泰禾退市，“院子”沒落

命運多舛的千億房企泰禾集團在資本的道路走到了終點。

7月28日，昔日千億房企泰禾集團（000732.SZ）發布公告稱，公司收到深交所《關于泰禾集團股份有限公司股票終止上市的決定》。

數月來早已預示的退市結局，終于成為現實。

自2020年暴雷以來，泰禾集團一直處于債務危機之中。期間，公司創始人黃其森嘗試出售資產、借入新的資金等方式實行自救，但至今仍未脫困，危機未歸還借款仍達數百億元。

盡管竭力自救，但這些措施并沒有解決公司的問題，反而使得公司的危機進一步加劇。公司股價也大幅下跌，市值大幅縮水。

今年以來，ST泰禾的股價一路下探，較歷史高點已經跌去98%。

作為閩系房企的代表之一，泰禾一直以高歌猛進著稱。曾用5年的時間實現了銷售規模從百億到千億的跨越，市值更是一度突破500億元。

如今面臨種種危機，脫離資本市場的泰禾融資更加困難，公司未來的走向也變得撲朔迷離。

01

黃其森也曾是知識改變命運的典范。

1965年出生的黃其森，在15歲時考入福州大學建筑系，后來研究生又攻讀了金融專業。

畢業后，黃其森曾在福建建行工作了8年。

1996年，剛過31歲的黃其森決定進入房地產行業，于是辭職創立了泰禾集團。

與絕大多數同行不一樣是，泰禾放棄了經濟型戶型，竭盡全力押注高端豪宅類型產品，并陸續在福州開發天元山莊、泰禾紅峪等項目。

黃其森憑借自己的能力以及人脈很快在福州本地做得順風順水。

讓泰禾集團在業內名聲鵲起的項目，并不是在福州，而是在首都。

創立六年后，形成規模的泰禾集團在黃其森的帶領下揮師北上——進軍北京豪宅市場。

一提到泰禾地產，最讓人記憶猶新的是其打造的“院子”系列。

2002年，泰禾集團在北京長安街東、京杭大運河旁拿下了3000畝地塊，著手以高端精良的產品定位，打造“中國風”庭院式建筑。

這也是泰禾打造的第一座“院子”：北京中國院子。

然而，初到京城的泰禾集團卻遭遇“水土不服”。

彼時，“歐美風”建筑在北京已成為高端的基調。加上超高的定價，一時間全力打造的項目，落個無人問津的局面。

此后，泰禾集團斥巨資進行全面改造，大幅升級建筑工藝、產品技藝。

直到2008年，該項目再次開盤時，銷售業績開始一路飄紅。

也正是這個項目，讓泰禾集團實現了名利雙收。

該項目創造了全盤貨值從6個億上漲到80個億的價值傳奇，并奪得了“中國第一別墅”的美名，并榮膺亞洲十大超級豪宅之稱。

事后，黃其森表示，“我們堅持下去，堅持了十年時間，從2003年到2013年，我們用十年時間就做了這一個院子。當然我們的收獲也不錯，貨值從5個億做到現在130多億。”

此后，在全國一些主要省會城市，泰禾開始打造一系列“院子”，包括“杭州院子”、“濟南院子”、“南京院子”、“長沙院子”等。

黃其森因此一度被譽為“第二代豪宅教父”。一時間，泰禾集團在地產界聲名鵲起。

此后幾年，借著高端產品的口碑，泰禾規模不斷擴大，并于2010年借殼福建三農登陸資本市場。

隨后，泰禾集團向全國各地擴張，黃其森因經常高價拍地，創造當地地皮的單價記錄，獲得了“地王收割機”的稱號。

2013年到2017年是泰禾高速擴張的五年。泰禾實現了百億到千億的突破，銷售額也從168億元飆升至1010億元，強勢躋身地產15強，晉級“千億房企”軍團。

同年年底，黃其森喊出“2000億元的銷售目標”，曾經引發公司股價暴漲，市值一度超過500億元。

2020年，黃其森家族以200億元人民幣財富名列《胡潤全球富豪榜》第1001位，一時風光無兩。

02

在地產圈跑馬圈地的同時，黃其森開始擴大資本版圖。

“不懂金融，就不懂房地產。”

銀行出身的黃其森深刻地明白金融的重要性，在經歷一系列擴張后，他開始發力。

在加快拿地步伐的同時，2013年初，泰禾就開始利用信托、基金等非標融資渠道。

當時，泰禾在每次拿地之后，就會立刻為所拿地塊進行擔保貸款。

資料顯示，截至2013年6月末，泰禾集團的對外擔保總額已達到133.53億元，占其最近一期凈資產的460.33%。

此后，黃其森開始親自入局，先后涉足了保險、銀行、證券公司、第三方支付公司等金融領域。

2015年，黃其森通過泰禾投資參股收購方式，參股了海峽人壽，永誠保險、大新人壽等保險。并組建了泰禾人壽，同時與大新銀行簽訂了15年獨家銀保協議。

收獲保險牌照，黃其森完成了構建涵蓋保險、銀行、證券、第三方支付等多個領域的“大金融”版圖。

此后，泰禾投資又參股廈門國際銀行、東興證券等金融機構，形成了較為完整的金融產業鏈。

資料顯示，黃其森曾在一年的時間通過其控制的公司入股或并購，花費近500億元。

此外，黃其森還涉足電影、文化創意等多個領域，投資了多家文化公司，并在全國各地建設了多個文化項目。

泰禾曾請成龍、章子怡、范冰冰等諸多大牌代言產品，在全國紅極一時，被業內稱為地產行業的“流量小生”。

2002年，黃其森旗下的“泰禾院子”地產曾經邀請成龍制作代言廣告，當時各個電視臺都播放成龍身著中山裝漫步院內打拳的廣告，令“院子”系產品很快在全國爆紅。

泰禾也邀請范冰冰、章子怡、馮小剛、景甜諸多明星為全國不同城市的“泰禾院子”做代言人，從而快速在全國各地增加了知名度。

盡管“明星模式”及高杠桿模式使得公司影響力及資金迅速擴大，但也為其帶來了很大的風險。

2017年，在國家對房地產行業進行多項調控時，泰禾沒有及時停下自己擴張的腳步，依然以高溢價的方式在全國瘋狂拿地。

其中，在2017年以9.07億元創下福建漳州單價地王記錄，又斥巨資108億元接盤北京豐臺新宮村地王項目。

2018年，中國房地產市場逐步進入下行周期，一二線城市調控嚴密、銀根信貸收緊，泰禾集團也隨即成為最早一批陷入流動性危機的房企之一。

03

2019年，黃其森為了避免暴雷，通過出讓項目股權的方式，回籠了不少資金。

但對于債臺高筑的泰禾集團來說，回籠的資金不過是杯水車薪。

2020年，泰禾集團的債務危機全面爆發。

同年7月，泰禾集團出現首次債券違約，涉及金額達16.125億元。

泰禾集團的債務危機爆發后，黃其森嘗試出售資產、借入新的資金等方式實行自救，并賣掉了自己一部分的股票用于還債。

然而，泰禾集團的債務問題仍然未能得到妥善解決。

2021年，黃其森為泰禾自救提出多個計劃，包括：全力推進復工復產復銷，重塑信心；放棄規模化，選擇“小而精、小而美”的戰略轉型；強調要“保安全、保品質”進行項目交付。

然而，正當股東們期待泰禾能打好這場翻身仗時，董事長黃其森卻被官宣帶走。

同時被帶走“協助有關機關調查”的還有泰禾集團執行副總裁黃曦、副總裁林文華。

據一份泰禾內部文件顯示，“黃其森協助調查事件”和泰禾無關，而是與黃曦在建行工作期間的事宜有關。

同年11月，黃曦被中紀委通報開除黨籍，黃其森平安落地。

屋漏偏逢連夜雨。債務壓頂的同時，公司出現連續3年虧損。

數據顯示，2020年至2022年，歸母凈利潤分別為-49.99億元、-40.13億元和-53.74億元。2023年上半年，泰禾將錄得歸屬于上市公司股東的凈虧損17.17億元-23.24億元，扣除非經常性損益后的凈虧損16.89億元-22.85億元。

截至今年一季度，泰禾擁有總資產2155.87億元，總負債2077.65億元。其中，短期借款為49.77億元，泰禾已到期未歸還借款本金為582.03億元。

如今，命運多舛的泰禾，又被強制退市，流動性更是雪上加霜。

或許值得讓黃其森欣慰的是，公司并沒有破產，仍有數百億的資產和土地儲備，具有融資能力和回血能力。