重慶公開大量收購商品房，房價要上漲？

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這事兒大家應該都清楚了，還不知道情況的可以看看這張圖片或者這篇文章。

? 信息源于重慶公共資源交易中心

重慶收購商品房，有什么影響？

其實最關鍵的問題就是3個：

1、在哪里？

2、收多少套？

3、價格多少？

官網上寫的是主城9區，軌道站點1公里之內。

那政府是想收購核心區還是郊區的房子呢？

首先要明確，政府收購商品房，是要拿來做保租房和長租房的。

也就是說，這些房子以后都會租出去。

如果你是租客，你是愿意在核心區租房，還是在郊區租房？

肯定是核心區吧。

所以這些商品房，大概率地段是不錯的。

而且還有另外一個思考，重慶的公租房全都在內環以外，大多都是在郊區，現在這些公租房都還沒有全部租滿，如果再把保租房放在郊區，供應量更大了，那公租房更租不出去了，政府的各個部門之間沒必要內耗。

所以這些保租房一定是在核心區。

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那政府會收多少套呢？

不知道。

但可以逆向思考下，政府為什么要收購商品房？為什么是現在收購？

如果后續真的要做經營，最關鍵的問題是，錢從哪兒出？誰來管理經營？

那么多專業的開發商去做租房業務，都還沒賺錢，如果政府真的去做經營，哪里來的優勢？

所以我的猜測是，這些收購來的商品房，因為是在核心區，配套非常完善，肯定非常好租，政府可以拿這些保租房未來的長期租金收益來做reits，在資本市場上籌錢。

沒了土地財政，政府也缺錢啊！

或者，還有另外一個騷操作。

那為什么不用公租房去做reits？

1、 不穩定。

2、 租金太低。

但用保租房做reits開發就不一樣了。

首先，這些商品房大概率都會是公寓（后面我會詳細解釋為什么會是公寓），而且大概率都是現房，單套面積在90平以內，做個兩房是沒問題的。

重慶的核心區，老社區老房子，90平左右都可以租個1500元左右。

現在商水商電的價格，基本是民用水電的1倍左右，如果后續政府把這些保租房全都轉為民水民電，再通氣，你覺得有沒有優勢？

但如果是新房呢，還是公寓，再加上復式、躍層，每個月可以租到多少錢？

保守點按2000元算，激進點按2500元算。

一套90平的公寓，如果每月租金是2500元，每年就是30000元，還不包括水電氣網和物管費。

收購數量太少了達不到目標，收購數量太大了又沒那么多錢。

如果政府收購10萬套公寓，在100%滿租的情況下，每年的租金收入就是30億元。

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來解釋下為什么是公寓。

首先收購的項目申請表里有這個選項。

這場收購事件的雙方是政府和開發商。

一件事能做成，一定是雙贏。

對政府來說，公寓是便宜的資產，住宅的價格通常是公寓的1.5-1.8倍左右。

對開發商來說，公寓是負向資產，會嚴重的拖累公司的現金流。如果銷售時間長，利潤會被財務利息給消耗殆盡。

而且住宅是現金奶牛，政府要收購必然是打折收購，開發商沒必要把自己的現金流拱手相讓。

而且公寓一旦賣出去，物管也能插手進來，開發商的物管以后可以收穩定的物管費。

這些人住進來后，要不要消費，那開發商的社區底商是不是可以盤活？

這些人住進來后，要不要開車停車，那開發商的車位又可以被消化了。

所以你發現了沒，通過收購這個事兒，開發商的所有負向資產，包括公寓、商業、車位，全都可以被消耗、被盤活。

所以，收購商品房當作保租房，既是救政府財政，也是在救開發商。

同時還可以滿足人們對高品質生活的需求，一舉三得。

那收購價會是多少？

現在核心區、次核心區的公寓銷售價格，普遍是在9000-10000元/㎡，政府大量收購，必然會有打折，就按7000元/㎡來收購，則每套的收購價是630000元。

毛租金回報率，即年租金/房價，30000/630000，那租金回報率就是4.8%，已經跑贏市面上絕大多數的理財產品了。這個投資回報率來做reits，在資本市場上還是很有吸引力的。

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政府收購商品房，對重慶樓市會有影響嗎？

如果政府不是全部收購的公寓，還同時收購了些住宅，那重慶新房的供應量就會下降，這對重慶房地產的穩定肯定是有好處的。

如果政府全部收購的是公寓，幫開發商解決了燃眉之急，消除掉了拖垮開發商的負向資產，甚至開發商都能賺到錢了。

有了賺錢效應，開發商們肯定會更加愿意在重慶拿地、繼續深耕重慶市場的。

如果重慶政府未來真的是要做reits開發，能夠從土地財政之外開發出一種新的財源來，這肯定也是件大好事。

政府有了錢，才有財力投入到新區的配套開發中，有了配套就有了人，人多了配套就更加完善了，重慶新區的建設和重慶房地產的未來才會更加穩健發展。

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