市場很不好，成都可能是“唯一驚喜”

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關于買房，大家最常問的一個問題是，現在還能不能買。

這其實是一個沒有答案的問題，就好比，現在能不能買股票，現在能不能買新能源車一樣。

好的房子可以買，不好的房子堅決不買。

當然，這句話你也覺得說了等于白說，問題什么是好的房子。

三言兩語很難說清，但可以確定的是，現在買到好房越來越難。

以前，大家聽到更多的是，哪兒的房子漲了一倍，后悔沒有聽置業顧問的勸……

現在，大家聽到更多的消息則是，鶴壁10萬買8套，深圳網紅盤虧800萬……

未來，買房這件事對專業能力要求越來越高，對房地產研究越多，看的越多學的越多，勝算才可能更大。

01

最近身邊很多聲音都在說，不買房。

市場上也有各種“黑天鵝”飛來飛去，特別是進入二季度，幾乎都是壞消息。

暴雷的房企和地方城投，問題還是出在房地產的銷售端。

5月份最新的數據來看，一二線城市普遍比一季度有所回落。

比如上海，全國最堅挺的二手房市場。

最近三個月的二手房成交量，逐月下跌。

3月份成交2.4萬套；

4月份成交1.77萬套；

5月份成交1.6萬套。

兩萬套，基本是上海二手房的枯榮線。可以看到，進入二季度后，上海整體市場乏力。

當然，這里面也有上海全民打新的原因，像云錦東方，傳言搖中就賺2000萬。

雖然云錦東方，需要甚至20年以上的高額社保，不是人人都能享受到的紅利。

但是上海的新盤“剪刀差”，還是足以對二手房形成壓制。

02

為什么重點說上海，因為上海是全國風向標，常年二手房交易量領跑全國。

去年成都和上海已經基本持平，今年有可能超過上海。

另外，上海和成都前幾年相似，就是前幾年成都新房“倒掛嚴重”的時候。

今年成都市場最重要的變化就是——“倒掛消失”。

像上個月開盤的朗基紫境府，不到5%的中簽率，看上去非常非常火爆。

實際情況，并非想象的熱鬧。

不少購房者反映，最后116的戶型還有剩余，售樓部不斷打電話告知到現場就可以買。

也就是說，雖然報名的人多，中簽率不到5%，但是大家都是沖141的房源去。

2.7萬的價格，和周邊二手房比，沒有明顯剪刀差，這就是現在網紅盤的現狀。

高新區另一個網紅盤“嘉悅匯”，現在改名“天府璽”，最近售樓部開放，還搞了挺正式的儀式。和前些年置業顧問都找不到的網紅盤比起來，“天府璽”態度過于端正。

以至于讓人很失望，“置業顧問過于熱情，肯定沒有剪刀差”。

果真，天府璽透露的清水價在2.7萬左右。

也就是說，今年成都市場，就沒有真正的倒掛網紅盤，價格逐漸回歸到“市場定價”的正常邏輯中。

03

最近房地產的壞消息不斷，加上整個經濟大環境，失業居高，未來不確定性等原因，買房的熱情有所下降。

特別是四五月份，各項經濟數據都在下滑。

除了前面說的上海，再看下其它三個一線城市。

深圳5月份二手房只有3千套，雖然比一季度單月還有所回升，但仍然在底部摩擦。

廣州5月份繼續下跌，5月份成交量0.8萬套，4月份還有1萬套，3月則是1.2萬套的高點。

北京二手房，2月份1.5萬套，3月2萬套，隨后4月1.4萬套，5月1.2萬套。

四個一線城市，成交高點幾乎都在3月，隨后開始下滑。

成都也一樣，今年3月二手房成交記錄2.8萬套。

雖然各個城市情況有所不同，但是一二線城市今年的市場高點都出現在3月。

當時，口罩放開，第一輪陽基本過去，大家充滿信心，結果在二季度整體經濟疲軟，加上裁員潮，需求更加孱弱，成交很難持續走強。

04

有人說，這是一個“比丑的時代”。

看了一線四個城市的數據，再來看成都，就會發現“成都仍然一枝獨秀”的意思。

雖然成都也很難，至少要做好后面很難的準備。

5月最新數據，成都單月新房成交1.6萬套，二手房成交2萬套。

▲來源“成都購房通”

新房5月成交1.6萬套，和4月持平，都是今年的高點。

成都新房一直比較平穩，這和放盤節奏有關。

比如，5月招商新川臻境、天府公園未來城、天健麓湖天境、麓湖生態城等樓盤，都是出一套賣一套。

包括朗基紫境府，雖然順銷，但清盤也不是問題。

這些樓盤，它們的成交量，取決于取證的貨量。

二手房來看，3月是高點，最近兩月的確有所下滑，今年這5個月具體走勢：

1月份：1萬套；

2月份：1.9萬套；

3月份：2.8萬套；

4月份：2.3萬套；

5月份：2萬套。

最近兩個月降得的確比較多，5月相比3月的高點，降了將近20%。

但是，此前我們說過，成都二手房單月在2萬套以上，今年之前就沒有出現過。

3月份的2.8萬套，本身就是一個“奇跡”。

5月份的2萬套，就算橫向對比北上廣深和其它二線城市，也妥妥全國第一。

當然，最重要是，2萬套是成都市場完全能接受的成績。經常有聲音吶喊，警惕20萬套二手房堰塞湖。

想一下，一個月賣2萬套，20萬套其實也只夠10個月，在健康范圍內。

并且，我們講過多次，這20萬套里面有些老破小掛牌幾年都賣不出去，不過是湊數罷了。

大家都知道，去年15萬套，成都已經創下了二手房成交記錄。

現在剛過5個月，已經成交10.2萬套，按照政策放寬的走向，打破去年的記錄已是板上釘釘。

05

大家最關心的還是后市的發展。

最近呼吁“救市”的聲音很大，政策肯定是有，但是究竟怎么救，誰也沒辦法預測。

但是有兩點會發生。

一是，利率進一步寬松，降低買房的負擔。

原因很簡單，現在大眾對房地產增值的信心不足，買房不漲就等于虧，畢竟4.2%的利率，500萬的房子，拿在手里，一年也是20大幾萬的成本。

現在，每天都要接到上十組貸款電話十分正常。上面到了放了水，但是出不去。

是不想貸嗎？是沒有增值的前景和渠道。

不過，即便投資渠道找不到，至少用錢的成本降下來，買房的意愿多少也能回來一些。

二是，限購、限價逐漸回歸正常。

限購本身就是為了限制高房價采取的非常措施，越是非常規的手段，越是一定會退出。

一二線城市還有不少城市限購、限價、限售……這部分政策取消，不用太多刺激政策，讓市場回歸正常，也可以促進市場活躍。

可能有人會說，做了這兩點，市場也不可能回到以前。

政策本意就是讓市場“健康平穩發展”，而不是回到之前的高杠桿、高周轉模式，過去的高杠桿帶來的高風險，不用再去懷念。

未來，就是好房子，仍能保值增值，讓良幣驅除劣幣，就夠了。

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