上海保衛(wèi)戰(zhàn)（2）

　　2002 年 11 月，剛上任的香港房屋及規(guī)劃地政局局長(zhǎng)孫明揚(yáng)推出九條救樓市的措施，被稱為“孫九招”，打頭的第一條就是：

暫停土地拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商只能勾地，但勾地也要暫停一年。

　　當(dāng)時(shí)的香港樓市，很像現(xiàn)在的上海樓市。

　　1998年，香港樓市開(kāi)始下跌，當(dāng)年跌掉了30%；2000年，又跌了20%；2002年，又跌了10%。

　　然后就是孫明揚(yáng)臨危受命，董建華給他的命令是，要讓房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。說(shuō)白了，只有漲價(jià)才能救房地產(chǎn)。

　　“孫九招”立竿見(jiàn)影，香港房?jī)r(jià)馬上逐步攀升，更是拉開(kāi)了香港樓市連漲20年的上漲大趨勢(shì)。

　　香港領(lǐng)導(dǎo)們從此也學(xué)到了，想要房?jī)r(jià)漲，就要控制供地。

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　　“讓房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升”這種政治不正確的話，內(nèi)地的各級(jí)政府是不會(huì)公開(kāi)說(shuō)的，但很多都在默默做這件事。最明顯的是上海。

　　半個(gè)月前，楊浦新地王誕生了；十天之后，小米退掉的上海總部地塊將公開(kāi)拍賣(mài)，已經(jīng)取消土地限價(jià)的上海，又為其設(shè)置了封頂價(jià)，如果按照最高限價(jià)成交，未來(lái)新房可能會(huì)賣(mài)到每平米17萬(wàn)元，比目前其周邊新房高出3萬(wàn)多元。

　　用豪宅來(lái)托樓市的意圖，已經(jīng)非常明顯。

　　今年上半年，3000萬(wàn)以上的新房，上海成交了1544套，北京成交了386套，上海是北京的4倍，甚至全國(guó)其他城市所有的成交套數(shù)加起來(lái)：

還不到上海的一半。

　　總價(jià)5000萬(wàn)元以上住宅，上海更是翻了4倍。合肥成交一套5000萬(wàn)的二手房，全城中介都在轉(zhuǎn)發(fā)喜報(bào)，而在上海很多中介的眼中，5000萬(wàn)才算摸到了豪宅的邊。

　　上海的豪宅成交旺盛，是因?yàn)榻衲晔袌?chǎng)上突然出現(xiàn)了一個(gè)特殊的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：

超高層豪宅+風(fēng)貌別墅。

　　這些項(xiàng)目都占據(jù)了上海最好的位置，從外灘到北外灘，從新天地到建國(guó)西路；

單價(jià)也基本上都在25萬(wàn)/平米以內(nèi)，起步價(jià)就是4000萬(wàn)。

　　今年全國(guó)的銷冠順昌玖里，就是這樣一個(gè)產(chǎn)品，中海僅僅把超高層的兩棟樓拿出來(lái)，就成了全國(guó)銷管。

　　沒(méi)多久，均價(jià)29.8萬(wàn)、總價(jià)7000萬(wàn)起的順昌玖里49套別墅，悄無(wú)聲息地開(kāi)盤(pán)，馬上就售罄了。普通人連個(gè)準(zhǔn)確的戶型圖都看不到。

　　超高層豪宅+風(fēng)貌別墅項(xiàng)目的容積率，往往在4以上，這其實(shí)并不是一個(gè)舒適的產(chǎn)品。普通的住宅小區(qū)，超過(guò)3就已經(jīng)不太宜居了。

　　為了平衡容積率，往往還配有一個(gè)超高層的住宅，即便這樣，風(fēng)貌別墅的容積率也大于一般的聯(lián)排別墅，面寬窄、樓間距近，甚至有人將其稱之為：

握手樓。

　　比如現(xiàn)在上海地產(chǎn)從業(yè)者都在翹首以盼的翠湖天地6期，就是由180米的超高層住宅地塊和低密度住宅組成，前者容積率5.3后者1.4，即便勻下來(lái)，容積率也接近4了。

　　但它滿足了富人對(duì)核心資產(chǎn)的想象，宇宙中心，有天有地，自由自在，于是這種介于上海洋房與聯(lián)排別墅間的風(fēng)貌別墅，一躍上了上海房地產(chǎn)的鄙視鏈頂端，成為了政府和開(kāi)發(fā)商的金鑰匙。

　　接下來(lái)，就是風(fēng)貌別墅的供應(yīng)潮了。僅僅在黃浦區(qū)，就有12個(gè)超高層豪宅在售或等待上市，那些99米的擦邊項(xiàng)目，甚至都不算在內(nèi)。他們普遍還都配有風(fēng)貌別墅。

　　粗略算下，未來(lái)幾年，上海將供應(yīng)超過(guò)一萬(wàn)套風(fēng)貌別墅。別忘了，2015年至2023年，黃浦區(qū)總共只推出了6060套新房。

　　上海保衛(wèi)戰(zhàn)，是一定要打贏的。

　　2

　　風(fēng)貌別墅的地，大多數(shù)都是勾來(lái)的。

　　順昌玖里腳下的地塊，原名是建國(guó)東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊。這塊地其實(shí)2003年就開(kāi)始動(dòng)遷了，當(dāng)時(shí)還屬于盧灣區(qū)。

　　拆遷工作很難進(jìn)行，直到2020年7月，因?yàn)榇畼?biāo)而被禁止在上海拿地的中海，才接手了房屋征收及后續(xù)開(kāi)發(fā)工作，當(dāng)時(shí)中海決定在這里投600億。

　　兩年后，中海因?yàn)楦杏X(jué)壓力巨大，又把其中幾塊地還給了上海的國(guó)企。

　　沒(méi)錯(cuò)，風(fēng)貌別墅這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，也越來(lái)越多集中在上海本土國(guó)企手中，由他們向市場(chǎng)進(jìn)行分配。

　　海玥黃浦灣背后的上海建工，露香園背后的上海城投，上海南房集團(tuán)等。這些地塊大多是早期就預(yù)定拆遷的，有些地塊甚至動(dòng)遷都完成了，但一直由于規(guī)劃沒(méi)確定不能拆遷。

　　上海本土國(guó)企雖然有拆遷能力，但是開(kāi)發(fā)能力不足以支撐，只能引入經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的開(kāi)發(fā)商，來(lái)共同開(kāi)發(fā)風(fēng)貌別墅。

　　比如，露香園云宸地塊幾年前拍賣(mài)時(shí)，只有上海城投控股和上海建工聯(lián)合體出價(jià)；中糧北外灘壹號(hào)腳下的地塊，是大悅城與虹口區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作的一部分。在大悅城前，該地塊是由由北外灘集團(tuán)旗下的公司通過(guò)協(xié)議方式獲得。

　　海玥黃浦灣、萬(wàn)科高福里項(xiàng)目也是協(xié)議出讓，說(shuō)白了就是：

勾地。

　　這些地塊對(duì)于開(kāi)發(fā)商的要求很高，以豫園股份和螞蟻金服福佑地塊為例，要求開(kāi)發(fā)商有風(fēng)貌保護(hù)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)能力、區(qū)域貢獻(xiàn)要求、經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

　　主導(dǎo)遴選的是黃浦區(qū)招商洽談小組，由黃浦區(qū)金融辦牽頭，區(qū)商務(wù)委、區(qū)文化旅游局、區(qū)規(guī)劃資源局都是組員。

　　這些要求，也只有本土國(guó)企符合。

　　3

　　上海救市，已經(jīng)整整兩個(gè)月了。“527”新政的效果，在二手房市場(chǎng)慢慢消退。

　　6月的30天，上海平均每天可以成交879套二手房；而七月，上海平均每天成交643套二手房，降幅已經(jīng)到了：

27%。

　　上海已經(jīng)是目前全中國(guó)最好的房地產(chǎn)市場(chǎng)了，沒(méi)有之一。

　　但這一輪熱點(diǎn)都在豪宅新房。上海的二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有拉動(dòng)，甚至在爭(zhēng)相出貨的過(guò)程中，二手房的價(jià)格還在逐步走低。

　　上海的豪宅和剛需，已經(jīng)完全是兩個(gè)割裂的市場(chǎng)。從剛需到改善，再到豪宅的置換鏈條，已經(jīng)徹底被打斷，至今沒(méi)有恢復(fù)的跡象。

　　上海傳統(tǒng)的置換鏈條有兩條：

　　一條是以環(huán)滬為起點(diǎn)，江浙的滬漂年輕人，賣(mài)掉自家嘉興、湖州，甚至寧波無(wú)錫的房子，掏出六個(gè)錢(qián)包到上海外環(huán)置業(yè)，然后外環(huán)走向中環(huán)，中環(huán)走向內(nèi)環(huán)；

　　另一條是以市中心老破小為起點(diǎn)，賣(mài)掉一套300萬(wàn)的老破小，到五大新城去買(mǎi)一套地鐵三房，而房東以此為契機(jī)，開(kāi)始進(jìn)一步改善。

　　但現(xiàn)在，上海的二手房庫(kù)存，目前還在20萬(wàn)套掛牌量的高位橫盤(pán)。無(wú)論是環(huán)滬還是上海老破小，跌得都太狠了。

　　除非成為小區(qū)房?jī)r(jià)最低的那套房，不然去化依然是困難。尤其是環(huán)滬，那些賣(mài)不掉的房子，困住了太多年輕家庭，哪怕527新政已經(jīng)給了他們上海的房票。

　　
三個(gè)月前，包叔說(shuō)過(guò)：

這場(chǎng)房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，上海無(wú)疑是最好的戰(zhàn)場(chǎng)。

　　2024年上半年，上海招拍掛成交土地416億元，比去年同期還少一百多億。情勢(shì)所逼，上海土地市場(chǎng)，已經(jīng)悄然從招拍掛走向勾地模式。

　　這是市場(chǎng)的選擇，也是歷史的選擇。

　　這很容易讓人想起香港的孫九招。勾地模式，當(dāng)然可以最大程度減少對(duì)土地市場(chǎng)的沖擊，不會(huì)賤賣(mài)土地，甚至可以保證房?jī)r(jià)一直居于高位。

　　但勾地模式帶來(lái)更大的影響，就是土地越來(lái)越集中在大開(kāi)發(fā)商手中，香港已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。

　　這些年的改革和調(diào)控，不正是為了擺脫香港模式嗎？