綠城封陽臺事件，再次反轉，終審業主敗訴！

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自家陽臺能不能封？

不僅業主有不同看法，即便簽了“不能封陽臺協議”，法院也有不同判決。

歷時一年多，經歷三審的“綠城誠園業主封自家陽臺”事件，最終落下帷幕。

業主高先生，在經歷一審敗訴，法院判決其拆除封閉陽臺，后上訴，二審業主勝訴，物業提請再審。

日前，該案迎來終審判決。

四川高院認為，高先生未經小區業主表決擅自封閉陽臺的行為，違反合同約定以及自己的承諾，有違契約精神及誠實信用原則。物業公司要求其拆除封閉陽臺并恢復原狀，符合法律規定以及合同約定。

最終高院維持一審判決，撤銷二審判決，物業勝訴。

01

綠城誠園為成都雙流怡心湖品質較高樓盤。

小區以改善居住為主，戶型面積都在110平米以上，為了營造統一、美觀的建筑立面。綠城不少樓盤提倡實行“統一封窗”或者“統一不封窗”，綠城誠園也不例外。

▲業主封陽臺

這一理念，得到不少業主的支持和理解。不過，也有業主認為，這一“統一行為”，是多數人對少數人的強迫，侵害了業主自身的權益。

一審中，成都市雙流區人民法院認為，高先生封窗行為妨礙了物業的服務和管理，有違《誠園小區臨時管理規約》，判決高先生在判決生效起15日之內，拆除違規封閉的陽臺并恢復原貌。高先生不服，遂提起上訴。

該案二審于2022年8月12日宣判，判決撤銷了一審判決，并駁回物業公司的訴訟請求。這就意味著，二審“物業敗訴”，高先生自行封陽臺的行為被法院允許。

并且，二審為終審判決。

這里需要補充說明，二審已為終審判決，很多人認為“綠城封陽臺事件”已經板上釘釘。

▲ 二審判決書

我國雖然實行的兩審終審，但還有再審的程序。

兩審終審后的再審，是為了保障法院裁判的公正,使已發生法律效力但有錯誤的判決、裁定、調解協議得以糾正。

法律人士表示，一般來說兩審終審之后，無明顯錯誤不會進行再審。

02

大家最關心的是，再審反轉的原因是什么？

四川高院認為，從契約嚴守角度，在小區的《臨時管理規約》中已明確約定：

原則上不得封閉陽臺，經全體業主表決，戶數與面積達到法定條件（即須經專有部分占相關建筑物總面積2/3以上業主且占總人數2/3以上業主同意）封閉陽臺、露臺的，須由建設單位與物業服務企業共同制訂封閉方案并公示。

高先生認可上述約定并簽字確認。

對于高某猛稱相關約定是無效的格式條款，對其沒有法律約束力的說法。

法院認為，小區的《前期物業服務協議》《臨時管理規約》限制業主封閉陽臺的目的在于，在法律范圍內確保業主依約通過小區業主表決的方式合法行使業主權利，該約定并未影響業主正常使用符合建筑設計要求的陽臺。

并未對業主對其專有部分的專有權進行不當限制，未違反法律、行政法規的強制性規定，高先生在簽署相關協議、規約時，對陽臺的構造、功能，以及建設規劃均知情，應按照相關約定行使業主權利。

▲綠城誠園

未經小區業主表決擅自封閉陽臺的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠實信用原則。綠城物業公司作為小區物業，要求其拆除封閉陽臺并恢復原狀，符合法律規定以及合同約定。

03

針對高先生提出封陽臺出于自身安全考慮，避免粉塵和噪音污染的理由。

法院認為，權利行使的邊界必須以公共利益為限，業主的個體權利應在誠信原則以及不危及小區全體業主整體利益的前提下行使。

法院認為，陽臺邊界以內的使用空間屬于業主所購房屋的專有部分，陽臺邊界以外的部分則是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分屬性。

隨著社會經濟發展，房屋不僅具備供人居住使用的基本功能，或多或少兼具資產保值增值的功能。小區樓棟外立面是否美觀，一定程度將會影響房屋價值，因此封閉陽臺的行為往往會對建筑物的整體美觀甚至價值產生影響。

本案中，高先生擅自封閉陽臺的行為，改變了樓棟外立面美觀統一性，違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》“裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗……”規定。

如果小區業主均按照各自想法和方式對陽臺進行封閉改造，勢必會進一步對小區樓棟外立面美觀統一性造成更大破壞。

▲綠城誠園

同時，擅自封閉陽臺也會帶來外立面脫落等額外潛在安全風險。在小區業主未表決同意的情況下，擅自封閉陽臺的行為，已經超出其專有權范圍，構成了權利濫用，因此該業主的行為難以得到法律上的支持。

最終，四川高院維持了一審判決，撤銷了成都中院的二審民事判決。本判決為終審判決。

04

綠城封陽臺事件，可以說是“全城關注”，關系到每一位業主的權益。

經歷了一年多，一波三折的三次判決，從四川高院最終判決，我們總結出一個關鍵點。

到底能不能封陽臺。

關鍵在于，購買合同中是否有約定“不能封陽臺”，如果有，業主就沒有理由擅自封陽臺。

這是最重要的關鍵點。

至于是否影響立面美觀，是否安全等，都是建立在約定的基礎之上。

反過來，我們可以理解為，如果買房時，沒有約定不能封陽臺，那么物業提出不允許業主封陽臺的訴求，通常不會得到法院支持。

當然，安全性存在隱患等特殊情況除外。

▲ 綠城誠園封閉陽臺的不止高先生一家

在綠城案例中。

雖然沒有明確約定“ 不能封陽臺”，但是雙方簽訂的《臨時管理規約》中明確約定封陽臺的條件：雙2/3以上業主（面積和人數）同意，并且共同制訂封閉方案。

高先生敗訴就在于，簽訂了《臨時管理規約》，但沒有遵守《臨時管理規約》約定的封閉陽臺前提條件。

這是四川高院判決高先生敗訴的最主要原因。

05

在全國的封陽臺案例中，有敗訴的，也有勝訴的。

以四川高院判決的此次“綠城封陽臺案”來看。“前期約定是否可以封陽臺”是最為重要的標準。

前不久，麓湖潯嶺也出現了業主封陽臺，和物業長期僵持的事件。

按照麓湖的前期約定，業主也是不能擅自封陽臺。

類似這樣的小區，如果進入司法環節，業主敗訴的可能很大。

06

對于封陽臺的合理性，網友也有不同的看法。

有網友認為，這是多數對少數的強迫。

也有網友認為，自家的陽臺應該自己做主，不封陽臺存在較大安全隱患。

更理性的網友則認為，業主要有契約精神，但也要看到物業同樣沒有遵守承諾，在交房后并沒有按照承諾組織業主投票，物業的服務也需要反思。

還有網友提出，如果封在陽臺外面影響小區立面，那么封在陽臺里面，總算是自己可以處理的吧。

當然，不少網友還是支持法院判決。

認為合同中約定了不能封陽臺，就應該遵守鍥約，如果想要封陽臺，就不要簽“不能封陽臺”的協議。

隨著經濟社會的發展，大家對建筑立面審美的要求越來越高，更多的樓盤要求“不能封閉陽臺”，在簽合同時也會寫進相關協議。

因此，在選擇樓盤時，也要了解清楚合同關于封窗、封陽臺的相關規定。

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