成都樓市最本質的“矛盾”是什么？

房地產已經變天，這句話沒錯！

但要說最本質的變化或者矛盾在哪里？好像又說不出。

直到，前段時間看了兩位業主的收房經歷，非常有感觸。

有了過去和現在的對比，深測君終于可以聊聊這個話題。

01

第一位出場的是單套高達上千萬的“信達·麓湖左岸”。

作為千萬級產品，除了身上“麓湖”兩個字值錢，剩下的兩個字是“頭痛”。

▲不彎腰容易撞頭的樓梯

它的問題，感興趣的小伙伴上網都能搜到。

這里列舉兩點，比如，不用儀器檢測，單肉眼可見歪的過分“墻體”；比如這個下疊樓梯，身高超過一米八，妥妥撞頭上。

腦殼上有個包，應該就是這種了。

第二位選手是當年號稱城西寶藏樓盤的“交投電建·洺悅瓏庭”，當初銷售時最具爭議的地方就在于“沒有陽臺”。

▲沒有陽臺的戶型

對，你沒有看錯，沒有生活陽臺，也沒有主陽臺。

沒有陽臺，按照現在的技術手段，晾曬衣服用“烘洗一體機”替代，也不是大問題。

但是“得房率低”這個硬傷是無論如何都無法避免。

▲套內面積只有107平米

142㎡建筑面積，設計師一通測量下來，室內面積只有107㎡，情何以堪！

交房后，蛋疼的地方更多。

▲層高只有2.77米

單說這個層高，當初說有3米，實際測量只有2.77米。

層高這個“硬傷”，后期如何設計也沒辦法“調整”。

這套清水房業主希望能安裝地暖，但即便做無主燈設計，也只剩下2.55米凈層高。

實在太矮。

02

上面這兩個案例，是不少問題樓盤的“縮影”。

為什么會這樣？

問題在于，過去幾年限價，樓盤為了有利潤，或者至少不虧本，“成本優先”成為第一選擇。

有位項目負責人曾說，成本優先也沒錯，至少企業得活下去，沒活下去的留下一堆爛尾，倒霉的是誰？

關鍵是，前些年一些“粗制濫造”樓盤，當時還能賣得好，為什么？

因為，購房者普遍相信“新房剪刀差”。

現在大家知道了，“剪刀差”是有，但代價也很慘痛，大多建立在降低質量基礎上。

深測君早就說過，不要抱有“用奧拓的錢買奧迪”的念想，羊毛不會出在豬身上。

一分錢一分貨，天下沒有免費午餐，最簡樸的道理也最實在。

進一步問，既然限價帶來這么多問題，為什么要限價？

這就要說到“政策的兩難”。

樓市政策的目標，是要抑制高房價，讓更多人買得起房。

但這個目標到底是政府來完成，還是房企來完成？

如果說，賺取利潤才是公司的首要目標，那么保障更多人買得起房，和賺取利潤就很難兼顧。

當然，企業賺取利潤的手段，應該是通過提供好的產品，但限價之下這個選擇很難。

正因為角色錯位，過去幾年誕生不少奇怪產品：

比如挖不完的地下室、停不下車的車位、過不了人的樓梯、安不上地暖的層高……等等。

03

為什么要啰嗦一啪啦，講過去。

因為理解過去，才能明白當前，甚至搞懂未來。

回到現在，當前成都樓市的本質矛盾是什么？

一句話：人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。

這句話，每一個字都值得細品。

放到成都樓市，深測君大膽翻譯下：好產品的供給，并沒有滿足人民對美好生活的需求！

我們先來看“供給側”。

2006年之前，房地產處于起步階段，市場購買力有限，產品多以剛需為主， 這是市場選擇的剛需。

2006年之后，住建部出臺70/90政策 （70%戶型面積不超過90㎡） ，90㎡剛需遍地開花， 這是政策的剛需。

很多人不知道，70/90政策，其實正式取消是在2015年。

▲2015年發文退出的70/90政策

大家知道，2016年開始，就是史上最嚴厲調控——限價的開始。

隨后的情況，大家都很熟悉了。

所以，別看房地產紅紅火火熱鬧了二十多年，但改善、高端、豪宅……，幾乎沒有得到過真正機會。

成都好一些的產品，大都在2011年-2015年期間誕生，為什么？

因為那幾年70/90雖尚未正式取消，但由于2008年后陸續釋放救市政策，限制并沒那么嚴，好產品也就在夾縫中“生長了一點”。

比如城南一號、譽峰、恒仁濱河灣、西派國際、西派瀾岸，文儒德，銀泰中心……

這段時間，也被稱為“黃金一代”！

有人說麓湖是特例，其實并不是，麓湖拿地在2012年，也是那個時期，只是地大，銷售周期長罷了。

我們再來看“需求端”。

需求端，對好產品的追求一直沒有變。這一點，在一二手房市場都得到充分體現。

一是，黃金一代的二手豪宅持續上漲，說明追逐的人多。比如，文儒德賣出7萬+的單價，譽峰今年1月大戶型6.8萬/㎡成交。

▲今年成都高端小區實際成交價（來源貝殼APP）

另一方面，去年開始，房企開始卷產品，新房一路熱銷，一路漲價。

至到今天，在一片唱衰聲中，像西派少城這樣八九百萬的豪宅，還要“靠手氣”。

▲即便市場不好，豪宅仍然搶手

這都說明了，供應和美好生活需求的不匹配。

剛需供應太多，主要是歷史累計多，最終在二手市場，形成目前近23萬套的天量供應。

改善，特別是高端，又存在供應不足，原因是“歷史欠賬”。

04

既然歷史欠債，那么從去年開始的這輪“卷產品”。

我們可以理解為：以市場為資源配置的“供給側改革”。

怎么改革呢？

簡答來說，就是淘汰“落后產能”，迭代“先進產能”，為客戶提供“優質產品”。

目標是滿足“人民日益增長的美好生活需要”。

這就是為什么，現在市場上“新房豪宅化”非常明顯。

當然，購房者經過20多年的市場洗禮 （毒打） ，已不會輕易被忽悠。

加上“房價只漲不跌”的信仰坍塌，必須有足夠打動力，客戶才會埋單，產品開始“瘋狂內卷”。

現在樓盤到底有多卷呢？

前段時間，深測君參觀某新盤，各方面都還不錯，2T2電梯入戶，板式南北通透，主流套四，幾乎沒有缺點。

但項目上說，因為電梯入戶不是“明廳”，部分客戶會在意。

很難想象，前兩年啥都能接受的客戶，現在變得如此“挑剔”，甚至可以說是雞蛋里挑骨頭。

仔細想想，客戶的挑剔是有道理的。

畢竟，貨比三家永遠是對的，其它樓盤做得更好為什么不選？“挑”本就是消費者的權利。

05

但是，“雙限”取消之后，并非房企的狂歡，而是殘酷淘汰賽的開始。

為什么呢？

限價就好比，給大家一套小學數學題，人人都可以考100分。你說你會高數，會微積分，有啥用呢？

價格松動之后，就好比在小學數學基礎上，可以自主選擇高數、奧數……都是加分項。

這樣一來，只能做小學數學的同學，不就慌了嘛。

以前房企競爭，相當于世界杯外圍賽，還有新加坡這樣的弱隊過過招。如今殺入世界杯淘汰賽，一輪下來，咔嚓刷掉一半不說，對手還都是如狼似虎的豪強。

就拿今年首拍的潘家溝地塊來說，地價2.2萬+，未來賣3.5萬勉強保本，這對房企來說“壓力不小”。

敢于拿地的房企，必須對自己的產品有絕對信心。

所以，卷產品是必然，這是生死攸關的大事，也是唯一出路。

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