月），杭州還需要搖號的樓盤開盤次數僅占全部開盤次數約25%（高峰時的2021年搖號比例曾高達57%以上）。

隨著二手房價格的大幅度回落，有套利空間的商品房區域和項目已經越來越少。

甚至在某種意義上，那么幾個搖號的商品房項目反而成了杭州樓市某種熱度尚存的標志。

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可以預見的市場影響大致是：

1、取消商品房限價，市場真實的價格信號恢復。

由于商品房限價而產生的明確的套利空間不再存在，熱點板塊和熱門樓盤投資屬性進一步降低。

多年失去方向的商品房定價，未來更多的可能會參考本區域內新交付樓盤二手房價格，特別是二手房供應量較大的區域，如亞運村等區域。

2、各區和各板塊將紛紛拿出壓箱底的寶地。

由于商品房限價政策取消，原來的套利空間其中的大部分或將回到土地價格上。

3、由于沒有明顯的套利空間，人們的投資熱情度和搖號熱度將顯著降低。

4、官方適時取消了原來設置的社保入圍門檻，任何人都可以入圍，以平等的機會搖號。

這一點要比之前的設置社保門檻，公平公正。

5、過去多年中，不甘心被商品房限價政策限制價格而一直拒絕領預售證的幾個項目，終于獲得了勝利。

如某央企的文教區項目、某央企江河匯一線江景最后的幾十套房源、市中心的兩個中式合院項目等，都終于可以網簽了。

圖源：杭州發布

6、由于上述這些項目以及從現在開始新出讓住宅用地的項目不再限價，杭州商品房的名義價格將有所上升。

但正如過去多年，在房價暴漲時期，杭州商品房限價政策并沒有真正限制住房價上漲一樣，在市場下行階段，名義價格的上升同樣不會帶來真實價格的上升。

比如，江河匯的房源如果以10萬元/平方米的價格銷售，比曾經的最高限價6.98萬元/平方米還高了3萬元/平方米，但人們并不足為奇，因為江河匯一線江景的二手房曾出現高達十四五萬的成交單價。

7、對于市場上絕大多數不需要搖號甚至滯銷的樓盤來說，限價已經毫無意義。

很多項目早已經以各種優惠或贈送車位等形式，變相的降價了。

因此，取消商品房限價政策雖然是一次撥亂反正，但卻為時已晚，對市場的意義和積極影響已經有限。

“10.9”杭州樓市新政的其他幾條，如公積金貸款額度增加等，都屬于微觀調控領域。由于商業銀行貸款利率的大幅下調，與公積金貸款利率的差距已經非常小，對市場的影響同樣不大。

這次救樓市能否成功，取決于人們對未來市場的信心和實際購買力。

中長期信心和實際購買力來自于經濟的復蘇，來自于更充分的就業，來自于人們實際收入水平的提高。

短期內，人們對市場信心的修復，最重要的就是要看926政治局會議所確定的一攬子經濟刺激政策能否奏效。

926政治局會議，以及國務院新聞辦公室近期一系列發布會（10月12日還有財政部的新聞發布會）所釋放的貨幣政策、財政政策等力度是否足夠。特別是，關于樓市的促進市場止跌回穩的政策目標能否達到。

當然，其中A股救市能否成功，將是一個重要指標。