“賣舊買新”太難了！價差還在拉大

▲ 中德英倫聯邦

家住中德英倫聯邦的老曹，一年前就有換房打算，不過最近看了幾個新盤，直呼“買不起”。

一方面， 新房越來越貴，附近的新川板塊招商、華發、金隅、華潤 （案名未出） 都在3.5萬左右。

另一方面，二手房越來越難賣，老曹所在小區，最低已經掛到2.1萬，成交周期還在拉長。

“如果2.5萬出手，置換3.5萬新房，每平米要補1萬。”這讓老曹為難，如果放棄置換，恐怕以后新舊之間價差越來越大。

置換困難背后是，市場分化，還在加劇。

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在貝殼APP，成都二手房掛牌量已經突破21萬套大關。

▲ 來源貝殼

新政之后，換房需求被激活，但對于大多數人來說，換房的提前是把手上二手房先賣出去。

雖然掛牌量比較大，但成都二手房成交總體比較活躍。

▲ 成都前8月二手房成交15萬套

按照“成都購房通”統計，前8個月，成都二手房已經成交超15萬套。按照這個速度，21萬套也僅需一年即可去化。

成都去年全年成交量也為15萬套，并創下有史以來二手房成交記錄。

但是，可觀成交量背后，卻是“老破小”難出手，以及“以價換量”的結果。

以中德英倫聯邦A區為例。

當前的掛牌量已經達到213套，剔除個別誤入的“車位”，掛牌房源也在200套以上。

作為一個歷史成交567套的小區，213套的掛牌量，讓“賣家”之間的競爭非常激烈。

比如，這套61平米套二，單價僅2.1萬出頭，從去年5月掛牌至今16個月，仍然未能成交。

在和中介交談得知，中德英倫聯邦A區，目前大概一個月能成交3-5套。如果按照這個速度，213套大約需要4年左右才能賣掉。

中介表示，現在二手房不太好賣，掛牌量大，市場預期不好都是原因。

加上中德樓齡已經11年，房子老舊，比較挑客。如果急需出售，在價格上要做好讓步。

更重要的是，像中的英倫聯邦這些早年的樓盤，“品質”和新房比，相差較大。

▲ 中德英倫聯邦（來源網絡）

像“中德英倫聯邦A區”， 容積率5.0，11棟樓有3241戶，平均下來每棟樓有295戶。

以32層計算，每層樓有9.2戶。

實際上該樓盤普遍采用了“偷面積”的手法，實際密度還要更大。

3T8 戶配置，上下班高峰期等待電梯費時，屬于年早老產品。

因此，想要出手這樣的房子，性價比是關鍵：比如， 61平米套二130萬左右能拿下；89平米套三雙衛，實得接近120平米 （贈送較大） ，240萬左右也能成交。

據中介反饋，價格相比去年的確跌了，幅度在10%-20%之間。目前掛牌量較大，已經進入“買方市場”，挑選范圍和“砍價余地”都比較大。

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如果說“中德英倫聯邦”屬于10年前的“老產品”，賣不起價實屬正常。

但是，近期才進入二手市場的次新房要“支棱起來”也不容易。

仍然是新川板塊， 中建天府公館、紫境府和融創香璟臺均是去年才進入二手的次新房。

中建天府公館，一套17樓朝南133平米戶型，朝向和樓層都較好。

滿二唯一，沒有增值稅情況下，成交單價2.44萬。

中建天府公館屬于較新樓盤，最早批次現在滿二，整體掛牌價2.5萬左右。

▲ 中建天府公館

位于新川科技園內的“融創香璟臺西苑”，一共分為4塊地，1、2、4號地由于臨主干道，成交價大約在2.6萬左右。

4號地，高層+洋房，一樓全架空，高層成交價大約在2.8萬左右，洋房單說，單價破3萬。

▲ 融創香璟臺西苑

位于華發新盤“新川印”對面的“融創香璟臺東苑”和“西苑”價格差不多，也在2.5-2.8萬之間。

紫境府二手房成交價大約在 2.7 萬左右，不過一般為清水房。

項目在打造之初定位高端，但是由于北大資源“暴雷”，呈現上難以達到預期。

▲ 紫境府

在紫境府服務的中介小陳認為，今年上半年紫境府二手房走的比較好，主力成交價在2.5-2.6萬之間。

但隨著低價房源售出，剩下價格更高的不好賣，也是正常現象。

目前紫境府顯示有31套房源在貝殼APP掛牌。

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我們選中建天府公館、融創香璟臺、紫境府，是因為它們都是次新房。

都是在2017年左右開盤 （紫境府甚至至今未清盤） ，最近一兩年才有二手房上市。

整體感受是，這三個盤二手價格和當初新房銷售價梯度類似。

中建最便宜，融創次之，紫境府最貴，現在二手房價格也是如此。

價格上來看，三個樓盤二手房均價在2.4-2.9萬之間，一旦房源掛牌價上了3萬，會非常挑客。

▲ 新川某項目售樓部

中介小陳認為，上了 3 萬除非是裝修很好，或者“洋房”，才會有客戶關注。

3萬對于新川二手房來說，是一個檻。

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二手房價格漲不動，卻并不影響“打新”熱潮。

這輪“打新”，和前幾年限價時“打新”，理由完全不一樣。

前些年“打新”，是因為新房便宜，有剪刀差。

比如高新區南陽御龍府，限價1萬出頭，二手房2.4萬左右，剪刀差明顯。包括凱德世紀名邸、新鴻基悅城等，均因差價而“爆火”。

現在“打新”，邏輯卻相反。

▲ 招商新川臻境搖號現場

招商新川臻境 3.5 萬的價格，也未能阻擋“搖號”的熱情。

即將開盤的華發“新川印”3.5萬的價格，據售樓部稱已經凍資的就有600組，而首開只有100多套房源。

新房價格遠高于二手。

按照當前行情，新川板塊新房比二手每平米貴約7000元。

“打新”邏輯不是買價差，而是買“好產品”。

▲招商新川臻境單元入戶大堂

比如，招商新川臻境，此前我們做過產品分析（），和新川印都有以下特點：

第一，全2T2戶，現在對新盤來說已經是基操。

第二，私梯入戶，贈送入戶花園，從實得來看，也就沒有那么貴了。

第三，提升公區品質，會所、大堂、車庫，全面升級。

第四，戶型升級，2T2南北通透，大橫廳。

第五，飄窗全贈送，又多出不少面積，實得甚至達到100%。

▲招商新川臻境169㎡樣板間

就不難明白，為什么新房價格高出二手這么多，還要拼命“打新”。

過去幾年限價，改善需求沒有得到滿足，隨著政策松動，樓盤品質有大幅提升，重點是“價質相符”，購房者接受起來也就容易了。

有人說，這樣房價又上去了嗎？

如果要追求性價比，也有不少二手房可以選擇，甚至10年以上的房源，大多不可避免將走向緩慢下跌的局面。

未來的市場一定分為兩個市場。

性價比買二手，追求品質買新房，各美其美，而不是一刀切，這樣的市場反而更健康。

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