2024年房地產最大的雷終于快爆了！

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2024年注定是個還債大年。

所有人都在努力修復自己的資產負債表。

政府（城投）在修復資產負債表，努力砸鍋賣鐵，部分城市已經開始銷售保障房了。

企業在修復資產負債表，也不擴大經營了，即便產能爆了也堅決不擴產，而且還在一直開源節流、裁員降薪。

個人在修復資產負債表，稍微攢點錢也不去創業了，而是乖乖的去銀行排隊提前還貸。

說到修復資產負債表，最熟悉的就是日本。

不同于國內環境的各種艱難，隔壁的日本可是一片歌舞升平，大學生畢業了根本不愁找不到好工作，甚至現在日本企業在爭搶大學畢業生，只要入職就發獎金。

30多年前，日本可不是這樣的啊。

當時日本比我們還慘，畢竟是硬著陸，所有人手里的錢幾乎一夜之間變廢紙，大家都背上了沉重的債務，也不再宣傳能買下整個美國了，不再宣傳日本1億中產每個人都買得起LV了。

把整整一代人作為代價，以自我為燃料，30年間不斷開源節流，降低負債，修復資產負債表，這才有了現在這一批大學生的黃金歲月。

平成廢宅不是自己想當廢宅的，而是時代不給到你好條件，不允許有這么牛P的人存在，有條件誰不想當昭和男兒嘛。

中國采取了和日本截然不同的著陸方式，軟著陸，讓所有進城的人都扛起了債務，在最近這幾年里節衣縮食、努力還債。

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在修復資產負債表的過程中，有些人動了其他心思，比如把自己較高的房貸利率，轉換成了較低的經營貸。

3年前，中國的房地產來到了回光返照的時刻，當時你會看到非常多的大開發商，爭搶著去拿高價土地，各城市地王層出不窮，有些開發商還捂盤待售，甚至有些還自己舉報自己，就是為了暫時不銷售，從而后面賣的更貴。

2021年樓市這最后的瘋狂里，有些銀行光是上半年就把全年的貸款額度給花完了，很多人的房貸都批不下來，即便有房貸，利率也都非常高。

所以當時很多人就動了歪心思，去借經營貸買房。比如500萬的房子，借了300萬的經營貸，當時還只要3%多的利息，比5-6%的房貸要便宜的多、額度還高。

比如經營貸利率3.85%，房貸利率5.4%，貸款300萬，用經營貸買房的話就可以少還60多萬元，這樣的利差成了推高房價的動力。

但所有東西的背后，都是有一個價碼的，經營貸的價碼就是：

期限。

經營貸的期限普遍很短，一般都是3年左右，少數能貸到10年。到期需要全部還掉后，就得重新評估抵押物的價值進行續貸。恰好今年就是第3年了。我身邊也有好幾位朋友辦了經營貸，今年陸陸續續到期。

但現在的問題是，房價降了啊，你的房子不值那么多錢了，房產的評估價也大幅下降。

比如我身邊真實的案例，房子總價500萬，首付200萬，貸款了300萬，但現在的評估價就只剩下200萬了，房子的評估價還沒貸款多。。。

評估價下調就意味著在本次評估過后，銀行降額了，購房人能夠申請的錢變少了。所以在借新貸還舊貸的過程中，需要購房人先將舊貸的缺口補齊，這會面臨著很大的資金缺口。

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這種情況下，你能怎么辦呢？

自己手上一時間又湊不出那么多錢來，就只能找中介來過橋，過橋費又是一筆不小的開支。

我身邊就有專門做經營貸的中介朋友，他經手了50多個客戶，到期后沒有一個人可以自己掏錢還上的，只能再找中介過橋，找銀行續貸。

借新還舊、飲鴆止渴。

按揭房貸雖然也是一筆巨債，但它是一筆穩定可續的長期債務。穩定性是一個非常大的優勢。它不會提前催你還款，帶來山一般的壓力。而經營貸則是短期債務，沒那么穩定。

經常有人問——要不要把自己的房貸，換成更便宜的消費貸，經營貸？“現在自己每天都接到電話，對方說是XX銀行的人員，可以幫我申請更便宜的貸款。”注意了，別瞎換。

房貸確實是普通人能借到的最便宜的貸款了。

現在的環境下，穩定二字非常重要，包括提前還房貸，也要多考慮一下未來，不一定非得把所有老底都拿出來還款。

那這個經營貸的規模有多大呢？

我搜了下中國人民銀行給出的一些數據：

2018年，經營貸余額為37.82萬億元。

2021年，經營貸余額為48.14萬億元。

2023年，經營貸余額為64.38萬億元，同比增長14.7%

2024年1-3月，經營貸余額為68.94萬億元，同比增長12.7%

2024年1-6月，經營貸余額69.53萬億元，同比增長10.6%

2021年到2024年，中國的經營貸余額從48.14萬元增長到了69.53萬元，增加了20萬億元，年增速高達13%，幾乎是中國GDP增速的2倍多。

當然，這增加的20萬億元經營貸，并不都是用在房地產上了的，但在實際操作中，一些企業和個人通過注冊殼公司或虛構貿易背景等方式套取經營貸，用于購買商品房或償還債務。

現在的我們能怎么做呢？

慢慢熬、用時間換空間，降低負債，修復自身的資產負債表。

若無必要，勿增實體。

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